Zypern-Immobilie vermieten: Lohnt es sich? Nettorendite

Kurze Antwort: Ob sich der Kauf einer Immobilie zur Vermietung auf Zypern lohnt, erkennen Sie nicht an der Bruttorendite aus der Anzeige, sondern an der Nettorendite, die auf die Gesamtkosten des Kaufs bezogen wird. Die Nettorendite ergibt sich, wenn Sie von der Miete, die in einem Jahr tatsächlich eingegangen ist, Steuer, Hausgeld, Instandhaltung, Versicherung, Leerstandsmonate und gegebenenfalls Verwaltungskosten abziehen und den Rest durch die Gesamtkosten des Kaufs teilen. Wenn Sie diesen Wert mit Ihren eigenen Alternativen in derselben Währung vergleichen, wird die Entscheidung klarer.

Dieser Beitrag richtet sich an Käufer, die in Nordzypern eine Wohnung zur Vermietung erwerben möchten und die Frage „Was bleibt mir von dieser Wohnung pro Jahr tatsächlich?“ mit eigenen Zahlen beantworten wollen. Wir nennen keine Marktrendite, denn das Ergebnis hängt von der Lage, dem Gebäude, dem Wohnungstyp und Ihren eigenen Entscheidungen ab. Stattdessen zeigen wir die Rechenschritte, welche Position wohin gehört, und ein Beispiel in Einheiten.

Für wen lohnt es sich, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten?

Beantworten Sie vor der Rechnung ehrlich vier Fragen. Sie erklären, warum dieselbe Nettorendite für den einen ausreicht und für den anderen nicht.

• Wie viele Jahre können Sie das Geld binden? Eine Wohnung lässt sich nicht schnell zu Geld machen; Verkauf, Gebühren und Genehmigungen brauchen Zeit.
• Werden Sie die Wohnung auch selbst nutzen? Einige Wochen Eigennutzung im Sommer verändern die Kurzzeitvermietung und die Einnahmenrechnung.
• In welcher Währung liegen Ihre Ersparnisse? Wenn die Miete in einer Fremdwährung anfällt, Ihre Ausgaben aber in einer anderen, entsteht eine Währungsposition. Das ist keine Rendite, sondern ein eigenes Risiko.
• Wie viel Zeit haben Sie für die Wohnung? Mietersuche, Reparaturen, steuerliche Anmeldung und die Kontrolle des Hausgelds sind Arbeit. Wenn Sie sie nicht selbst übernehmen, ist sie ein Kostenpunkt.

Ihre Antworten legen die Schwelle fest, mit der Sie das Rechenergebnis anschließend vergleichen. Wenn Sie Devisenersparnisse und Wohnung gegenüberstellen möchten, liefert unser Beitrag zur Frage Immobilie kaufen oder Devisen halten den Rahmen für diesen Vergleich.

Welche Positionen gehören zu den Gesamtkosten des Kaufs?

Im Nenner der Renditerechnung steht nicht der Preis im Vertrag, sondern alles, was Sie zahlen, bis die Wohnung vermietbar ist. Der häufigste Fehler ist, die Miete nur durch den Vertragspreis zu teilen; das lässt die Rendite höher erscheinen, als sie ist.

Sätze und Fristen hängen von der Situation des Käufers ab; eine Aufstellung Position für Position finden Sie in unserem Ratgeber zu Steuern und Kosten beim Immobilienkauf. Wenn Sie mit einem Kredit kaufen, gehören auch Zinsen und Kreditkosten in die Rechnung; diesen Fall behandeln wir gesondert in unserem Beitrag zur Kapitalanlage-Immobilie auf Kredit.

Wie berechnet man Brutto- und Nettorendite?

Zwei Formeln genügen. Den Unterschied macht, welche Miete Sie in den Zähler und welchen Betrag Sie in den Nenner setzen.

