KKTC Konut KDV Oranı 2026: %5 mi %10 mu, Kim Öder?

Kısa cevap: KKTC'de konut KDV oranı, kapalı alanı 300 m²'nin altında kalan konutlarda %5, 300 m² ve üzerindeki konutlarda %10'dur. KDV yalnızca müteahhit veya KDV mükellefi bir şirketten yapılan alımda çıkar; bireyden alınan ikinci el evde ödenmez. Vergiyi satıcı faturalar, yükünü alıcı taşır ve fiyatlar çoğu zaman KDV hariç verilir.

Bu yazı, KKTC'de projeden veya müteahhitten yeni konut almayı düşünen ve fiyat listesindeki rakamın üstüne KDV olarak ne ekleneceğini, bunun ne zaman ödeneceğini ve hangi durumlarda oranın değiştiğini merak edenler için hazırlandı. Oranları resmi tüzük metnine dayandırıyor, 300 m² sınırını, eşyalı satışları ve ödeme planındaki KDV'yi örneklerle açıklıyoruz.

KKTC konut KDV oranı kaç?

KKTC'de konut teslimlerinde KDV oranı, kapalı alanı 300 m²'ye kadar olan konutlarda %5'tir; 300 m² ve üzeri kapalı alana sahip konutlar %10 oranına tabidir. Bu oranlar, Bakanlar Kurulu'nun çıkardığı 2025 Yılı Katma Değer Vergisi Oranları Tüzüğü'nde düzenlenmiştir; tüzüğün 29 Nisan 2026'ya kadar yapılan değişikliklerle birleştirilmiş metnine KKTC Merkezi Mevzuat sitesinden ulaşabilirsiniz.

Tüzükteki %5'lik listede ifade şöyledir: her türlü taşınmaz mal ve kapalı alanı 300 m²'ye kadar olan konut, "eşyalı olsun veya olmasın". %10'luk listede ise ayrı bir satır olarak "300 metrekare ve üzeri kapalı alana sahip konut" yer alır. Yani sınırın tam üstünde, 300 m²'de bile oran %10'dur.

Piyasada sıkça duyulan "KKTC'de konut KDV'si %5" bilgisi bu yüzden eksiktir ama çoğu alıcı için doğrudur: Long Beach'teki stüdyolar, 1+1 ve 2+1 daireler ile standart villaların büyük kısmı 300 m²'nin altında kalır. Oranlar Ekim 2026 itibarıyla geçerlidir; tüzük yılda birkaç kez değiştiği için işlem öncesi mali müşavirinizle teyit edin.

Hangi alımda KDV çıkar, hangisinde çıkmaz?

Konut KDV'si, satıcı KDV mükellefi olduğunda doğar; yani müteahhitten, inşaat şirketinden veya mülk satışını ticari faaliyet olarak yapan bir şirketten alımda. Bir bireyin kendi evini başka bir bireye satmasında KDV yoktur. Aşağıdaki tablo en sık karşılaşılan durumları özetliyor:

Son satır çoğu kişinin gözünden kaçar. Arsa alıp üzerine müteahhide ev yaptırdığınızda satın aldığınız şey bir konut değil, inşaat hizmetidir ve tüzükte inşaat müteahhitliği hizmetleri %10 listesindedir. Aynı evi hazır olarak bir projeden almakla kendiniz yaptırmak arasında bu yüzden beş puanlık KDV farkı oluşabilir.

Ticari alanlarda da durum benzer: Caddemm Ticari Alanlar ve Dükkanlar gibi projelerde dükkan alırken uygulanacak oranı satış ekibinden faturalandırma pratiğiyle birlikte yazılı isteyin.

300 m² sınırı: kapalı alan nasıl ölçülür?

Tüzük "kapalı alan" ifadesini kullanır; yani belirleyici olan, konutun duvarlarla çevrili, üstü kapalı alanıdır. Açık teraslar, bahçe, havuz ve otopark gibi alanların bu hesaba nasıl yansıdığı tüzükte ayrıca tanımlanmamıştır; uygulamada onaylı proje ve ruhsattaki kapalı alan değerine bakılır.

