Kaufnebenkosten Nordzypern: Steuern und Gebühren

Kurze Antwort: Die Kosten eines Immobilienkaufs in Nordzypern setzen sich aus vier Hauptposten zusammen, die zum Kaufpreis hinzukommen: bei Neubauten die Mehrwertsteuer (in der Marktpraxis 5 %), die Stempelsteuer in Höhe von 0,5 % des Vertragspreises, die Übertragungsgebühr (tapu devir harcı), deren Satz von Ihrer Staatsangehörigkeit und davon abhängt, die wievielte Immobilie Sie erwerben, sowie das Anwaltshonorar. Über die Summe entscheiden drei Dinge: ob die Immobilie neu oder gebraucht ist, der Status des Käufers und nach welchem Tarif die Gebühr bezahlt wird. Bei der Übergabe kommt die Eröffnung der Strom- und Wasserkonten auf Ihren Namen hinzu, danach Hausgeld und Grundsteuer.

Dieser Beitrag richtet sich an alle, die einen Immobilienkauf in Nordzypern vorbereiten und wissen möchten, welche Posten sie zusätzlich zum Kaufpreis einplanen sollten. Beträge nennen wir nicht, denn sie hängen von Ihrem Kaufpreis, Ihrem Status und dem Zahlungsdatum ab. Stattdessen zeigen wir für jeden Posten den Satz, die Rechtsgrundlage, wer wann zahlt und wie Sie Ihre eigene Rechnung aufstellen.

Welche Posten zahlen Sie zusätzlich zum Kaufpreis?

Mehrwertsteuer fällt nur beim Ersterwerb vom Bauträger an; beim Weiterverkauf einer gebrauchten Immobilie von Privat an Privat wird sie nicht erhoben. Die Stempelsteuer wird auf Grundlage des Vertrags berechnet. Die Übertragungsgebühr wiederum richtet sich nach dem höheren der beiden Werte: dem Vertragspreis oder dem vom Grundbuch- und Katasteramt (Tapu ve Kadastro Dairesi) festgelegten Verkehrswert. Die folgende Tabelle fasst die Posten zusammen, die in das Budget des Käufers einfließen.

Am stärksten verändert die Übertragungsgebühr die Summe. Und die hängt davon ab, wer kauft.

Wie ändern sich Steuern und Gebühren je nach Käufer?

Nach dem Recht der TRNZ gelten auch türkische Staatsangehörige als Ausländer, sie unterliegen jedoch einem anderen Gebührentarif als die übrigen Ausländer. Staatsangehörige der TRNZ haben innerhalb bestimmter Größengrenzen einmalig Anspruch auf eine ermäßigte Gebühr. Mehrwertsteuer und Stempelsteuer hängen nicht von der Staatsangehörigkeit des Käufers ab.

Die Spalte zum Normaltarif haben wir aus Veröffentlichungen örtlicher Rechts- und Immobilienberater zusammengestellt, den befristeten Tarif aus Berichten der lokalen Presse, die sich auf das Amtsblatt stützen; einen direkten Abgleich mit dem amtlichen Text konnten wir nicht vornehmen. Lassen Sie sich den Satz vor der Zahlung vom zuständigen Bezirksgrundbuchamt bestätigen oder prüfen Sie ihn im Archiv des Amtsblatts der TRNZ. Wie die Bemessungsgrundlage ermittelt wird und wie die Gebühr in zwei Schritten bezahlt wird, erklären wir ausführlich in unserem Beitrag zur Berechnung der Übertragungsgebühr.

Die wievielte Immobilie es ist, ergibt sich nicht aus einer Schätzung, sondern aus dem Grundbuch: Gezählt werden Immobilien, die auf Ihren Namen eingetragen sind oder deren Kaufvertrag beim Grundbuchamt hinterlegt ist. Erwerbsgrenzen und Genehmigungsverfahren beschreiben wir in unserem Kaufratgeber für türkische Staatsangehörige.

Worauf beruhen die Sätze, und seit wann gelten sie?

