KKTC'de Ev Alırken Vergiler ve Masraflar (2026)

Kısa cevap: KKTC'de ev alırken vergiler ve masraflar dört ana kalemden oluşur: yeni konutta %5 KDV, satış bedelinin %0,5'i damga vergisi, alıcının uyruğuna ve kaçıncı mülkü olduğuna göre değişen tapu devir harcı ve avukat ücreti. Ekim 2026 itibarıyla geçici tarifeyle toplam ek maliyet, yeni bir dairede fiyatın yaklaşık %10–13'ü kadardır.

Bu yazı, Türkiye'den ya da yurt dışından Kuzey Kıbrıs'ta konut almayı planlayan ve "fiyatın üstüne ne kadar para hazırlamalıyım?" sorusuna net bir cevap arayanlar için hazırlandı. Her kalemi kimin, ne zaman ve hangi tutar üzerinden ödediğini; 150.000 £'lik bir daire üzerinden sterlini sterline hesaplıyoruz. Son bölümde, satın aldıktan sonra her yıl ödenen kalemlere ve evi satarken çıkacak vergiye de değiniyoruz.

KKTC'de ev alırken vergiler: hangi kalemler ödenir?

KKTC'de ev alırken ödenen başlıca vergi ve harçlar KDV, damga vergisi ve tapu devir harcıdır; bunlara avukat ücreti, belge masrafları ve abonelik bedelleri eklenir. KDV yalnızca müteahhitten ilk el alımda çıkar, ikinci el konutta ödenmez. Damga vergisi sözleşme üzerinden, tapu devir harcı ise sözleşme bedeli ile Tapu Dairesi'nin belirlediği rayiç değerden hangisi yüksekse onun üzerinden hesaplanır.

Aşağıdaki tablo, alıcının bütçesine giren kalemleri tek bakışta gösteriyor. Oranlar Ekim 2026 itibarıyla geçerli olanlardır; işlem öncesi avukatınız ve Tapu ve Kadastro Dairesi ile teyit edin.

KDV: yeni konutta %5, ikinci elde yok

Müteahhitten alınan yeni konutta KDV, piyasadaki yerleşik uygulamaya göre %5 olarak hesaplanır; bireyden bireye ikinci el satışta KDV çıkmaz. Bazı danışmanlık kaynakları çok büyük metrekareli konutlarda daha yüksek oran uygulandığını yazıyor; 300 m² üzerinde bir konut alıyorsanız oranı satıcının faturalandırma pratiği üzerinden mutlaka teyit edin.

Asıl dikkat edilmesi gereken nokta, KDV'nin fiyata dahil olup olmadığıdır. KKTC'de proje fiyatları çoğu zaman "KDV hariç" verilir ve alıcı bunu ilk ödeme planını gördüğünde fark eder. 200.000 £'lik bir villada bu fark 10.000 £ eder; küçük bir rakam değildir.

Sözleşmede şu cümleyi arayın: "Satış bedeline KDV dahildir / hariçtir." Bu ifade yoksa, imzadan önce yazılı olarak ekletin. Projeden alımda KDV'nin taksitlere mi yayıldığı yoksa teslimde tek seferde mi istendiği de nakit planınızı doğrudan etkiler. Bu konuyu Kıbrıs'ta projeden ev almak rehberimizde sözleşme maddeleriyle birlikte ayrıca ele aldık.

Tapu devir harcı: Ekim 2026'daki geçici indirim

Tapu devir harcı, KKTC'de ev alırken ödenen en büyük kalemdir ve oranı alıcının uyruğuna, kaçıncı taşınmazını aldığına ve işlemin tarihine göre değişir. 7 Ekim 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan Bakanlar Kurulu kararıyla oranlar geçici olarak düşürüldü; basına yansıyan bilgilere göre bu tarife 5 Ocak 2027 dahil olmak üzere yürürlükte kalacak.

Son iki yılda bu kalem birkaç kez değişti. Bu yüzden internette gördüğünüz %6, %9 veya %12 gibi oranların hangi döneme ait olduğunu bilmek önemli:

Tablodaki Mayıs 2025 sütunu, resmi metinden değil yerel emlak ve hukuk danışmanlarının yayınlarından derlenmiştir ve kaynaklar arasında farklılık vardır. Ekim 2026 oranları da yerel basının Resmî Gazete'ye dayanan haberlerinden alınmıştır. Harcı yatırmadan önce güncel tarifeyi KKTC Resmî Gazete arşivinden veya bağlı olduğunuz ilçe tapu amirliğinden kontrol edin.

