Wohnungsabnahme Neubau: Checkliste für die Übergabe

Kurze Antwort: Bei der Übernahme einer neuen Wohnung oder eines neuen Hauses prüfen Sie in jedem Raum Wände, Boden, Türen und Fenster, in Küche und Bad Wasserzulauf und Abfluss, bei der Elektrik Steckdosen, Sicherungen und den FI-Schutzschalter, auf Balkon und Terrasse das Gefälle und bei den Gemeinschaftsflächen, ob die zugesagten Einrichtungen fertig sind. Jeder gefundene Mangel gehört nummeriert und mit Foto in ein Mängelprotokoll, das beide Seiten unterschreiben und in dem für jeden Punkt eine Frist zur Behebung steht.

Dieser Beitrag richtet sich an Käufer, deren Übergabetermin für eine Wohnung oder Villa näher rückt, die sie in Nordzypern im Bau (off-plan) oder in einem gerade fertiggestellten Gebäude erworben haben. Wir erklären in praktischer Reihenfolge, wie Sie sich auf die Übergabe vorbereiten, was Sie Raum für Raum wie testen, welche Unterlagen Sie bei der Übergabe erhalten sollten und wie Sie das Mängelprotokoll schreiben. Sie können die Liste auf Ihrem Telefon speichern und am Übergabetag Punkt für Punkt abarbeiten.

Wie bereitet man sich auf den Übergabetag vor?

Eine gute Abnahme beginnt vor dem Übergabetag. Prüfen Sie bei Tageslicht und bei angeschlossenem Strom und Wasser, und lassen Sie sich nicht hetzen: Selbst für eine kleine Wohnung sollten Sie mehrere Stunden einplanen.

1. Nehmen Sie die Unterlagen mit: Kaufvertrag, technische Baubeschreibung, genehmigter Grundriss. Steht in der Baubeschreibung „60x120 Porzellanfliese, 1. Qualität“, suchen Sie bei der Übergabe genau diese. Wie man eine Baubeschreibung liest, haben wir in unserem Leitfaden zur technischen Baubeschreibung erklärt.
2. Fragen Sie nach den Anschlüssen: Sind dauerhafter Strom und Wasser angeschlossen? Nach dem Dekret Nr. 89/2026 kann ein dauerhafter Strom- und Wasseranschluss nicht hergestellt werden, solange Steuern und Gebühren nicht bezahlt sind. Ein Test mit Baustellenstrom zeigt die tatsächliche Leistung von Klimaanlage und Warmwasserbereiter möglicherweise nicht.
3. Bringen Sie eine Fachperson mit: Ein vom Verkäufer unabhängiger Bauingenieur oder ein erfahrener Handwerker erkennt Probleme mit Feuchtigkeit, Gefälle und Installation an Stellen, die ein Käufer nicht einsehen kann.
4. Wählen Sie den richtigen Tag: Fahren Sie wenn möglich am Tag nach einem Regentag hin, denn dann sind Spuren von Undichtigkeiten gut zu erkennen.

Werkzeugtasche: Maßband, kleine Wasserwaage, Taschenlampe, Steckdosentester (ersatzweise ein Handy-Ladegerät), ein Eimer, farbiges Malerkrepp, Stift und ein voll geladenes Telefon. Mit dem Klebeband lassen sich Mängel leichter markieren und fotografieren.

Worauf achtet man im Wohnzimmer und in den übrigen Räumen?

In den Wohnbereichen betreffen die häufigsten Mängel Oberflächen, Türen und Fenster. Sie sind am leichtesten zu beheben, aber nur, wenn sie am Übergabetag festgehalten werden.

Eine Abweichung von wenigen Zentimetern ist normal. Fällt ein Raum jedoch deutlich kleiner aus als im Plan, gehört das ins Protokoll. Wie Brutto- und Nettofläche zu lesen sind, finden Sie in unserem Leitfaden zum Lesen von Grundrissen.

Wie führt man in Küche und Bad die Wassertests durch?

In Küche und Bad geht es bei der Kontrolle im Kern um Wasser. Verdeckte Mängel in diesen Räumen können Monate nach der Übergabe an der Decke des Nachbarn im Stockwerk darunter sichtbar werden.