• Bruttorendite = Mögliche Jahresmiete ÷ Gesamtkosten des Kaufs × 100
• Nettorendite = (Im Jahr eingegangene Miete − Jährliche Kosten) ÷ Gesamtkosten des Kaufs × 100

Die mögliche Miete ist der Betrag, den Sie erhielten, wenn die Wohnung zwölf Monate vermietet wäre. Die eingegangene Miete ist dagegen das, was Ihnen bleibt, nachdem Mieterwechsel, Renovierung oder Leerstand außerhalb der Saison abgezogen sind. Die Werte, die Sie im Verkaufsbüro oder in Anzeigen hören, sind meist brutto und beziehen sich häufig auf den Vertragspreis. Das bedeutet keine böse Absicht, aber wenn Sie zwei Angebote vergleichen, rechnen Sie beide mit derselben Formel.

Welche Kosten werden von der Nettorendite abgezogen?

Auf der Kostenseite fallen fast bei jeder Wohnung fünf Positionen an; bei der Kurzzeitvermietung kommen einige weitere hinzu. Versuchen Sie, jede Position nicht zu schätzen, sondern mit einem Beleg zu hinterlegen.

Satz und Anmeldung der Mietsteuer sind ein eigenes Thema; Stand Oktober 2026 gelten 13 % der Bruttomiete bei Verträgen in Fremdwährung und 8 % bei Verträgen in türkischer Lira. Zur Anmeldung, zum Zahlungskalender und zur Bestätigung des Satzes lesen Sie unseren Ratgeber zur Steuer auf Mieteinnahmen. Was das Hausgeld abdeckt, erklären wir in unserem Ratgeber zum Hausgeld der Wohnanlage.

Beispielrechnung in Einheiten: Wie fügen sich die Zahlen zusammen?

Die folgenden Zahlen sind keine Marktdaten und stehen für kein bestimmtes Projekt und keine bestimmte Gegend. Sie wurden nur gewählt, um zu zeigen, wie die Formel funktioniert. Angenommen, die Gesamtkosten des Kaufs betragen 100 Einheiten, die Monatsmiete 0,6 Einheiten; die Wohnung steht einen Monat leer, der Vertrag lautet auf Fremdwährung und der Eigentümer zahlt das Hausgeld.

In diesem Beispiel ergibt sich eine Bruttorendite von 7,2 ÷ 100, also 7,2 %; die Nettorendite beträgt 4,0 ÷ 100, also 4,0 %. Der Abstand entsteht durch nur einen Monat Leerstand und ganz gewöhnliche Kosten. Wenn Sie bei derselben Wohnung das Hausgeld auf den Mieter übertragen oder keinen Bevollmächtigten einsetzen, steigt das Nettoergebnis; bleibt sie zwei Monate leer, sinkt es. Setzen Sie in Ihrer eigenen Rechnung anstelle dieser Einheiten die tatsächlichen Beträge in Ihrer Währung ein.

Wie verändern Währung und Szenarien die Rechnung?

Kaufkosten, Miete und Kosten sollten in derselben Währung stehen. Wenn Sie die Wohnung in Pfund Sterling kaufen, die Miete in türkischer Lira ansetzen und das Hausgeld in einer weiteren Währung, zeigt die errechnete Quote die Wechselkursbewegung als Rendite. Rechnen Sie zuerst alles in eine Währung um und betrachten Sie den Wechselkurseffekt danach in einer eigenen Zeile.

Geben Sie sich nicht mit einem einzigen Ergebnis zufrieden. Rechnen wir dasselbe Beispiel dreimal und ändern nur die Leerstandsdauer:

Orientieren Sie sich bei der Entscheidung nicht an der optimistischen, sondern an der pessimistischen Zeile. Wenn Ihre Erwartung auch im pessimistischen Szenario erfüllt wird, ist die Rechnung belastbar. Wie sich der Wert der Wohnung mit der Zeit entwickelt, bleibt außerhalb dieser Tabelle; addieren Sie eine Wertsteigerung nicht zur Mietrendite, sondern behandeln Sie sie als eigene Frage.

Wann beginnt die Miete, wenn Sie ab Plan kaufen?