Harç hangi tutar üzerinden hesaplanır?

Harç matrahı, sözleşmedeki satış bedeli ile Tapu Dairesi'nin belirlediği rayiç değerden yüksek olanıdır. Sözleşmeye düşük bedel yazarak harçtan tasarruf etmeye çalışmak işe yaramaz; tapu değerlemesi daha yüksekse fark yine sizden istenir. Üstelik düşük bedel ileride satarken değer kazancı hesabını da aleyhinize bozar.

Harç tek seferde mi ödenir?

Çoğu durumda hayır. Uygulamada harcın bir bölümü sözleşmenin tapuya kaydı sırasında, kalanı tapu devrinde tahsil edilir. 2024 uygulamasında örneğin yabancıların ödediği toplam harcın yarısı sözleşme kaydında, diğer yarısı devirde isteniyordu. Sözleşme yapılmadan doğrudan devir yapılırsa harcın tamamı tek seferde alınır. Yeni tarifede bölüşümün nasıl yapılacağını ilçe tapu amirliğinden öğrenin; nakit planınızı buna göre iki parçaya ayırın.

Geçici tarifenin pratik anlamı

Geçici oranlar, harcın ödendiği tarihte geçerli tarifeye göre uygulanır. Projeden alım yaptıysanız ve tapu devriniz Ocak 2027'den sonraya kalıyorsa, devir aşamasındaki ödeme o tarihteki orana tabi olabilir. Bu sürenin uzatılıp uzatılmayacağı belli değil. Avukatınızla "harcın ne kadarını bu dönemde ödeyebiliriz?" sorusunu konuşmaya değer.

Harç ödemesinin zamanlaması, yabancı alıcılar için alım izni süreciyle de bağlantılıdır: 2026 düzenlemesine göre sözleşme bir ay içinde tapuya kaydedilmeli, izin Resmî Gazete'de yayımlandıktan sonra harçlar belirli süre içinde ödenmelidir. Bu takvimi KKTC Bakanlar Kurulu izni yazımızda gün gün anlattık.

Damga vergisi ve sözleşme kaydı

Damga vergisi, satış sözleşmesindeki bedelin %0,5'idir ve alıcı tarafından, imzadan sonra Gelir ve Vergi Dairesi'ne ödenir. Pul Yasası imzadan itibaren 1 aylık cezasız süre tanır; sektörde güvenli iç sınır olarak 21 gün önerilir. Gecikmede vergi tutarı kadar, 6 ayı aşan gecikmede iki katı ceza uygulanabileceği için süreyi avukatınızla netleştirin.

Damga vergisi küçük bir kalem gibi görünse de sözleşmenin tapuya kaydı için ön şarttır. Damgası ödenmemiş bir sözleşme tapu amirliğine kaydedilemez; kayıt yapılmadan da alıcının hakkı satıcının diğer alacaklılarına karşı korunmaz. 150.000 £'lik bir sözleşmede damga vergisi 750 £ eder.

Sözleşme kaydı, tapu üzerine "bu taşınmaz satılmıştır" şerhinin düşülmesi demektir. Satıcının aynı evi ikinci kez satmasını veya üzerine ipotek kurdurmasını engelleyen bu adım, bütçe kaleminden çok bir güvenlik önlemidir. Tapu türlerinin bu süreci nasıl etkilediğini merak ediyorsanız KKTC taşınmaz mal yasası sayfamıza da göz atabilirsiniz.

Örnek hesap: 150.000 £ daire için toplam masraf

150.000 £'lik yeni bir dairede, Türkiye vatandaşı bir alıcının ilk alımında toplam ek maliyet, Ekim 2026 geçici tarifesiyle vergiler ve masraflar dahil yaklaşık 16.000–17.000 £, yani fiyatın %11'i civarındadır. Aşağıdaki hesapta KDV'nin fiyata dahil olmadığı ve harcın tamamının geçici tarife döneminde ödendiği varsayılmıştır.

