KKTC Oturma İzni 2026: Ev Sahipleri İçin İkamet Rehberi

Kısa cevap: KKTC oturma izni, ev sahibi yabancılara "taşınmaz mala bağlı kısa dönem ikamet izni" olarak verilir. Başvuru, girişten sonraki 30 gün içinde Polis Muhaceret Amirliğine ya da İçişleri Bakanlığı portalına yapılır; sağlık raporu, tapu veya satış sözleşmesi ve gelir belgesi istenir. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarından gelir şartı aranmaz ve izin beş yıla kadar verilebilir.

Bu yazı, Kuzey Kıbrıs'ta ev almış ya da almak üzere olan, yılın büyük kısmını adada geçirmek isteyen okurlar için hazırlandı. Hangi izin türünün size uyduğunu, hangi belgeleri hazırlamanız gerektiğini, sürecin gerçekte kaç hafta sürdüğünü ve Türk vatandaşlarına tanınan istisnaları resmi tüzük metnine dayanarak anlatıyoruz.

KKTC oturma izni kimlere gerekir?

Ülkede vizeyle kalabileceğiniz süreyi aşacaksanız KKTC oturma izni almanız gerekir. İkamet İzinleri ve Vizeler Tüzüğü'ne göre bir yabancının vizeyle kalışı her girişte 90 günü ve her 180 günlük dönemde toplam 90 günü geçemez. KKTC mevzuatında Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları da "yabancı" sayılır; yani kimlik kartıyla rahatça girip çıkabilmeniz, sınırsız kalabileceğiniz anlamına gelmez.

Pratikte şöyle düşünün: Yazın üç ay gelip gidenler için çoğu zaman izin gerekmez. Kışı da adada geçirmek, çocuğu okula yazdırmak ya da emekliliği burada yaşamak isteyenler için ikamet izni şarttır. 90/180 kuralını aşan kişiye para cezası uygulanır ve sonraki girişlerde sorun yaşanabilir.

Bazı kişiler ikamet izninden muaftır ama yine de belge almak zorundadır. KKTC yurttaşıyla evli olanlar, geçerli çalışma veya iş kurma izni olanlar ve daimi ikamet sahipleri bu gruptadır. Muhaceret Dairesi, muaf olanların da bir "muafiyet belgesi" çıkarmasını şart koşuyor.

İzin türleri: ev sahibi hangisine başvurur?

Ev sahibi olanlar "taşınmaz mala bağlı kısa dönem ikamet izni"ne başvurur; aile üyeleri ise bu izne dayanarak "aile ikamet izni" alabilir. Tüzük birkaç farklı yol daha tanımlıyor ve bazen ev sahibi için de başka bir tür daha avantajlı olabiliyor.

Tablodaki süreler Ekim 2026 itibarıyla yayımlanmış tüzük metnine dayanıyor. Muhaceret Dairesi'nin kendi sayfasında süre "ilk üç yıl birer yıllık, sonra ikişer yıllık" diye geçiyor; uygulama bölgeden bölgeye değişebiliyor. Başvurudan önce ilçenizdeki Muhaceret Amirliğine sorun.

Ev sahipleri için şartlar ve belgeler

Ev sahibinin oturma izni alabilmesi için konutun ikamete uygun olması ve gerçekten bu amaçla kullanılması gerekir. Kâğıt üzerinde bir daire yetmez; adres tespitinde polis evin oturulur durumda olup olmadığına bakabilir. Ticari birim, ofis veya henüz inşaat hâlindeki daire bu izin için kabul görmez.

Tüzüğün 14. maddesine göre öne çıkan koşullar şunlar:

• Tapulu konut: Koçan başvuran adınaysa, yabancılardan aylık en az bir asgari ücret tutarında gelir istenir. Dikkat: Muhaceret Dairesi'nin Türkçe sayfasında bu şart "üç asgari ücret" olarak yazılmış, tüzük metni ve İngilizce sayfa ise "bir asgari ücret" diyor. Hangi rakamın uygulandığını başvuru öncesinde teyit edin.
• Sözleşmeyle alınmış konut: Satış bedelinin en az üçte biri ödenmiş olmalı ve Bakanlar Kurulu'na taşınmaz edinme izni için başvuru yapılmış olmalı. Taksit devam ediyorsa gelir şartı, aylık taksit tutarının üzerine eklenir.
• Hisseli koçan: Aynı konutun bir hissedarı bu izni alıp ona bağlı aile izni çıkarmışsa, diğer hissedar aynı konut üzerinden izin alamaz.
• Pasaport süresi: İzin, pasaportun bitiş tarihinden 60 gün kısa düzenlenir. Pasaportunuzun bitmesine az kaldıysa önce onu yenileyin.