Bu ayrım, özellikle büyük villalarda para demektir. 290 m² kapalı alanlı bir villa ile 305 m² kapalı alanlı bir villa arasında fiyat farkı küçük olabilir ama KDV oranı iki katına çıkar. Satış broşüründe yazan "toplam alan" çoğu zaman teras ve ortak alan payını da içerdiği için yanıltıcıdır.

Sınıra yakın bir konut alıyorsanız şu belgeleri isteyin: onaylı mimari projedeki kapalı alan tablosu, satış sözleşmesinde yazan net ve brüt alan, satıcının KDV'yi hangi oranla faturalayacağına dair yazılı beyan. Pure İskele Villas gibi villa projelerine bakarken de alan bilgisini broşürden değil, kat planından okumak en sağlıklısıdır.

KDV fiyata dahil mi? Sözleşmeden nasıl anlaşılır?

KKTC'de proje fiyat listeleri çoğunlukla konut KDV'si hariç verilir; sözleşmede "satış bedeline KDV dahil değildir" ya da benzer bir ifade yoksa konuyu imzadan önce netleştirmeniz gerekir. KDV'nin dahil olup olmadığı, 150.000 £'lik bir dairede 7.500 £'lik bir farktır.

Satıcı fiyatı "KDV dahil" verdiyse, vergisiz bedeli bulmak için fiyatı 1,05'e bölün. Örneğin KDV dahil 157.500 £ teklif edilen bir dairede net bedel 150.000 £, KDV 7.500 £'dir. Bu hesap, damga vergisi ve tapu harcının hangi tutar üzerinden hesaplanacağını sorarken de işinize yarar; matrahın KDV'li mi KDV'siz mi alınacağını avukatınıza ayrıca sorun.

Sözleşmede aranacak üç cümle şunlardır: KDV'nin fiyata dahil olup olmadığı, KDV'nin hangi oranla hesaplanacağı ve oran değişirse farkın kime ait olacağı. Sonuncusu, inşaatı iki üç yıl süren projelerde önemlidir; tüzük bu süre içinde değişebilir. Projeden alımda sözleşmede bulunması gereken diğer maddeleri Kıbrıs'ta projeden ev almak rehberimizde topladık.

Ödeme planında KDV ne zaman ödenir?

KDV'nin ödeme zamanı satıcının faturalandırma uygulamasına bağlıdır: bazı müteahhitler KDV'yi her taksitle orantılı olarak, bazıları teslimde veya tapu devrinde tek seferde ister. Hangisinin geçerli olduğu sözleşmede ve ödeme planında açıkça yazmalıdır.

150.000 £ + KDV fiyatlı, %35 peşinat, 18 ay taksit ve teslimde bakiye şeklinde bir ödeme planında iki model şöyle görünür:

Toplam aynı, ama nakit akışı çok farklı. Teslimde 37.500 £ hazırlamak ile 31.500 £ hazırlamak arasındaki 6.000 £'lik fark, aynı dönemde tapu harcının ikinci bölümü ve abonelik masraflarıyla da çakışabilir. Harcın nasıl hesaplandığını KKTC tapu devir harcı hesaplama yazımızda örneklerle anlattık.

KDV'de sık yapılan hatalar ve kontrol listesi

KKTC'de konut KDV'si konusunda alıcıların en sık yaptığı hata, fiyat listesindeki rakamı nihai fiyat sanmaktır. Akol Global'in inşaat ve satış süreçlerinde en sık karşılaştığımız soru da "fiyata KDV dahil mi?" sorusudur; cevabı imzadan sonra öğrenmek, bütçede delik açar. İmzadan önce şu listeyi kullanın:

1. Fiyatın KDV dahil mi hariç mi olduğunu yazılı alın. Sözlü teyit yetmez.
2. Kapalı alanı kat planından okuyun. 300 m²'ye yakınsanız oranın %5 mi %10 mu olduğunu satıcıya yazdırın.
3. KDV'nin ödeme takvimini öğrenin. Taksitlere mi yayılıyor, teslimde mi isteniyor?
4. Her ödeme için fatura veya makbuz isteyin. KDV'nin ayrı satırda gösterilmesi, ileride satış ve vergi hesaplarında işinizi kolaylaştırır.
5. Eşya paketi ayrı faturalanıyorsa oranı sorun. Tüzük eşyalı konutu tek teslim olarak %5'te sayıyor; ayrı satılan mobilya farklı orana tabi olabilir.
6. Oran değişikliği maddesini kontrol edin. Teslimden önce tüzük değişirse farkın kime ait olduğu sözleşmede yazmalı.

Bir de ikinci el alımda dikkat: satıcı birey değil bir şirketse, konut ilk kez satılıyorsa veya satıcı mülk ticareti yapıyorsa KDV gündeme gelebilir. Bu durumda avukatınızdan satıcının vergi durumunu kontrol etmesini isteyin. KDV dışında kalan damga vergisi, harç ve avukat ücreti gibi kalemlerin toplam bütçeye etkisini KKTC'de ev alırken vergiler ve masraflar rehberimizde 150.000 £'lik bir daire üzerinden hesapladık.

Sık sorulan sorular

KKTC'de yeni konutta KDV yüzde kaç?

2025 Yılı Katma Değer Vergisi Oranları Tüzüğü'ne göre kapalı alanı 300 m²'ye kadar olan konutlarda KDV %5'tir; 300 m² ve üzeri kapalı alana sahip konutlarda oran %10'dur. Konutun eşyalı ya da eşyasız satılması oranı değiştirmez. Oranlar Ekim 2026 itibarıyla geçerlidir; tüzük sık değiştiği için işlem öncesi mali müşavirinizle teyit edin.

KKTC'de konut KDV'sini kim öder?

KDV'yi vergi dairesine beyan eden ve fatura kesen taraf satıcı, yani müteahhit veya inşaat şirketidir. Ancak vergi fiyatın üzerine eklendiği için ekonomik yükünü alıcı taşır. Fiyat listeleri çoğu zaman KDV hariç verildiğinden, sözleşmede KDV'nin fiyata dahil olup olmadığını ve hangi oranla hesaplanacağını yazılı olarak netleştirmeniz gerekir.

İkinci el evde KDV ödenir mi?

Bir bireyin kendi evini başka bir bireye sattığı ikinci el alımda KDV ödenmez, çünkü satıcı KDV mükellefi değildir. Bu alımda damga vergisi ve tapu devir harcı yine ödenir. Satıcı bir şirketse veya konut ilk kez satılıyorsa durum farklı olabilir; avukatınızdan satıcının vergi durumunu kontrol etmesini isteyin.

300 metrekareden büyük villada KDV neden farklı?

Tüzük, 300 m² ve üzeri kapalı alana sahip konutları ayrı bir satır olarak %10 listesine almıştır. Belirleyici olan broşürdeki toplam alan değil, onaylı projedeki kapalı alandır. Açık teras ve bahçe genellikle bu hesaba girmez. Sınıra yakın bir villa alıyorsanız kat planını inceleyin ve satıcıdan uygulanacak oranı yazılı isteyin.

Arsa alıp ev yaptırırsam KDV ne olur?

Kendi arsanıza müteahhide ev yaptırdığınızda satın aldığınız şey hazır konut değil, inşaat hizmetidir. Tüzükte inşaat müteahhitliği ve taşeronluk hizmetleri %10 listesinde yer alır. Yani hazır bir konutu projeden %5 KDV ile almak ile aynı evi kendiniz yaptırmak arasında oran farkı oluşabilir. Malzemeyi ayrıca alıyorsanız malzemelerin oranları da farklıdır.

Bakmakta olduğunuz bir konut için KDV'nin fiyata ve ödeme planına nasıl yansıyacağını görmek isterseniz iletişim sayfamızdan bize yazın; satış ekibimiz oranı ve ödeme takvimini yazılı olarak paylaşsın.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.