Aynı daireyi ikinci el olarak alsaydınız KDV kalemi düşer ve toplam ek maliyet 9.250 £ civarına iner. Ancak ikinci el alımda tapu değerlemesi sözleşme bedelinin üstünde çıkarsa harç yükselir. Örneğin sözleşme 120.000 £, tapu rayiç değeri 135.000 £ ise %4'lük harç 4.800 £ değil 5.400 £ olur.

Bir de kur etkisi var. Fiyatlar sterlinle konuşulsa da harç ve vergiler tapu ve vergi dairesinde genellikle Türk lirası olarak, ödeme günündeki kur üzerinden tahsil edilir. Ödemeyi birkaç ay erteleyen alıcı, sterlin yükselirse TL bazında daha fazla öder. Bu nedenle harç tutarını ödeme gününe yakın tekrar hesaplatın.

Gözden kaçan masraflar ve sık yapılan hatalar

KKTC'de ev alırken vergi hesabında en sık atlanan noktalar KDV'nin fiyata dahil sanılması, rayiç değer farkı, kur farkı ve teslimden sonra çıkan abonelik ile site giderleridir. Akol Global satış sonrası ekibinin en sık aldığı soru da "tapu için ne zaman, ne kadar ödeyeceğim?" sorusudur; çoğu alıcı bu kalemleri teslim günü öğrenir.

Vergi ve masraf bütçenizi oluştururken şu sırayı izlemenizi öneriyoruz:

1. Fiyatın neyi kapsadığını yazılı alın: KDV, beyaz eşya, otopark, ortak alan payı dahil mi?
2. Uyruğunuza ve mülk sayınıza göre harç oranını belirleyin: Türkiye vatandaşıysanız kaçıncı taşınmazınız olduğunu tapu kayıtlarından teyit ettirin.
3. Rayiç değeri sorun: Avukatınızdan bölgedeki tapu değerlemesi hakkında fikir isteyin.
4. Damga vergisi süresini takvime yazın: Gecikme cezası, işin en gereksiz maliyetidir.
5. Harç ödeme tarihlerini planlayın: Geçici tarifenin bitiş tarihini ve alım izni sürelerini birlikte değerlendirin.
6. Teslim masraflarını ayırın: Elektrik ve su aboneliği, depozito, ilk yıl site aidatı ve konut sigortası.
7. %2–3'lük bir tampon bırakın: Kur ve tarife değişiklikleri için.

Bir başka sık hata, harçları ve vergileri ödemeden eve taşınmaya çalışmaktır. 2026 düzenlemesiyle, yabancıların aldığı konutlarda vergi ve harçlar ödenmeden kalıcı elektrik ve su bağlantısı yapılamıyor. Yani "harcı sonra öderim" yaklaşımı artık evi kullanılamaz hale getirebilir.

Konut kredisi kullanıyorsanız listeye iki kalem daha ekleyin: ipotek tesis masrafı ve kredi üzerinden alınan banka ve sigorta işlemleri vergisi (BSİV). Bu kalemlerin oranları bankaya ve konutun büyüklüğüne göre değişir; kredi teklifini alırken toplam maliyeti yazılı olarak isteyin.

Son olarak, aracı veya yediemin (trustee) üzerinden "harçsız" alım tekliflerine itibar etmeyin. 2024 ve 2026 düzenlemeleri bu yapıları özellikle hedef aldı; kayıt dışı kalan sözleşmeler geçersiz sayılabiliyor. Sürecin tamamını Kıbrıs'ta ev almak adım adım rehberi yazımızda bulabilirsiniz.

Satın aldıktan sonra yıllık giderler ve satış vergisi

Ev sahibi olduktan sonra her yıl ödenen başlıca kalemler belediyeye ödenen emlak vergisi, site aidatı ve sigortadır; evi satarken ise satıcı değer kazancı üzerinden vergi öder. Emlak vergisi KKTC'de metrekare başına düşük tutarlarla hesaplanır ve belediyeden belediyeye değişir; çoğu daire için yıllık yükü aidatın yanında küçük kalır.

Site aidatı ise asıl yıllık kalemdir. Havuz, peyzaj, güvenlik ve ortak alan bakımı olan büyük projelerde aidat, emlak vergisinin çok üzerindedir. Uzun Sahil'de Dolce Vita Resort İskele gibi sosyal tesisli projelere bakarken aidat kalemini satış ofisinden yazılı olarak isteyin ve kira getirisi hesabınızdan düşün.