2026'nın ikinci yarısı için KKTC'de net asgari ücret 61.677 TL, brüt 70.893 TL olarak açıklandı. Yani tapulu evi olan bir İngiliz ya da Alman alıcı, aylık en az bu düzeyde gelirini belgeleyebilmeli. Asgari ücret yılda iki kez güncellenebildiği için hesaplamayı başvuru tarihindeki rakamla yapın.

Tipik belge dosyası şöyle hazırlanır:

• Pasaport (veya TC vatandaşları için geçerli kimlik) ve fotokopisi, vesikalık fotoğraf
• Tapu koçanı ya da Tapu Dairesi'ne kayıtlı satış sözleşmesi ve ödeme makbuzları
• Sözleşmeli alımlarda Bakanlar Kurulu izni başvurusunun kanıtı
• Gelir belgesi: emekli maaşı dökümü, banka hesap özeti, kira geliri sözleşmesi vb.
• Elektrik veya su faturası gibi adres kanıtı
• Gerekli görülürse ülkenizden sabıka kaydı
• Sağlık sigortası poliçesi ya da Sağlık Fonu primi ödemesi

Belge listesi izin türüne göre Daire tarafından belirlenir ve KKTC İçişleri Bakanlığı sitesinde yayımlanır. Akol Global satış sonrası ekibinin en sık gördüğü eksik, gelir belgesinin tercümesiz ya da güncel olmamasıdır; yabancı dilde belgelerinizi Türkçe veya İngilizce hazırlatın.

Türk vatandaşlarının özel durumu

Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları da oturma izni almak zorundadır ama tüzükte onlara özel ciddi kolaylıklar var. Bu istisnalar, 34/2000 sayılı Yasa ile onaylanan "İki Ülke Vatandaşlarına İlave Kolaylık Tanınmasına İlişkin Anlaşma"ya dayanıyor ve tüzüğün 28A maddesinde sayılıyor:

• Gelir şartı yok: Konut sahibi TC vatandaşından asgari ücret tutarında gelir belgesi istenmez.
• Daha uzun süre: Taşınmaza bağlı izin TC vatandaşları için "en fazla beş yıllık" olarak düzenlenebilir.
• Sağlık kontrolü seyrek: Sağlık koşulu iki yılda bir uygulanır; her yenilemede yeniden tahlil vermeniz gerekmeyebilir.
• 65 yaş üstü ebeveynler: Ülkede yasal izinli çocuğuyla birlikte yaşayacak 65 yaş üstü TC vatandaşına, başvurması hâlinde koşulsuz beş yıllık ikamet muafiyeti verilir.
• Gelire bağlı izin: Üç asgari ücret şartı, TC vatandaşları için "hayatını idame ettirmeye yetecek gelir" olarak okunur.
• KKTC'li eş: Destekleyicisi KKTC yurttaşı olan TC vatandaşına aile izni beş yıla kadar verilebilir.

Bir de pratik not: Türkiye'den yeni tip çipli kimlik kartıyla giriş yapılabiliyor. Ancak bu, 90/180 kuralını kaldırmaz. Emekli bir çiftin İskele'deki evinde ekimden mayısa kadar kalması planlanıyorsa, 90. günden önce başvuru yapılması gerekir.

Ev alırken Türk vatandaşlarının da Bakanlar Kurulu izni sürecinden geçtiğini unutmamak gerekir. Bu konuyu KKTC Bakanlar Kurulu izni rehberimizde ayrıca ele aldık.

Başvuru adımları ve süreler

Başvuru, vizenizin başladığı günden itibaren en geç 30 gün içinde yapılır; tamamlanması belgeleriniz eksiksizse genellikle birkaç hafta sürer. İçişleri Bakanlığı'nın çevrimiçi başvuru portalı (permissions.gov.ct.tr) üzerinden kayıt açılıyor, randevu ise randevu.icisleri.gov.ct.tr adresinden alınabiliyor. Sistem zaman zaman değiştiği için güncel yöntemi başvurmadan önce kontrol edin.

