KKTC Tapu Devir Harcı Hesaplama: 2026 Oranları ve Örnekler

Kısa cevap: KKTC tapu devir harcı, sözleşme bedeli ile tapu dairesinin belirlediği rayiç değerden yüksek olanın üzerinden hesaplanır. 7 Ekim 2026 – 5 Ocak 2027 geçici tarifesinde Türkiye vatandaşı ilk iki taşınmazında %4, diğer yabancılar ilk taşınmazında %4 öder. 120.000 £'lik dairede bu 4.800 £ eder; normal tarifede aynı harç 7.200 £'dir.

Bu yazı, KKTC'de konut almaya karar vermiş ve "harca tam olarak ne kadar ayırmalıyım?" sorusunu kuruşu kuruşuna cevaplamak isteyenler için. Oranları tekrar etmekle yetinmiyoruz: matrahın nasıl bulunduğunu, harcın hangi aşamada ve hangi kurla ödendiğini, dört farklı alıcı profili için örnek hesapları ve geçici indirimden kimin gerçekten yararlanabileceğini adım adım gösteriyoruz.

KKTC tapu devir harcı nedir, kim öder?

KKTC tapu devir harcı, bir taşınmazın mülkiyeti el değiştirirken Tapu ve Kadastro Dairesi'ne ödenen ve aksi kararlaştırılmadıkça alıcının üstlendiği harçtır. Ev alırken ödenen kalemler arasında en büyüğüdür; yeni konuttaki KDV'den bile çoğu zaman yüksek çıkar.

Harç, adı "devir" olsa da yalnızca tapunun adınıza geçtiği gün ödenmez. Satış sözleşmesi ilçe tapu amirliğine kaydedilirken bir bölümü, tapu devri yapılırken kalanı tahsil edilir. Bu yüzden harcı tek bir rakam olarak değil, iki ödemeye bölünmüş bir nakit kalemi olarak planlamak gerekir. Alımdaki diğer kalemlerin genel tablosunu KKTC'de ev alırken vergiler ve masraflar rehberimizde bulabilirsiniz; burada yalnızca harca odaklanıyoruz.

Güncel tapu harcı oranları: geçici ve normal tarife

Ekim 2026 itibarıyla iki tarife konuşuluyor: 7 Ekim 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan ve 5 Ocak 2027 dahil yürürlükte kalacak geçici indirimli tarife ile ondan önce uygulanan normal tarife. Hangisinin size uygulanacağını, harcı ödediğiniz gün belirler.

Geçici tarifenin rakamları yerel basının Resmî Gazete'ye dayanan haberlerinden, normal tarife ise emlak ve hukuk danışmanlarının yayınlarından derlendi; resmi metinle birebir karşılaştırma yapamadık. Ekim 2026 itibarıyla geçerlidir; harcı yatırmadan önce ilçe tapu amirliğinden veya KKTC Resmî Gazete arşivinden teyit edin.

"Kaçıncı taşınmaz" sorusu, tapu kayıtlarında adınıza kayıtlı ya da sözleşmesi kayıtlı mülklere göre cevaplanır. Eşinizin adına olan mülkün sayıma girip girmediği gibi sınır durumlarda avukatınızın tapudan yazılı kayıt dökümü almasını isteyin. 89/2026 sayılı Kararname'deki edinim sınırlarını (Türkiye vatandaşları için 6 daire veya 3 villa) aşan alımlarda ek harç uygulandığı da basına yansıdı; bu senaryo ayrı bir hukuki değerlendirme ister.

Matrah: sözleşme bedeli mi, rayiç değer mi?

Tapu devir harcı, sözleşmede yazan satış bedeli ile ilçe tapu dairesinin belirlediği rayiç kıymetten hangisi yüksekse onun üzerinden hesaplanır. Bu kural, Tapu ve Kadastro Dairesi harç tüzüğünde açıkça yazılıdır ve yıllardır değişmeyen tek sabittir.

Yeni projelerde sözleşme bedeli genellikle rayiç değerin üzerinde olduğu için matrah, ödediğiniz fiyattır. İkinci el alımlarda ise tablo tersine dönebilir. Eski bir yapıda tapu dairesinin değerlemesi, özellikle denize yakın ve fiyatları hızla yükselmiş bölgelerde, pazarlıkla düşmüş bir satış fiyatının üstünde çıkabilir.

Pratikte şunu yapın: ikinci el bir ev için teklif vermeden önce avukatınızdan bölgedeki son değerlemeler hakkında bilgi isteyin. Rayiç değer, harç bütçenizi birkaç yüz sterlin değil, bazen birkaç bin sterlin oynatır. Sözleşmeye gerçek fiyattan düşük rakam yazmak ise hiçbir şey kazandırmaz; rayiç değer zaten devreye girer ve ileride satarken değer artışınız şişmiş görünür.