Jeder Posten hat seine eigene Rechtsgrundlage und seinen eigenen Geltungsstand. Die Stempelsteuer stammt aus der Tabelle des Stempelgesetzes Nr. 19/1963 und beträgt bei Kaufverträgen fünf Promille des Preises. Das Gesetz räumt nach der Unterzeichnung eine Frist von einem Monat ein, in der der Vertrag ohne Strafe gestempelt werden kann. Wird die Frist überschritten, kommt ein Strafzuschlag in Höhe der Steuer hinzu; bei einer Verspätung von mehr als sechs Monaten verdoppelt sich der Zuschlag. Einzelheiten finden Sie in unserem Beitrag zur Stempelsteuer.

Bei der Mehrwertsteuer sind 5 % beim Verkauf von Neubauten etablierte Praxis; einige Quellen berichten, dass bei Wohnungen mit sehr großer Wohnfläche ein höherer Satz gilt. Den Satz und die Frage, ob die Steuer im Preis enthalten ist, behandeln wir in unserem Beitrag zum Mehrwertsteuersatz für Wohnimmobilien.

Bei der Übertragungsgebühr wurden die Sätze durch einen am 7. Oktober 2026 veröffentlichten Beschluss des Ministerrats vorübergehend gesenkt; laut Presseberichten gilt dieser Tarif bis einschließlich 5. Januar 2027. Der ermäßigte Satz richtet sich nach dem Tarif, der am Tag der tatsächlichen Zahlung gilt. Den Vertrag vor diesem Datum zu unterschreiben, reicht allein nicht aus. Ob die Frist verlängert wird, stand Anfang November 2026, als wir diesen Beitrag verfasst haben, noch nicht fest.

Rechenbeispiel in Einheiten: Was bestimmt die Summe?

Am einfachsten stellen Sie Ihre eigene Rechnung auf, wenn Sie den Kaufpreis mit 100 Einheiten ansetzen. Im folgenden Beispiel ist der Käufer ein türkischer Staatsangehöriger, der als erste Immobilie eine neue Wohnung erwirbt. Die Mehrwertsteuer ist nicht im Preis enthalten, und wir gehen davon aus, dass die gesamte Gebühr im selben Tarifzeitraum bezahlt wird.

Würde dieselbe Wohnung gebraucht gekauft, entfiele die Zeile Mehrwertsteuer. Liegt beim Gebrauchtkauf jedoch der Verkehrswert des Grundbuchamts über dem Vertragspreis, wird die Gebühr auf den höheren Wert erhoben: Bei einem Vertragspreis von 100 Einheiten und einem Verkehrswert von 110 Einheiten beträgt eine Gebühr von 4 % nicht 4, sondern 4,4 Einheiten. Bei einem Käufer aus einem anderen Staat (weder türkischer noch nordzyprischer Staatsangehöriger) erhöht der Satz von 9 % im Normaltarif die Summe deutlich; im befristeten Tarif verschwindet der Unterschied bei der ersten Immobilie.

Daraus folgt: Über die Summe entscheiden, ob die Immobilie neu oder gebraucht ist, Ihr Status und der Tag, an dem Sie die Gebühr bezahlen. Einen niedrigeren als den tatsächlichen Preis in den Vertrag zu schreiben, bringt nichts: Bei der Gebühr greift ohnehin der Verkehrswert, und bei einem späteren Verkauf erscheint Ihr Wertzuwachs höher, als er tatsächlich ist.

Von der ersten Zahlung bis zur Eigentumsübertragung: Wann wird welcher Posten fällig?