1. Girişte doğru vizeyi isteyin. Tapu belgesini gösteren ev sahiplerine bu amaçla 90 güne kadar vize verilebiliyor. Girişte belgeleyemediyseniz Daire'ye kanıtlayarak süreyi 90 güne tamamlatabilirsiniz.
2. Çevrimiçi kaydı doldurun. Kişisel bilgiler, adres ve izin türü eksiksiz girilmeli; yanlış izin türü seçmek en sık yapılan hatadır.
3. Belgeleri teslim edin. İkamet adresinizin bağlı olduğu İlçe Polis Müdürlüğü Muhaceret Amirliği başvuruyu alır ve görüşüyle birlikte en geç 10 gün içinde Muhaceret Dairesi'ne iletir.
4. Sağlık kontrolünü yaptırın. Yönlendirildiğiniz hastanede genellikle akciğer grafisi ve bulaşıcı hastalık taramasına yönelik kan tahlilleri yapılır; güncel test listesini yönlendirme sırasında sorun. Olumlu rapor başvurudan itibaren 30 gün içinde Daire'ye ulaşmalıdır; gecikme hastaneden kaynaklanıyorsa yazıyla 60 güne uzatılabilir.
5. SMS'i bekleyin. Ek inceleme gerekiyorsa en geç 30 gün içinde tamamlanır ve sonuç kısa mesajla bildirilir.
6. Harcı ödeyip izni alın. Olumlu sonuç mesajından sonra 30 gün içinde harcı ödemeniz gerekir. Ödemezseniz başvuru reddedilmiş sayılır ve beş gün içinde ülkeden çıkmanız gerekir.

Başvuru alındıktan sonra sonuçlanana kadar, en fazla 90 gün boyunca yasal kalışta sayılırsınız. Bu sürede başvuru alındı belgesini göstererek ceza ödemeden giriş çıkış yapabilirsiniz. Yenilemelerde ise başvuru, mevcut iznin bitiminden en erken 60, en geç 20 gün önce yapılmalı.

Sağlık kontrolü, sigorta ve harçlar

Oturma izni için sağlık raporu ve sağlık güvencesi gerekir, ayrıca izin süresine göre harç ödenir. 60 yaşını geçmiş başvuranlarda tüzük sağlık raporu şartını aramıyor; TC vatandaşlarında ise kontrol iki yılda bir yapılıyor.

Sosyal sigorta kapsamında olmayan ve Bakanlık'ça kabul edilen özel bir sağlık sigortası yaptırmamış başvuranlardan, Sağlık Fonu Yasası'na göre prim alınır. Prim, istenen izin süresine göre hesaplanır. Özel sigorta yaptıracaksanız poliçenin KKTC'de geçerli olduğundan ve Bakanlık'ça kabul edilen şirketlerden birine ait olduğundan emin olun.

Muhaceret Dairesi'nin sitesinde yayımlanan ikamet harçları şöyle:

Bu tutarlar sayfada tarih belirtilmeden yayımlanıyor ve harçlar dönem dönem güncelleniyor. Ekim 2026 itibarıyla geçerli rakamı ödeme ekranında veya Muhaceret Dairesi üzerinden teyit edin. Süresi geçtikten sonra yapılan başvurularda gecikmeli başvuru harcı ve geriye dönük aylık harç da eklenir.

Örnek hesap: İngiltere'den emekli, Gazimağusa'da tapulu evi olan bir çift düşünelim. İkisi de bir yıllık izin alırsa harç kişi başı 2.665 TL + 38,70 TL pul, yani çift için yaklaşık 5.407 TL eder. Buna sağlık tahlilleri, Sağlık Fonu primi veya özel sigorta ve tercüme masrafları eklenir. Eşlerden biri taşınmaz iznini alıp diğeri aile iznine başvurursa belge yükü azalabilir; hangisinin uygun olduğunu dosyanıza göre Amirlik söyleyecektir.

Sık yapılan hatalar ve yenileme

En çok sorun, süreleri kaçırmaktan ve konutun "ikamete uygun" sayılmamasından çıkıyor. Akol Global olarak kira ve mülk yönetimi yaptığımız evlerde gördüğümüz tablo da bunu doğruluyor: Belgesi tam olan kişi, sırf tarihi kaçırdığı için gecikme harcı ödüyor.