Harç hangi aşamada ve hangi kurla ödenir?

KKTC tapu devir harcı uygulamada iki aşamada ödenir: satış sözleşmesi ilçe tapu amirliğine kaydedilirken bir bölüm, tapu alıcı adına devredilirken kalan bölüm. 2024 tarihli harç tüzüğü değişikliğinde bu bölüşüm açıkça "toplam harcın yarısı sözleşme kaydında, geriye kalanı devirde" şeklinde düzenlenmişti.

Aynı tüzüğe göre sözleşme yapılmadan doğrudan devir yapılırsa harcın tamamı tek seferde alınır. Bu durum daha çok, alım izni gerekmeyen KKTC vatandaşı alıcıların tapusu hazır bir evi doğrudan devraldığı işlemlerde görülür. Türkiye vatandaşları dahil yabancı alıcılarda ise devir için önce Bakanlar Kurulu izni gerektiğinden süreç neredeyse her zaman sözleşme kaydıyla başlar.

Takvimi belirleyen kurallar 89/2026 sayılı Kararname'de: sözleşme, vergi ve harçları ödenmiş olarak imzadan sonra 1 ay içinde tapuya kaydedilmeli; izin Resmî Gazete'de yayımlandıktan sonra kalan harçlar 75 iş günü içinde ödenmeli; tapu devri de 1 yıl içinde tamamlanmalı. Bu sürelerin ayrıntısını KKTC Bakanlar Kurulu izni yazımızda anlattık.

Kur konusu da önemli. Fiyat sterlinle konuşulsa da harç, tapu dairesinde Türk lirası olarak ve ödeme günündeki kur üzerinden tahsil edilir. Yani 4.800 £'lik bir harç, 1 £ ≈ 64 TL varsayımıyla yaklaşık 307.000 TL eder; sterlin birkaç lira oynadığında bu tutar on binlerce lira değişir.

Örnek hesaplar: dört alıcı, dört farklı harç

Aşağıdaki hesaplarda kur 1 £ ≈ 64 TL (Ekim 2026, teyit edin) alındı ve harcın tamamının aynı tarife döneminde ödendiği varsayıldı. Rakamlar yuvarlanmıştır; Akol projelerine ait fiyat değildir, yalnızca hesap mantığını göstermek içindir.

Tablodan iki ders çıkıyor. Birincisi, geçici indirimden en çok kazanan grup Türkiye dışındaki yabancılar: normalde %9 ödeyen bir İngiliz alıcı için oran yarıdan fazla düştü. İkincisi, D senaryosunda sözleşmedeki 95.000 £ değil, rayiç değer olan 110.000 £ esas alındı; alıcı "3.800 £ öderim" diye hesap yaptıysa 600 £ sürprizle karşılaşır.

Harç ikiye bölünürse ne olur?

Projeden alımda sözleşme bugün kaydedilip tapu devri 2027 sonrasına kalıyorsa, harcın iki parçası farklı tarifelere denk gelebilir. A senaryosunu eski yarı yarıya bölüşümle düşünelim: sözleşme kaydında 120.000 £ × %2 = 2.400 £ ödenir. Devir, normal tarifenin geri döndüğü bir tarihte yapılırsa kalan parça %3 üzerinden 3.600 £ olur ve toplam 6.000 £'ye çıkar. Bu, yeni dönemde bölüşümün nasıl uygulanacağına dair bir varsayımdır; gerçek oranı tapu amirliğinden mutlaka öğrenin.

Geçici indirimden yararlanmak için ne yapmalı?

Geçici tarifeden yararlanmanın tek yolu, harcın ilgili bölümünü 5 Ocak 2027'ye kadar fiilen ödemektir; sözleşmeyi imzalamış olmak tek başına yetmez. Aşağıdaki sıra, Akol Global satış sonrası ekibinin alıcılarla en sık üzerinden geçtiği kontrol listesidir:

1. Kaçıncı taşınmazınız olduğunu yazılı olarak netleştirin. Oran buna göre değişir; tahminle değil, tapu kaydıyla hareket edin.
2. Rayiç değeri önceden sorun. Özellikle ikinci elde, matrahın sözleşme bedelinin üzerine çıkıp çıkmayacağını öğrenin.
3. Damga vergisini gecikmeden ödeyin. Pullanmamış sözleşme tapuya kaydedilemez; harcın ilk bölümü de ödenemez.
4. Sözleşmeyi 1 ay içinde tapuya kaydettirin. Bu hem 89/2026'nın şartı hem de geçici tarifeyi yakalamanın ön koşulu.
5. Devirdeki harcın ne zaman ve hangi oranla alınacağını tapu amirliğine sorun. Cevabı avukatınızın dosyasına not ettirin.
6. TL karşılığını ödeme gününe yakın yeniden hesaplatın. Kur farkını ayrıca tampon olarak bütçeleyin.