Satış aşamasında, satıcının ödediği değer kazancı (stopaj) vergisi için kaynaklar farklı oranlar veriyor; sektörde %4 ile %5,35 arasındaki oranlar dile getiriliyor ve bazı durumlarda istisna hakkı bulunuyor. Yatırım amaçlı alıyorsanız çıkış maliyetini baştan hesaba katın ve güncel oranı KKTC Maliye Bakanlığı ya da mali müşavirinizle teyit edin. Mülkünüzü kiraya verecekseniz kira gelirinin beyanı ve yönetimi konusunda satış sonrası hizmetler ekibimizden bilgi alabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

KKTC'de ev alırken vergiler ve masraflar fiyatın yüzde kaçıdır?

Yeni bir konutta KDV, damga vergisi, tapu devir harcı ve avukat ücreti birlikte genellikle fiyatın %10–13'ü arasında tutar. Ekim 2026'daki geçici harç tarifesiyle alt sınıra yaklaşılır. İkinci el konutta KDV olmadığı için bu oran %6–9 bandına iner. Kesin tutar uyruğunuza, kaçıncı mülkünüz olduğuna ve tapu rayiç değerine göre değişir.

İkinci el evde KDV ödenir mi?

Hayır. Bir bireyin başka bir bireye sattığı ikinci el konutta KDV çıkmaz. KDV, müteahhit veya inşaat şirketinin ilk satışında uygulanır. Ancak ikinci el alımda da damga vergisi ve tapu devir harcı ödenir. Satıcı bir şirketse ve konut ilk kez satılıyorsa KDV durumu farklı olabilir; bunu avukatınıza sorun.

Türkiye vatandaşları tapu harcında indirim alır mı?

Türkiye, KKTC'yi tanıyan ülke olduğu için Türkiye vatandaşlarına diğer yabancılardan farklı bir tarife uygulanıyor. 7 Ekim 2026'da yayımlanan geçici düzenlemeye göre ilk ve ikinci taşınmazda oran %4'e indirildi; üçüncü ve dördüncüde %5,5, beşinci ve altıncıda %6 uygulanıyor. Bu tarife 5 Ocak 2027'ye kadar geçerli; işlem öncesi teyit edin.

Hayatta bir kez indirimli harç hakkı nedir?

Bu hak, KKTC vatandaşlarının belirli büyüklük sınırları içindeki ilk konut, arsa veya işyeri edinimlerinde bir defaya mahsus indirimli harç ödemesidir. Oran uzun süre %3 olarak uygulandı; Ekim 2026 geçici düzenlemesiyle %2'ye indirildi. KKTC vatandaşlığı olmayan Türkiye vatandaşları ve diğer yabancılar bu haktan yararlanamaz.

Tapu harcı sterlinle mi, Türk lirasıyla mı ödenir?

Satış fiyatı çoğu zaman sterlinle belirlense de vergi ve harçlar tapu ve vergi dairelerinde genellikle Türk lirası olarak, ödeme günündeki kur üzerinden tahsil edilir. Bu nedenle ödemeyi ertelemek kur hareketine göre maliyeti artırabilir ya da azaltabilir. Harç tutarını ödeme tarihine yakın yeniden hesaplatmak ve makbuzdaki kuru kontrol etmek en sağlıklı yoldur.

Sözleşmeye düşük fiyat yazmak harcı azaltır mı?

Azaltmaz. Harç, sözleşme bedeli ile Tapu Dairesi'nin belirlediği rayiç değerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır. Düşük bedel yazmak hem yasal risk doğurur hem de ileride evi satarken değer kazancınızı olduğundan yüksek gösterir. Ayrıca bir uyuşmazlıkta, örneğin iade talebinde, haklarınızı sözleşmedeki düşük bedelle sınırlayabilir.

KKTC'de ev alırken ödeyeceğiniz vergileri kendi alımınız için kalem kalem olarak görmek isterseniz, alacağınız konutun fiyatını ve uyruğunuzu iletişim sayfamızdan paylaşın; ekibimiz güncel tarifeyle örnek hesabı sizinle birlikte yapsın.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.