• Lassen Sie die Wasserhähne einige Minuten laufen: Prüfen Sie den Druck, wie lange das Warmwasser braucht, und die Anschlüsse unter dem Waschbecken. Leuchten Sie unter das Waschbecken und tasten Sie mit einem trockenen Papiertuch nach.
• Duschboden und Gefälle zum Abfluss: Gießen Sie mit dem Eimer Wasser aus; es muss zum Abfluss laufen und darf sich nicht in den Ecken sammeln.
• WC und Spülkasten: Spülen Sie mehrmals; hören Sie, ob der Spülkasten ständig Wasser nachlaufen lässt, und prüfen Sie die Befestigung des WCs.
• Silikon und Fugen: An Arbeitsplatte, Badewanne und Duschrand dürfen keine Spalten sein.
• Lüftung: In einem Bad ohne Fenster muss der Abluftventilator laufen; in feuchten Sommern bildet sich in einem unbelüfteten Bad schnell Schimmel.
• Einbaugeräte: Wenn sie in der Baubeschreibung stehen, nehmen Sie jedes in Betrieb und prüfen Sie, ob Marke und Modell mit der Baubeschreibung übereinstimmen.

Wie testet man Elektrik, Klimaanlage und Warmwasser?

Ihre Aufgabe als Käufer ist es, zu prüfen, ob jeder Anschluss und jeder Schalter funktioniert. Ob die Installation den Vorgaben entspricht, beurteilt ein Elektriker oder Ingenieur.

1. Testen Sie jede Steckdose mit dem Tester oder dem Ladegerät; markieren Sie eine defekte mit Klebeband.
2. Schalten Sie alle Lichtpunkte ein und aus; probieren Sie Wechselschalter, die von zwei Stellen bedient werden, an beiden Enden aus.
3. Im Sicherungskasten muss schriftlich vermerkt sein, zu welchem Bereich jede Sicherung gehört. Drücken Sie die Prüftaste des FI-Schutzschalters; der Strom muss abgeschaltet werden.
4. Lassen Sie die Klimaanlagen eine Weile im Kühl- und im Heizmodus laufen; achten Sie auf die Befestigung des Außengeräts und darauf, dass das Kondenswasser in einen Abfluss und nicht über die Fassade läuft.
5. Lassen Sie sich die Anschlüsse für Internet, TV und Türsprechanlage zeigen.
6. Wird das Warmwasser über eine Solaranlage auf dem Dach erzeugt, lassen Sie sich zeigen, dass die Anlage funktioniert, wo der Schalter der elektrischen Zusatzheizung sitzt und dass Speicher und Rohre nicht undicht sind.
7. Falls es einen Wassertank und eine Druckerhöhungspumpe (Hydrofor) gibt, nehmen Sie sie in Betrieb und prüfen Sie, dass der Tankdeckel geschlossen ist. Die Wahl von Tank und Pumpe haben wir in unserem Leitfaden zu Wassertank und Hydrofor erklärt.

Worauf achtet man bei Balkon, Dach und Fassade?

Im Außenbereich lautet die erste Frage, wohin das Wasser läuft. Der Boden von Balkon und Terrasse muss vom Gebäude weg und zum Abfluss hin geneigt sein.

• Balkongefälle: Gießen Sie mit dem Eimer Wasser aus; es darf nicht zur Türschwelle hin laufen.
• Geländer: Festigkeit und Höhe; bei Familien mit Kindern der Abstand der Stäbe.
• Fassade: Notieren Sie von außen Putzrisse, Farbunterschiede und Spalten rund um die Fenster.
• Dach und Terrasse: Abflussöffnungen, Abschlüsse der Dämmung, Anschlüsse der Solarmodule. Wohnen Sie im obersten Stockwerk, achten Sie an der Decke auf Feuchtigkeitsflecken.
• Garten (bei Villen): Bewässerung, Außenbeleuchtung, Zaun und ob Regenwasser zum Gebäude hin läuft.

