KKTC Damga Vergisi 2026: Oran, Süre ve Gecikme Cezası

Kısa cevap: KKTC'de damga vergisi, konut satış sözleşmesindeki bedelin binde beşidir (%0,5) ve aksi kararlaştırılmadıkça alıcı öder. Pul Yasası'na göre sözleşme imzadan sonraki bir ay içinde cezasız pullatılabilir; bir ayı geçerse vergi kadar ceza eklenir, altı ayı geçerse ceza iki katına çıkar. 150.000 £'lik sözleşmede vergi 750 £'dir.

Bu yazı, KKTC'de konut satış sözleşmesi imzalamak üzere olan ya da yeni imzalamış alıcılar için. Damga vergisinin nasıl hesaplandığını, kimin ve nereye ödediğini, gecikirse cezanın nasıl büyüdüğünü, sterlinle yazılmış sözleşmede hangi kurun kullanıldığını ve Türkiye'de imzalanan sözleşmelerde sürenin nasıl işlediğini yasa metnine dayanarak anlatıyoruz.

KKTC'de damga vergisi ne kadar?

KKTC'de konut satış sözleşmesinin damga vergisi, sözleşmede yazan satış bedelinin binde beşidir. Resmi adı "pul vergisi" olan bu vergi, 19/1963 sayılı Pul Yasası'nın cetvelinde "belli bir para tutarını koşula bağlayan anlaşmalar" başlığı altında düzenlenir ve halk arasında damga vergisi ya da damga pulu olarak bilinir.

Cetvele göre oran, bedelin ilk 89.000.000 TL'lik kısmı için binde beş, bunun üzerindeki kısım için binde birdir. 1 £ ≈ 64 TL varsayımıyla bu eşik yaklaşık 1,39 milyon sterline denk gelir; yani konut alıcılarının neredeyse tamamı için hesap basittir: bedel × %0,5.

Oran ve eşik, Gelir ve Vergi Dairesi'nin yayımladığı birleştirilmiş Pul Yasası metnine göredir ve Ekim 2026 itibarıyla geçerlidir. Yasa 2026'da da değişikliğe uğradığı için güncel metni KKTC Gelir ve Vergi Dairesi sitesinden veya avukatınızdan teyit edin.

Damga vergisini kim öder, nereye ödenir?

Pul Yasası'na göre satış anlaşmalarında damga vergisini, aksine bir anlaşma yoksa alıcı öder. Ödeme Gelir ve Vergi Dairesi'ne yapılır; sözleşmenin asıl nüshaları daireye götürülür, vergi yatırılır ve sözleşme pullanmış olarak geri alınır.

Uygulamada bu işi çoğunlukla alıcının avukatı yürütür. Yurt dışında yaşayan alıcı için avukat, sözleşme imzalandıktan sonra nüshaları alır, vergiyi alıcının gönderdiği tutardan yatırır ve ardından sözleşmeyi tapuya kaydettirir. Avukatınıza vekaletname verdiyseniz pullama işinin bu vekaletin kapsamında olup olmadığını kontrol edin.

Satıcı ile "damga vergisini satıcı öder" şeklinde anlaşmak mümkündür; yasa buna izin verir. Ancak bu nadir görülür ve mutlaka sözleşmede yazmalıdır. Yazmıyorsa vergi sizindir.

Süre: bir ay kuralı ve "21 gün" bilgisi

Pul Yasası'nın 20. maddesine göre pulsuz bir sözleşme, ilk düzenlenme tarihinden itibaren bir ay içinde yalnızca vergi ödenerek, cezasız pullatılabilir. Yasanın 19. maddesi ise ilke olarak belgelerin düzenlenirken pullanmasını öngörür; bir aylık süre bu ilkeye tanınan bir esnekliktir.

Emlak sektöründe sıkça "imzadan sonra 21 gün" ifadesi dolaşır; bazı kaynaklar süreyi ilk ödeme ya da kapora tarihinden başlatır. Yasa metni "ilk düzenleme tarihi"nden söz ettiği için en güvenli okuma, imza tarihini başlangıç saymaktır. Pratik önerimiz: sözleşmeyi imzadan sonraki ilk iki hafta içinde pullatın ve 21 günü kendi iç sınırınız kabul edin.