Nicht alle Posten werden am selben Tag bezahlt. Für ausländische Käufer bestimmen die Fristen aus dem Dekret 89/2026 den Zeitplan. Die übliche Reihenfolge sieht so aus:

1. Unterzeichnung des Kaufvertrags: In diesem Schritt werden Reservierungsanzahlung und erste Rate gezahlt; die einmonatige Frist für die Stempelsteuer beginnt.
2. Stempelsteuer: Sie wird beim Finanzamt (Gelir ve Vergi Dairesi) bezahlt, meist über den Anwalt. Ein nicht gestempelter Vertrag kann nicht beim Grundbuchamt hinterlegt werden.
3. Hinterlegung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt: Sie erfolgt innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung; dabei wird der erste Teil der Gebühr erhoben. Innerhalb derselben Frist wird die Erwerbsgenehmigung (PTP) beantragt.
4. Mehrwertsteuer: Sie kann über den Zahlungsplan verteilt oder bei Übergabe verlangt werden; was gilt, steht im Vertrag.
5. Veröffentlichung der Genehmigung im Amtsblatt: Die restlichen Gebühren werden innerhalb von 75 Arbeitstagen nach der Veröffentlichung bezahlt.
6. Eigentumsübertragung: Sie wird innerhalb eines Jahres nach der Veröffentlichung abgeschlossen.
7. Übergabe: Eröffnung der Strom- und Wasserkonten, Kaution und gegebenenfalls das Hausgeld für den ersten Zeitraum.

Seit der Neuregelung von 2026 darf bei Immobilien, die Ausländer erwerben, kein dauerhafter Strom- und Wasseranschluss hergestellt werden, solange Steuern und Gebühren nicht bezahlt sind. Wer nach dem Motto „die Gebühr zahle ich später“ vorgeht, riskiert deshalb, dass sich die Immobilie faktisch nicht nutzen lässt. Die Fristen im Einzelnen erläutern wir in unserem Ratgeber zur Genehmigung durch den Ministerrat; wie sich beim Kauf vor Fertigstellung der Zahlungsplan mit diesen Posten verbindet, zeigt unser Ratgeber zum Kauf einer Immobilie vor Fertigstellung.

Wie erkennen Sie, was in einem Angebot enthalten ist?

Derselbe Preis kann in zwei Angeboten für einen ganz unterschiedlichen Leistungsumfang stehen. Lassen Sie sich beim Erhalt eines Angebots folgende Fragen schriftlich beantworten:

• Ist die Mehrwertsteuer im Preis enthalten oder nicht?
• Sind Haushaltsgeräte, Klimaanlagen, Küchenschränke, Stellplatz und Abstellraum im Angebot enthalten?
• In welcher Phase werden Gemeinschaftsflächen und Freizeiteinrichtungen nutzbar?
• Wer kümmert sich um die Strom- und Wasseranschlüsse, und wer trägt die Kosten?
• In welcher Währung ist der Preis angegeben, und welcher Wechselkurs gilt bei Zahlung in einer anderen Währung?
• Ab welchem Datum ist Hausgeld zu zahlen?

Der Wechselkurs ist ein eigenes Thema. Auch wenn über den Preis in Pfund Sterling gesprochen wird, erheben Grundbuchamt und Finanzamt Gebühren und Steuern in Türkischer Lira, umgerechnet zum Kurs am Zahlungstag. Lassen Sie den Betrag kurz vor dem Zahlungstag neu berechnen; Informationen zu den Überweisungswegen finden Sie in unserem Beitrag zum Geldtransfer.

Bei einem Kauf vor Fertigstellung, etwa im Projekt Seafront Resort, das in Iskele im Bau ist, sollten Sie vor der Vertragsunterzeichnung fragen, wie sich die Mehrwertsteuer auf die Raten verteilt und welche Posten bei der Übergabe verlangt werden. Allgemeine Informationen zum Projekt finden Sie auf der Seite zu Seafront Resort; den aktuellen Angebotsumfang können Sie schriftlich bei unserem Vertriebsteam anfordern.

Welche Kosten laufen nach dem Kauf weiter?

Als Eigentümer zahlen Sie jährlich vor allem die Grundsteuer an die Gemeinde, das Hausgeld und die Versicherung für Ihre Immobilie. Die Grundsteuer ist von Gemeinde zu Gemeinde verschieden. Was das Hausgeld abdeckt und welche Fragen Sie vor der Unterzeichnung stellen sollten, haben wir in unserem Ratgeber zum Hausgeld zusammengestellt.