Bei einem Gebäude, auf das noch kein Regen gefallen ist, zeigt sich ein Dämmungsproblem am Übergabetag möglicherweise nicht. Sie können vorschlagen, im Protokoll den Punkt „Kontrolle der Dämmung nach dem ersten Winter“ aufzunehmen. Wie sich die Ursache von Feuchtigkeit unterscheiden lässt, haben wir in unserem Leitfaden zu Feuchtigkeit und Schimmel erklärt.

Bei Villen mit Garten wie den Karpaz Peninsula Villas, die wir in Dipkarpaz fertiggestellt haben, ist die Checkliste länger als bei einer Wohnung: Gartenentwässerung, die bodennahen Bereiche der Außenwände und die Dachabflüsse werden jeweils einzeln geprüft.

Wie prüft man Gemeinschaftsflächen und Übergabeunterlagen?

Die Kontrolle der Gemeinschaftsflächen soll zeigen, ob die im Kaufvertrag und im Lageplan aufgeführten Einrichtungen wie Pool, Stellplatz, Aufzug, Landschaftsgestaltung und Beleuchtung am Übergabetermin wirklich fertiggestellt sind. Prüfen Sie, ob der Aufzug funktioniert, ob der Ihnen zugewiesene Stellplatz nummeriert ist und ob Fluchttreppe und Notbeleuchtung vorhanden sind. Bei Projekten in Bauabschnitten können einzelne Gemeinschaftsflächen erst mit dem nächsten Abschnitt fertig werden; lassen Sie im Protokoll festhalten, was wann übergeben wird, und fragen Sie, ab welchem Datum das Hausgeld (Nebenkosten der Anlage) anfällt.

Zusammen mit dem Schlüssel sollten Sie auch eine Unterlagenmappe erhalten:

• Alle Schlüssel, Fernbedienungen und Zutrittskarten (die Stückzahl gehört ins Protokoll).
• Bedienungsanleitung, Rechnung oder Herstellerbeleg und Seriennummer von Klimaanlage, Warmwasserbereiter, Druckerhöhungspumpe und Einbaugeräten.
• Der Zählerstand von Strom- und Wasserzähler am Übergabetag; fotografieren Sie ihn.
• Kontaktweg und Antwortfrist für Mängelmeldungen.

In einer fertigen Wohnanlage wie Salamis Gardens, die in der Gegend von Salamis bei Famagusta fertiggestellt ist, fällt diese Kontrolle leichter, weil die Gemeinschaftsflächen bereits vorhanden sind und im Betrieb gesehen werden können. Sehen Sie sich dennoch jede Einrichtung einzeln an und halten Sie sie im Protokoll fest; so stellt sich später die Frage „War das bei der Übergabe schon so?“ gar nicht erst. Einzelheiten zur Anmeldung von Strom und Wasser finden Sie in unserem Leitfaden zu Strom- und Wasseranmeldung.

Wie schreibt man ein Mängelprotokoll?

Das Mängelprotokoll ist das Dokument, das jeden Mangel mit Nummer, Ort, Beschreibung und Foto erfasst, die Frist zur Behebung nennt und von beiden Seiten unterschrieben wird. Es ist die Grundlage Ihrer Forderungen nach der Übergabe.

1. Geben Sie jedem Mangel eine Nummer und notieren Sie den Ort: „12: Schlafzimmer 2, Fenster linker Flügel, Dichtung fehlt“.
2. Fotografieren Sie jede Nummer und tragen Sie die Nummer in den Dateinamen ein.
3. Ordnen Sie die Punkte nach Priorität. Zum Beispiel A: Wasser, Strom und Sicherheit (vor der Übergabe); B: Funktion (innerhalb kurzer Zeit); C: Kosmetik (innerhalb längerer Zeit). Legen Sie die Fristen gemeinsam mit dem Bauträger fest und schreiben Sie sie ins Protokoll.
4. Lassen Sie sich eine Ausfertigung des Protokolls geben; beide Seiten unterschreiben jede Seite.
5. Prüfen Sie behobene Punkte erneut und schließen Sie sie im Protokoll ab.