Bu süre, alım iznine bağlı bir başka süreyle de çakışır. 89/2026 sayılı Kararname'ye göre yabancıların sözleşmesi, vergi ve harçları ödenmiş olarak imzadan sonra 1 ay içinde ilçe tapu amirliğine kaydedilmeli ve aynı sürede izin başvurusu yapılmalıdır. Pullanmamış sözleşme tapuya kaydedilemeyeceği için damga vergisini son güne bırakmak, kayıt süresini de tehlikeye atar. Bu takvimin tamamını KKTC Bakanlar Kurulu izni yazımızda bulabilirsiniz.

Gecikme cezası nasıl hesaplanır?

Bir aylık süre kaçırılırsa, ilk altı ay içinde ödenmemiş vergiye ek olarak vergi tutarına eşit bir para cezası alınır; altı ay geçtikten sonra ise bu ceza iki katına çıkar. Vergi tutarı 500 TL'yi aşmıyorsa ilk altı aydaki ceza 500 TL'lik sabit tutardır; konut sözleşmelerinde vergi bu eşiğin çok üstünde olduğundan oransal ceza uygulanır.

Tablo, gecikmenin ne kadar pahalı olduğunu gösteriyor: altı ayı aşan bir gecikme, 150.000 £'lik bir sözleşmede 1.500 £ fazladan ödeme demek. Bu para hiçbir şey satın almaz; yalnızca bir randevunun ertelenmesinin bedelidir. Üstelik süre geçerken sözleşme tapuya kaydedilemediği için alıcının hakkı da korumasız kalır.

Sterlinle yazılmış sözleşmede hangi kur kullanılır?

Sözleşme bedeli sterlin, euro veya dolar gibi Türk lirası dışında bir parayla yazılmışsa, damga vergisi sözleşmenin Gelir ve Vergi Dairesi'nde pullandığı tarihteki resmi efektif satış kuru üzerinden TL'ye çevrilerek hesaplanır. Bu kural, Pul Yasası'nın 23. maddesinde 2026 değişikliğiyle bu şekilde düzenlenmiştir.

Pratik sonucu şu: imza günündeki değil, pullama günündeki kur önemlidir. 150.000 £'lik sözleşmede sterlin 64 TL iken vergi yaklaşık 48.000 TL'dir; pullamayı bir ay erteleyip kur 66 TL'ye çıkarsa 49.500 TL olur. Fark küçük ama yönü belli değil; kurdan kazanç beklemek yerine işlemi erken yapmak daha mantıklıdır.

Türkiye'de veya yurt dışında imzalanan sözleşmeler

Sözleşme KKTC dışında imzalandıysa, örneğin Türkiye'de ıslak imzayla ya da kuryeyle gidip gelen nüshalarla, Pul Yasası onu KKTC'ye ulaştığı tarihte düzenlenmiş sayar ve bu tarihten itibaren otuz gün içinde pullanmasına izin verir. Ancak bu esneklik 89/2026'daki bir aylık tapu kaydı süresini uzatmaz; uzaktan alım yapıyorsanız nüshaların KKTC'ye hızla ulaşmasını avukatınızla planlayın.

Adım adım sözleşme pullama

Sözleşme pullama işlemi, imza ile tapu kaydı arasındaki kısa bir ara adımdır ve doğru sırayla yapıldığında birkaç saatte biter. Akol Global satış sonrası ekibinin alıcılara önerdiği sıra şöyledir:

1. Sözleşmenin bedel kısmını kontrol edin. Bedel net, para birimi açık ve KDV'nin dahil olup olmadığı yazılı olmalı; vergi bu rakamdan hesaplanır.
2. Vergi tutarını önceden hesaplayın. Bedel × %0,5, pullama günündeki kurla TL'ye çevrilmiş haliyle.
3. Parayı avukatınıza zamanında gönderin. Yurt dışından transferde 1–3 iş günlük gecikmeyi hesaba katın.
4. Asıl nüshaları Gelir ve Vergi Dairesi'ne teslim ettirin. Vergi yatırılır, sözleşme pullanır.
5. Makbuzun ve pullu sözleşmenin taranmış kopyasını isteyin. Bu belgeler tapu kaydı ve izin dosyası için gerekir.
6. Aynı gün veya hemen ardından tapu kaydına geçin. Kayıt sırasında harcın ilk bölümü de ödenir.

