Приёмка квартиры: что проверить, чек-лист по комнатам

Краткий ответ: при приёмке новой квартиры в каждой комнате проверяют стены, пол, двери и окна; на кухне и в ванной смотрят, куда поступает и куда уходит вода; в электрике проверяют розетки, автоматы и устройство защитного отключения (УЗО); на балконе и террасе оценивают уклон для стока воды; в общих зонах смотрят, закончено ли то, что обещано. Каждый найденный дефект нужно внести в пронумерованный акт недоделок с фотографиями, акт должны подписать обе стороны, а по каждому пункту нужно согласовать срок устранения.

Эта статья для покупателей, у которых приближается день передачи квартиры или виллы, купленной на этапе проекта или в только что достроенном доме на Северном Кипре. По порядку рассказываем, как подготовиться к приёмке, что и как проверять в каждой комнате, какие документы нужно получить при передаче и как составить акт недоделок. Список можно сохранить в телефоне и идти по нему пункт за пунктом в день приёмки.

Как подготовиться ко дню приёмки?

Хорошая проверка начинается до дня приёмки. Проводите осмотр при дневном свете, когда подключены электричество и вода, и не торопитесь: даже в небольшой квартире стоит выделить несколько часов.

1. Возьмите с собой документы: договор, техническую спецификацию, утверждённый поэтажный план. Если в спецификации написано «керамогранит 60x120, 1-й сорт», при приёмке вы будете искать именно его. О том, как читать спецификацию, мы рассказали в нашем руководстве по технической спецификации.
2. Спросите о подключениях: подключены ли постоянные электричество и вода? Согласно декрету № 89/2026, постоянное подключение электричества и воды невозможно, пока не уплачены налоги и пошлины. Проверка при временном (строительном) электроснабжении может не показать реальную работу кондиционера и водонагревателя.
3. Пригласите специалиста: независимый от продавца инженер-строитель или опытный мастер заметит проблемы с влажностью, уклонами и коммуникациями там, куда покупатель не заглянет.
4. Выберите подходящий день: по возможности приезжайте на следующий день после дождя, тогда следы протечек видны отчётливее.

Набор инструментов: рулетка, небольшой уровень, фонарик, тестер розеток (если его нет, подойдёт зарядное устройство для телефона), ведро, цветной малярный скотч, карандаш и телефон с полным зарядом. Скотч помогает отмечать дефекты и фотографировать их.

Что проверять в гостиной и комнатах?

В жилых помещениях чаще всего находят недоделки на поверхностях, в дверях и окнах. Такие пункты исправляют проще всего, но только если их записали в день приёмки.

Расхождение в несколько сантиметров нормально, а если комната заметно меньше, чем на плане, это нужно записать в акт. Как читать брутто- и нетто-площадь, рассказано в нашем руководстве по чтению поэтажного плана.

Как проверить воду на кухне и в ванной?

На кухне и в ванной проверяют прежде всего воду. Скрытые дефекты в этих помещениях могут проявиться через несколько месяцев после приёмки на потолке у соседей снизу.

• Оставьте краны открытыми на несколько минут: проверьте напор, время прихода горячей воды и соединения под раковиной. Осмотрите пространство под раковиной фонариком и проведите по нему сухой бумажной салфеткой.
• Пол в душе и уклон к трапу: вылейте воду из ведра; она должна уходить в трап, а не скапливаться в углах.
• Унитаз и бачок: несколько раз спустите воду; прислушайтесь, не течёт ли вода в бачке постоянно, проверьте крепление унитаза.
• Силикон и швы: вдоль столешницы, ванны и краёв душа не должно быть зазоров.
• Вентиляция: в ванной без окна должен работать вытяжной вентилятор; во влажное лето ванная без вентиляции быстро покрывается плесенью.
• Встраиваемая техника: если она есть в спецификации, включите каждый прибор и проверьте, что марка и модель совпадают со спецификацией.

Как проверить электрику, кондиционеры и горячую воду?

Ваша задача как покупателя в том, чтобы убедиться, что каждая точка работает. Соответствие самих коммуникаций нормам оценивает электрик или инженер.

1. Проверьте каждую розетку тестером или зарядным устройством; нерабочую отметьте скотчем.
2. Включите и выключите все точки освещения; проходные выключатели проверьте с обеих сторон.
3. На щитке у каждого автомата должна быть надпись, к какому участку он относится. Нажмите кнопку «Тест» на УЗО: электричество должно отключиться.
4. Запустите кондиционеры на некоторое время в режимах охлаждения и обогрева; проверьте крепление наружного блока и то, что конденсат стекает в слив, а не на фасад.
5. Убедитесь, что есть точки подключения интернета, телевидения и домофона.
6. Если горячая вода обеспечивается солнечной системой на крыше, попросите показать, что система работает, где находится выключатель резервного нагревательного элемента и что бак и трубы не протекают.
7. Если есть водяной бак и насосная станция, запустите их и убедитесь, что крышка бака закрыта. О выборе бака и насоса мы рассказали в нашем руководстве по водяному баку и насосной станции.

На что обратить внимание на балконе, крыше и фасаде?

Снаружи прежде всего смотрят, куда уходит вода. Пол балкона и террасы должен иметь уклон от здания в сторону слива.

• Уклон балкона: вылейте воду из ведра; она не должна течь к порогу двери.
• Ограждения: прочность и высота; для семей с детьми ещё и расстояние между прутьями.
• Фасад: осмотрите снаружи и запишите трещины в штукатурке, разницу в цвете краски и зазоры вокруг окон.
• Крыша и терраса: сливные воронки, места примыкания гидроизоляции, крепления солнечных панелей. Если квартира на верхнем этаже, посмотрите, нет ли на потолке пятен сырости.
• Сад (у вилл): полив, наружное освещение, ограда и то, не стекает ли дождевая вода к дому.