Ein Beispiel: Nehmen wir an, bei einer Wohnung mit zwei Schlafzimmern (2+1) ergibt sich eine Liste mit 38 Punkten; 3 davon gehören zur Klasse A, 11 zu B und 24 zu C. Ein vernünftiger Mittelweg ist, den Schlüssel erst zu nehmen, wenn die Punkte der Klasse A (etwa ein Leck unter dem Waschbecken oder ein nicht funktionierender FI-Schutzschalter) behoben sind, und die übrigen mit einer datierten Zusage zu übernehmen. Wie Sie bei Mängeln vorgehen, die nach der Übergabe auftreten, lesen Sie in unserem Beitrag An wen wendet man sich bei Problemen nach der Übergabe, die ersten Schritte nach der Schlüsselübergabe haben wir in unserem Leitfaden Was nach dem Hauskauf zu tun ist beschrieben.

Häufig gestellte Fragen

Ist bei der Abnahme eines neuen Hauses ein Ingenieur zwingend nötig?

Es gibt keine gesetzliche Pflicht. Bei Installation, Feuchtigkeit, Gefälle und Elektrik erkennt ein unabhängiger Ingenieur oder ein erfahrener Handwerker jedoch Mängel, die ein Käufer nicht bemerken würde. Achten Sie darauf, dass der Ingenieur in keiner Geschäftsbeziehung zum Bauträger steht, und lassen Sie seine Feststellungen ins Protokoll aufnehmen.

Sollte ich den Schlüssel annehmen, wenn noch Mängel vorhanden sind?

Bei kosmetischen und kleinen funktionalen Mängeln ist es meist vernünftig, den Schlüssel mit einem unterschriebenen Protokoll und einer datierten Zusage zu nehmen. Bei ernsten Mängeln wie einem Wasserleck, nicht funktionierender Elektrik oder einem Geländer mit Sicherheitsrisiko ist es sicherer, zuerst die Behebung zu verlangen. Teilen Sie schriftlich mit, welche Punkte Sie zur Bedingung der Übernahme machen.

Was passiert, wenn ein Mangel erst nach der Übergabe auftritt, den ich nicht bemerkt habe?

Verdeckte Mängel, etwa ein Dämmungsproblem, das im ersten Winter auftritt, können innerhalb der in Ihrem Kaufvertrag vorgesehenen Mängelhaftungsfrist geltend gemacht werden. Fotografieren Sie den Mangel, sobald Sie ihn bemerken, und melden Sie ihn datiert und schriftlich. Bei Mängeln, die bei der Übergabe sichtbar waren, aber nicht ins Übergabeprotokoll eingetragen wurden, wird es dagegen schwieriger, Ansprüche geltend zu machen.

Kann man ein Haus ohne angeschlossenen Strom und Wasser übernehmen?

Das ist möglich, aber Klimaanlage, Warmwasserbereiter und Installation lassen sich nicht unter realen Bedingungen testen. Nach dem Dekret Nr. 89/2026 kann ein dauerhafter Strom- und Wasseranschluss nicht hergestellt werden, solange Steuern und Gebühren nicht bezahlt sind. Nehmen Sie in diesem Fall den Punkt „Kontrolle der Installation nach dem Anschluss“ ins Protokoll auf und lassen Sie sich die aktuelle Regelung von Ihrem Anwalt bestätigen.

Wer kann die Übergabe übernehmen, wenn ich im Ausland bin?

Ihr Anwalt oder ein Angehöriger, dem Sie eine Vollmacht erteilt haben, kann die Übergabe in Ihrem Namen durchführen. Empfohlen wird, dass ein unabhängiger Ingenieur dabei ist und die Kontrolle per Video aufgezeichnet wird. Machen Sie es zur Bedingung, dass Ihnen das Protokoll vor der Unterschrift per E-Mail zugeht. Die weiteren Schritte eines Kaufs aus der Ferne haben wir in unserem Leitfaden zum Kauf aus der Ferne beschrieben.

Wenn Sie wissen möchten, wie die Übergabe bei Akol-Projekten abläuft und welche Unterlagen Sie am Übergabetag dabeihaben sollten, nehmen Sie Kontakt mit uns auf.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt weder eine technische Begutachtung noch eine Rechtsberatung. Zuletzt aktualisiert: November 2026.