Kayıt aşamasında ödenen tapu harcının nasıl hesaplandığını KKTC tapu devir harcı hesaplama yazımızda, damga vergisiyle birlikte toplam alım maliyetini ise KKTC'de ev alırken vergiler ve masraflar rehberimizde bulabilirsiniz.

Damga vergisinde sık yapılan hatalar

En sık hata, damga vergisini "küçük kalem" diye ertelemektir. Tutar küçük olsa da sözleşme kaydının ön şartıdır ve gecikmesi hem cezaya hem de alım izni sürecinde sorunlara yol açar.

İkinci hata, KDV'li ve KDV'siz bedel ayrımını gözden kaçırmaktır. Sözleşmede bedel KDV hariç yazılmış, KDV ayrı bir maddede gösterilmişse verginin hangi rakam üzerinden hesaplanacağını avukatınıza sorun. KDV'nin sözleşmede nasıl gösterilmesi gerektiğini KKTC konut KDV oranı yazımızda anlattık.

Üçüncüsü, sözleşmeye gerçek bedelden düşük rakam yazarak vergiden tasarruf etmeye çalışmaktır. Kazanç birkaç yüz sterlindir; buna karşılık tapu harcında rayiç değer devreye girer, ileride satışta değer artışınız şişer ve bir uyuşmazlıkta haklarınız sözleşmedeki düşük bedelle sınırlanabilir. Satış sonrası süreçte belgelerinizin eksiksiz tutulması için satış sonrası hizmetler ekibimizle çalışabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

KKTC'de damga vergisi yüzde kaç?

Konut satış sözleşmelerinde damga vergisi, Pul Yasası cetveline göre bedelin binde beşi, yani %0,5'tir. Bedelin 89.000.000 TL'yi aşan kısmı için oran binde birdir; bu eşik yaklaşık 1,39 milyon sterline denk geldiği için konut alıcılarının çoğu yalnızca %0,5 öder. 150.000 £'lik sözleşmede vergi 750 £'dir. Ekim 2026 itibarıyla geçerlidir; teyit edin.

Damga vergisi ne zamana kadar ödenmeli?

Pul Yasası'na göre sözleşme, ilk düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde cezasız pullatılabilir. Sektörde 21 gün de sık söylenir ve bazı kaynaklar süreyi ilk ödeme tarihinden başlatır. En güvenli yol, imzadan sonraki iki üç hafta içinde pullatmaktır; yabancı alıcılarda sözleşmenin bir ay içinde tapuya kaydedilmesi gerektiği de unutulmamalıdır.

Damga vergisi geç ödenirse ceza ne kadar?

Bir aylık süre geçtikten sonra ilk altı ay içinde pullatılan sözleşmede, vergiye ek olarak vergi tutarı kadar ceza ödenir; toplam maliyet bedelin yaklaşık %1'ine çıkar. Altı aydan sonra ceza iki katına çıkar ve toplam %1,5 olur. 150.000 £'lik sözleşmede bu, 750 £ yerine 1.500 £ veya 2.250 £ ödemek demektir.

Damga vergisini alıcı mı satıcı mı öder?

Pul Yasası'na göre satış anlaşmalarında damga vergisini, aksine bir anlaşma yoksa alıcı öder. Taraflar vergiyi satıcının ödemesi konusunda anlaşabilir, ancak bunun sözleşmede açıkça yazması gerekir. Uygulamada vergiyi alıcının avukatı Gelir ve Vergi Dairesi'ne yatırır ve pullanmış sözleşmeyi tapu kaydı için hazırlar.

Sterlinle yapılan sözleşmede damga vergisi hangi kurla hesaplanır?

Türk lirası dışında bir parayla yazılmış sözleşmelerde vergi, sözleşmenin Gelir ve Vergi Dairesi'nde pullandığı tarihteki resmi efektif satış kuru üzerinden TL'ye çevrilerek hesaplanır. Yani imza günündeki değil, pullama günündeki kur geçerlidir. Sterlin yükselirse TL bazında ödenecek vergi de artar; bu yüzden tutarı pullama gününe yakın yeniden hesaplatın.

Sözleşmenizi imzalamadan önce damga vergisi, harç ve kayıt takvimini birlikte görmek isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşın; süreci tarih tarih sizinle planlayalım.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.