Wenn Sie schon jetzt wissen, welche Steuer Sie bei einem späteren Verkauf als Verkäufer zahlen würden, wird Ihr Budget realistischer. Da die Quellen bei diesen Sätzen nicht übereinstimmen, lassen Sie sich den aktuellen Stand von Ihrem Steuerberater bestätigen. Den gesamten Kaufablauf finden Sie in unserem Schritt-für-Schritt-Ratgeber zum Hauskauf.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Prozent des Kaufpreises kommen beim Hauskauf in Nordzypern an Nebenkosten hinzu?

Für einen türkischen Staatsangehörigen, der als erste Immobilie eine neue Wohnung kauft, machen Mehrwertsteuer, Stempelsteuer und Übertragungsgebühr zusammen im befristeten Tarif etwa 9,5 % des Kaufpreises aus, im Normaltarif 11,5 %. Anwaltshonorar sowie Kosten für Dokumente und die Eröffnung der Versorgerkonten kommen hinzu. Bei einer gebrauchten Immobilie sinkt der Anteil, weil keine Mehrwertsteuer anfällt; bei übrigen Ausländern steigt er im Normaltarif.

Fällt bei einer gebrauchten Immobilie Mehrwertsteuer an?

Verkauft eine Privatperson einer anderen eine gebrauchte Immobilie, fällt keine Mehrwertsteuer an; sie fällt beim Erstverkauf durch den Bauträger an. Auch beim Gebrauchtkauf werden Stempelsteuer und Übertragungsgebühr bezahlt. Ist der Verkäufer ein Unternehmen und wird die Immobilie zum ersten Mal verkauft, kann die Lage anders sein; fragen Sie dazu Ihren Anwalt.

Wird die Übertragungsgebühr auf einmal bezahlt?

In der Regel nicht. In der Praxis wird ein Teil der Gebühr bei der Hinterlegung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt erhoben, der Rest bei der Eigentumsübertragung. Erfolgt die Übertragung direkt ohne vorherigen Kaufvertrag, wird die gesamte Gebühr auf einmal bezahlt. Wie die Aufteilung derzeit gehandhabt wird, erfahren Sie beim zuständigen Bezirksgrundbuchamt.

Wird die Übertragungsgebühr in Pfund Sterling oder in Türkischer Lira bezahlt?

Auch wenn der Preis in Pfund Sterling festgelegt ist, erheben Grundbuchamt und Finanzamt Steuern und Gebühren in Türkischer Lira, zum Kurs am Zahlungstag. Eine aufgeschobene Zahlung kann die Summe deshalb in beide Richtungen verändern. Lassen Sie den Betrag kurz vor dem Zahlungstag neu berechnen und prüfen Sie den Kurs auf der Quittung.

Senkt ein niedrigerer Preis im Vertrag die Gebühr?

Nein. Die Gebühr wird auf den höheren der beiden Werte berechnet: Vertragspreis oder Verkehrswert des Grundbuchamts. Ein zu niedriger Preis birgt rechtliche Risiken und lässt Ihren Wertzuwachs bei einem späteren Verkauf höher erscheinen, als er ist. Im Streitfall können Ihre Ansprüche zudem auf den niedrigen Vertragspreis begrenzt sein.

Was muss ich tun, um vom befristeten ermäßigten Gebührentarif zu profitieren?

Der ermäßigte Satz richtet sich nach dem Tarif, der am Tag der tatsächlichen Zahlung gilt; die Vertragsunterzeichnung allein genügt nicht. Wenn Sie den Vertrag rechtzeitig stempeln und beim Grundbuchamt hinterlegen lassen, zahlen Sie den ersten Teil in diesem Zeitraum. Verschiebt sich die Übertragung auf die Zeit nach dem 5. Januar 2027, kann der Rest dem dann geltenden Tarif unterliegen; stimmen Sie den Zeitplan mit Ihrem Anwalt ab.

Wenn Sie die Posten für eine Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, nach Ihrem eigenen Status aufschlüsseln möchten, schreiben Sie uns über unsere Kontaktseite; wir prüfen die Rechnung gern gemeinsam mit Ihnen anhand der aktuellen Sätze.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Zuletzt aktualisiert: November 2026.