Teslim edilmiş ve izni çıkmış bir konutta devri bu süre içine sığdırmak mümkünse, harcın tamamını indirimli oranla ödemek ciddi tasarruf sağlar. İnşaatı süren bir projede ise asıl kazanç sözleşme kaydındaki bölümde kalır; bunu bilerek karar verin. Tamamlanmış projelerin listesini Akol Global projeler sayfasında görebilirsiniz.

Tapu harcı hesabında sık yapılan hatalar

Tapu devir harcı hesabında en sık hata, internette bulunan eski oranlarla hesap yapmaktır. 2024'te %12, 2025'te %9, Ekim 2026'da %4 gibi rakamların hepsi farklı dönemlere aittir ve aynı forumda yan yana görünebilir. Bir oranı kullanmadan önce hangi tarihe ait olduğunu sorun.

İkinci sık hata KDV ile harcı karıştırmaktır. Yeni konutta ödenen KDV ayrı bir vergidir; oranı ve kapsamını KKTC konut KDV oranı yazımızda ayrıntılı anlattık. Tapu devir harcı ise yeni veya ikinci el fark etmeksizin her devirde ödenir.

Üçüncüsü, damga vergisini harçla aynı süreç sanmaktır. Damga vergisi Gelir ve Vergi Dairesi'ne, harç ise tapu amirliğine ödenir ve süreleri farklıdır. Süre ve gecikme cezası için KKTC damga vergisi yazımıza bakabilirsiniz.

Son olarak, harcı "nasılsa devirde öderim" diye ertelemek artık eskisi kadar masum değil. 2026 düzenlemesiyle yabancıların aldığı konutlarda vergi ve harçlar ödenmeden kalıcı elektrik ve su bağlantısı yapılamıyor; ödenmemiş harç evi fiilen kullanılamaz hale getirebilir.

Sık sorulan sorular

KKTC tapu devir harcı Ekim 2026'da yüzde kaç?

7 Ekim 2026'da yürürlüğe giren ve 5 Ocak 2027 dahil geçerli olan geçici tarifeye göre Türkiye vatandaşları ilk ve ikinci taşınmazda %4, üçüncü ve dördüncüde %5,5, beşinci ve altıncıda %6 öder. Diğer yabancılar için oranlar ilk üç taşınmazda %4, %5,5 ve %6'dır. Rakamlar haber kaynaklıdır; işlem öncesi tapu amirliğinden teyit edin.

Tapu harcı sözleşmedeki fiyattan mı hesaplanır?

Her zaman değil. Harç, sözleşmedeki satış bedeli ile ilçe tapu dairesinin belirlediği rayiç kıymetten hangisi yüksekse onun üzerinden alınır. Yeni projelerde genellikle sözleşme bedeli esas olur. İkinci el alımlarda ise rayiç değer satış fiyatının üstünde çıkabilir ve harç beklediğinizden yüksek gelebilir; teklif vermeden önce avukatınıza sorun.

Tapu harcının tamamı tek seferde mi ödenir?

Genellikle hayır. Uygulamada harcın bir bölümü satış sözleşmesi tapuya kaydedilirken, kalanı tapu devrinde ödenir; 2024 tüzüğünde bu bölüşüm yarı yarıyaydı. Sözleşme yapılmadan doğrudan devir yapılırsa harcın tamamı bir defada alınır. Geçici tarife döneminde bölüşümün nasıl uygulandığını ilçe tapu amirliğinden öğrenin.

Sözleşmeyi Ocak 2027'den önce imzalamak indirim için yeterli mi?

Yeterli değil. İndirimli oran, harcın fiilen ödendiği tarihte geçerli tarifeye göre uygulanır. Sözleşmeyi imzalayıp tapuya kaydettirdiğinizde ödediğiniz bölüm geçici orandan hesaplanır; devir 5 Ocak 2027'den sonraya kalırsa kalan bölüm o günkü tarifeye tabi olabilir. Sürenin uzatılıp uzatılmayacağı Ekim 2026 itibarıyla belli değildir.

Tapu harcı sterlinle mi ödenir?

Hayır, harç tapu dairesinde Türk lirası olarak tahsil edilir. Sterlin cinsinden matrah, ödeme günündeki kur üzerinden TL'ye çevrilir. Bu yüzden 4.800 £'lik bir harç, kura göre bir haftadan diğerine farklı bir TL tutarına denk gelebilir. Ödemeyi yapmadan hemen önce tutarı yeniden hesaplatmak ve makbuzdaki kuru kontrol etmek en sağlıklısıdır.

Kendi alımınız için harcı geçici ve normal tarifeye göre yan yana görmek isterseniz, uyruğunuzu, kaçıncı taşınmazınız olduğunu ve düşündüğünüz konutu iletişim sayfamızdan paylaşın; hesabı güncel oranlarla birlikte yapalım.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.