В здании, которое ещё не видело дождя, проблема с гидроизоляцией в день приёмки может быть незаметна. Вы можете предложить добавить в акт пункт «проверка гидроизоляции после первой зимы». О том, как определить причину сырости, мы рассказали в нашем руководстве по сырости и плесени.

В виллах с садом, таких как Karpaz Peninsula Villas, которые мы завершили в Дипкарпазе, список проверки длиннее, чем для квартиры: отдельно осматривают дренаж сада, нижние части наружных стен у земли и сливные воронки на крыше.

Как проверить общие зоны и документы при передаче?

Проверка общих зон нужна, чтобы убедиться, что бассейн, парковка, лифт, благоустройство и освещение, указанные в договоре и на генплане, к дате передачи действительно завершены. Проверьте, что лифт работает, место на парковке, закреплённое за вами, пронумеровано, а пожарная лестница и аварийное освещение есть. В проектах с несколькими очередями часть общих зон может быть закончена вместе со следующей очередью: пусть в акт запишут, что и когда будет передано, и спросите, с какой даты начинается ежемесячный взнос на обслуживание комплекса.

Вместе с ключами вы должны получить и папку с документами:

• Все ключи, пульты и карты доступа (их количество внесите в акт).
• Инструкции по эксплуатации кондиционеров, водонагревателя, насосной станции и встраиваемой техники, счета или документы производителя и серийные номера.
• Показания электрических и водяных счётчиков на день передачи; сфотографируйте их.
• Канал связи для сообщения о дефектах и срок ответа.

В уже завершённом жилом комплексе, например в Salamis Gardens в районе Саламис в Фамагусте (Газимагуса), такая проверка проще: общие зоны уже на месте, и их можно увидеть в работе. И всё же стоит осмотреть каждый объект инфраструктуры по отдельности и зафиксировать его в акте: это избавит в будущем от вопроса «а при передаче так было?». Подробности об оформлении подключения коммунальных услуг в нашем руководстве по подключению электричества и воды.

Как составить акт недоделок?

Актом недоделок называют документ, который фиксирует каждый дефект с номером, местом, описанием и фотографией, указывает срок устранения и подписывается обеими сторонами. Он служит основанием для ваших требований после передачи.

1. Присвойте каждому дефекту номер и укажите место: «12: спальня 2, левая створка окна, нет уплотнителя».
2. Сфотографируйте каждый пронумерованный дефект и укажите его номер в названии файла.
3. Расставьте пункты по приоритету. Например, A: вода, электричество и безопасность (до передачи); B: функциональные (в короткий срок); C: косметические (в более длительный срок). Сроки согласуйте с застройщиком и запишите в акт.
4. Получите один экземпляр акта; пусть обе стороны подпишут каждую страницу.
5. Устранённые пункты проверьте заново и закройте в акте.

Пример: допустим, в квартире 2+1 получился список из 38 пунктов, из них 3 класса A, 11 класса B и 24 класса C. Разумный баланс: не принимать ключи, пока не устранены пункты класса A (например, протечка под раковиной, неработающее УЗО), а остальные принять с датированным обязательством. О том, как действовать, если дефекты обнаружатся после передачи, мы рассказали в статье к кому обращаться, если после передачи возникла проблема, а о первых делах после получения ключа в руководстве что делать после покупки дома.

Часто задаваемые вопросы

Обязателен ли инженер при приёмке новой квартиры?

Юридической обязанности нет. Но независимый инженер или опытный мастер заметит дефекты коммуникаций, сырости, уклонов и электрики, которые покупатель не увидит. Следите, чтобы у инженера не было деловых отношений с застройщиком, и вносите его замечания в акт.

Стоит ли забирать ключ, если есть недоделки?

При косметических и мелких функциональных недоделках забрать ключ с подписанным актом и датированным обязательством обычно разумно. При серьёзных дефектах, таких как протечка воды, неработающая электрика или ограждение, создающее риск для безопасности, надёжнее сначала потребовать их устранения. Письменно сообщите, какие пункты вы считаете условием приёмки.

Что будет, если дефект, который я не заметил при приёмке, обнаружится позже?

Скрытые дефекты, например проблема с гидроизоляцией, проявившаяся в первую зиму, можно предъявить в пределах срока ответственности за дефекты, указанного в вашем договоре. Как только заметите дефект, сфотографируйте его и сообщите письменно с датой. А вот требовать устранения дефектов, которые были видны при приёмке, но не попали в акт, становится сложнее.

Можно ли принимать квартиру без подключённых электричества и воды?

Можно, но кондиционер, водонагреватель и коммуникации нельзя проверить в реальных условиях. Согласно декрету № 89/2026, постоянное подключение электричества и воды невозможно, пока не уплачены налоги и пошлины. В этом случае добавьте в акт пункт «проверка коммуникаций после подключения» и уточните действующее правило у своего юриста (адвоката).

Кто может принять квартиру, если я за границей?

Ваш юрист (адвокат) или родственник, которому вы выдали доверенность, может принять квартиру от вашего имени. Рекомендуем, чтобы с ним был независимый инженер, а проверка записывалась на видео. Потребуйте, чтобы акт пришёл вам по электронной почте до подписания. О других шагах дистанционной покупки мы рассказали в нашем руководстве по покупке на расстоянии.

Чтобы узнать, как проходит передача в проектах Akol и какие документы взять с собой в день приёмки, свяжитесь с нами.

Статья носит информационный характер и не заменяет технический осмотр или юридическую консультацию. Последнее обновление: ноябрь 2026 г.