• 30 günü geçirmek: Girişten sonraki 30 günlük başvuru süresi kaçarsa Amirlik doğrudan başvuru almaz; önce Daire'ye ön başvuru yapmanız gerekir.
• Evi yıl boyu kiraya vermek: Kısa dönem kiraya verilen bir evde "ikamet ettiğinizi" kanıtlamak zorlaşır. Evi kiraya verip kendiniz başka yerde oturuyorsanız durumu Amirliğe açıkça anlatın.
• Taksitli alımda üçte bir kuralı: Projeden alınan ve ödemesi süren evlerde bedelin en az üçte biri ödenmeden bu izne başvurulamaz. Teslim tarihine göre plan yapın; Kıbrıs'ta ev almak rehberimizde ödeme takvimini ayrıntılı anlattık.
• Pasaportu son ana bırakmak: İzin pasaporttan 60 gün kısa verildiği için, bitişe az kalmış pasaport kısa bir izin anlamına gelir.

Yenilemede gerekli belgeler ilk başvuruya benzer, ama tapu kendi adınıza çıktıysa daha uzun süreli izin isteyebilirsiniz. Tapu süreci ve koçan türleri için KKTC Taşınmaz Mal Yasası sayfamıza bakabilirsiniz.

Adaya yerleşmeye karar vermeden önce aylık giderleri de hesaplamak gerekiyor. Kira, elektrik ve market masraflarını Kuzey Kıbrıs yaşam maliyeti 2026 yazımızda kalem kalem çıkardık. Teslim sonrası abonelikler ve resmi işlerle ilgili destek için satış sonrası hizmetlerimize göz atabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Ev aldım, KKTC oturma izni otomatik olarak çıkar mı?

Hayır. Konut sahibi olmak size başvuru hakkı verir ama izin kendiliğinden çıkmaz. Girişten sonraki 30 gün içinde başvurmanız, sağlık raporunu süresinde teslim etmeniz ve harcı ödemeniz gerekir. Tapunun kendi adınıza çıkmış olması, yenilemede daha uzun süreli izin almanızı da kolaylaştırır.

Türk vatandaşıyım, kimlikle girip yıl boyu kalabilir miyim?

Kimlik kartıyla giriş yapabilirsiniz, ancak KKTC mevzuatında Türk vatandaşları da yabancı sayılır ve 180 günde 90 gün kuralı geçerlidir. Daha uzun kalacaksanız ikamet izni almanız gerekir. Türk vatandaşlarına gelir şartı aranmaz, izin beş yıla kadar verilebilir ve sağlık kontrolü iki yılda bir yapılır.

Projeden aldığım ve henüz bitmemiş ev için başvurabilir miyim?

Tüzük, sözleşmeyle alınan konutta bedelin en az üçte birinin ödenmiş olmasını ve Bakanlar Kurulu izni başvurusu yapılmış olmasını istiyor. Ancak konutun ikamete uygun olması ve bu amaçla kullanılması da şart. İnşaatı süren bir daire bu şartı karşılamadığı için genellikle teslimden sonra başvurmak gerekir.

Başvuru ne kadar sürer?

Polis Muhaceret Amirliği başvuruyu en geç 10 günde Daire'ye iletir. Sağlık raporu Daire'ye ulaştığında ek inceleme gerekmiyorsa izin o gün düzenlenir; gerekirse inceleme 30 güne kadar sürer. Belgeleri tam olan biri için pratikte birkaç haftalık bir süreç bekleyin. Yoğun dönemlerde süre uzayabilir.

60 yaş üstüyüm, sağlık raporu vermem gerekir mi?

Tüzüğün 15. maddesi, 60 yaş üzerindeki yabancıların ikamet başvurularında sağlık koşulunu aramıyor. Bu yaş grubuna izin her defasında en fazla üç yıllık verilebiliyor. Sağlık sigortası ya da Sağlık Fonu primi şartı ise ayrıca değerlendirilir; hangi belgenin istendiğini başvuru öncesinde Amirliğe teyit ettirin.

Eşim ve çocuklarım da ayrı başvuru yapmalı mı?

Evet. Her yabancı için ayrı izin belgesi düzenlenir. Eş ve 23 yaşından küçük, bekâr, çalışmayan ve öğrenci olmayan çocuklar, ev sahibinin iznine dayanarak aile ikamet iznine başvurabilir. 18 yaşından küçük ve velisiyle yaşayan çocuklar ise izinden muaftır, ancak muafiyet belgesi almaları gerekir.

Akol Global projelerinden ev aldıysanız ya da almayı düşünüyorsanız, belge hazırlığı ve süreç takvimi için bizimle iletişime geçin. Dosyanızı birlikte gözden geçirip eksikleri başvuru öncesinde tamamlayalım.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.