Wenn Sie in einem Projekt kaufen, das noch im Bau ist, beginnen die Mieteinnahmen erst nach der Übergabe und nach der Möblierung der Wohnung. Die Jahre dazwischen gehen als Jahre ohne Einnahmen in Ihre Rechnung ein. Bei einem laufenden Bauprojekt wie dem Salamis Holiday Homes Resort, das wir in Yeniboğaziçi entwickeln, nehmen Sie den Übergabetermin im Vertrag als Startpunkt der Rechnung und setzen Miete erst ab diesem Datum an. Auch Ihre Zahlungen während der Bauzeit gehören zum Nenner; lassen Sie die Jahre ohne Einnahmen nicht aus der Rechnung, denn das Geld arbeitet in dieser Zeit nicht anderswo. Die Prüfpunkte zu Vertrag, Zahlungsfolge und Grundbuchzeitplan haben wir in unserem Ratgeber zum Kauf ab Plan aufgelistet.

Wenn Sie sehen möchten, in wie vielen Jahren Ihr Nettoeinkommen die Kosten der Wohnung wieder einspielt, ist die Amortisationsdauer der nächste Schritt. Den Unterschied zwischen dem Mietmultiplikator (Bruttomietfaktor) und der Netto-Amortisation zeigen wir mit denselben Einheiten in unserem Beitrag dazu, in wie vielen Jahren sich eine Wohnung amortisiert. Wenn Sie bereits eine Wohnung besitzen und zwischen Verkauf und Vermietung schwanken, ist unser Ratgeber „Wohnung behalten oder verkaufen?“ der passendere Einstieg.

Häufig gestellte Fragen

Ist es rentabel, auf Zypern eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten?

Eine einzige Antwort gibt es nicht. Das Ergebnis hängt von der Nettorendite ab, die auf die Gesamtkosten des Kaufs bezogen wird, und davon, mit welcher Alternative Sie sie vergleichen. Wenn die Quote, die nach Abzug von Leerstand, Steuer, Hausgeld und Instandhaltung übrig bleibt, Ihre Erwartung auch im pessimistischen Szenario erfüllt, ist die Rechnung stimmig. Dieser Beitrag verspricht keine Rendite.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?

Die Bruttorendite wird unter der Annahme berechnet, dass die Wohnung zwölf Monate vermietet ist, ohne dass Kosten abgezogen werden. Die Nettorendite zieht von der im Jahr tatsächlich eingegangenen Miete Steuer, Hausgeld, Instandhaltung, Versicherung und Verwaltungskosten ab und teilt das Ergebnis durch die Gesamtkosten des Kaufs. Für die Entscheidung zählt die Nettorendite.

Sollte ich bei der Renditerechnung den Vertragspreis verwenden?

Nein, verwenden Sie die Gesamtkosten des Kaufs. Mehrwertsteuer, Stempelsteuer, Gebühr für die Eigentumsübertragung, Anwaltshonorar sowie Kosten für Einrichtung und Anschlüsse gehören ebenfalls zu dem Geld, das Sie einsetzen. Teilen Sie nur durch den Vertragspreis, erscheint die Rendite höher, als sie ist.

Erhöht Kurzzeitvermietung die Nettorendite?

Sie kann die Bruttoeinnahmen steigern, doch auch Plattformprovision, Reinigung, Nebenkostenrechnungen und der Verwaltungsaufwand wachsen. Das Nettoergebnis hängt von der Auslastung ab und davon, wer die Arbeit übernimmt. Berechnen Sie beide Modelle mit derselben Tabelle und in derselben Währung und vergleichen Sie sie.

Sollte ich die Wertsteigerung in die Renditerechnung einbeziehen?

Nein. Die Mietrendite betrifft das Einkommen, das jedes Jahr eingeht; eine Wertsteigerung wird erst beim Verkauf real, und dabei fallen Verkaufskosten und Steuern an. Wenn Sie beides getrennt halten, sehen Sie, welcher Teil aus Einnahmen stammt und welcher aus Erwartung.

Wenn Sie eine Rechentabelle mit Ihren eigenen Zahlen aufstellen möchten, können Sie uns schreiben; wir können die Positionen der Kaufkosten und den Übergabetermin gemeinsam mit Ihnen durchgehen.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information; er ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung und enthält kein Renditeversprechen. Zuletzt aktualisiert: November 2026.