Kıbrıs Site Aidatı: Ne Kadar, Neleri Kapsar? (2026)

Kısa cevap: Kıbrıs site aidatı, havuz, peyzaj, güvenlik ve ortak alan giderleri için site yönetimine ödenen düzenli bedeldir. Ekim 2026 itibarıyla yayımlanmış kaynaklarda daireler için aylık yaklaşık 20–120 £, yönetilen sitelerdeki villalar için 60–150 £ ve üzeri aralıklar geçiyor. Tutarı belirleyen asıl şey, sitenin sunduğu hizmetler ve yönetim planıdır.

Bu yazı, KKTC'de site içinde bir konut almayı düşünen ve "aidat ne kadar, neyi kapsıyor, ileride artar mı?" sorularına cevap arayanlar için hazırlandı. Aidatın nasıl hesaplandığını, yönetim planında hangi maddelere bakmanız gerektiğini, kiraya verilen evlerde aidatın kime ait olduğunu ve ödenmezse ne olacağını somut örneklerle anlatıyoruz.

Kıbrıs site aidatı ne kadar?

Kıbrıs site aidatı, sitenin büyüklüğüne ve sunduğu hizmetlere göre aylık 20 £ ile 150 £'in üzeri arasında değişir; havuzu, güvenliği ve spor salonu olan yeni nesil sitelerde daireler için 70–120 £ bandı sık görülür. Bu rakamlar resmi bir endeks değil; emlak firmalarının rehberleri, geliştirici ilanları ve ev sahiplerinin paylaşımlarından derlenen yaklaşık aralıklardır.

Tabloyu okurken bir noktaya dikkat edin: Aynı aidat iki farklı sitede çok farklı hizmet karşılığı olabilir. Ayda 50 £ ödenen bir sitede havuz yalnızca yaz aylarında açık olabilir; ayda 90 £ ödenen başka bir sitede 24 saat güvenlik, ısıtmalı kapalı havuz ve bahçe bakımı dahil olabilir. Rakamı değil, rakamın karşılığını karşılaştırın.

Aidat neleri kapsar, neleri kapsamaz?

Kıbrıs site aidatı ortak alanların işletme ve bakım giderlerini kapsar; dairenizin içindeki tüketim ve onarımlar aidata dahil değildir. Kapsam, sitenin yönetim planında ve satış sözleşmesine eklenen hizmet listesinde yazar.

Genellikle aidata dahil olan kalemler:

• Havuz temizliği, kimyasalları ve havuz ekipmanının bakımı
• Peyzaj, sulama ve ortak bahçe bakımı
• Ortak alan, koridor ve merdiven temizliği
• Ortak alan aydınlatması, asansör elektriği ve asansör bakımı
• Güvenlik görevlisi, kamera sistemi ve giriş kontrolü
• Çöp toplama noktalarının düzeni ve ilaçlama
• Yönetim ofisi, muhasebe ve ortak alan sigortası

Genellikle aidata dahil olmayanlar ise dairenizin elektrik ve su tüketimi, iç tesisat arızaları, klima bakımı, belediye emlak vergisi ve kişisel konut sigortasıdır. Villa sahipleri özellikle özel havuz ve bahçe bakımının aidata dahil olup olmadığını sormalı; bazı sitelerde bu hizmet ayrı ücretlendirilir ve aylık maliyeti belirgin biçimde artırır. Belediyeye ödenen kalemleri KKTC emlak vergisi ve yıllık giderler yazımızda ayrıca ele aldık.

Aidat nasıl hesaplanır?

Kıbrıs site aidatı çoğunlukla konutun brüt metrekaresine veya arsa payına göre, bazı sitelerde ise daire tipine göre sabit tutar olarak hesaplanır. Metrekare esaslı sistemde 1+1 ile 3+1 arasındaki fark büyüklükle orantılıdır; tip esaslı sistemde ise aynı tipteki tüm üniteler aynı tutarı öder.

Örnek bir metrekare esaslı hesap düşünelim. Bir sitenin yıllık işletme bütçesi 120.000 £ ve toplam brüt alanı 10.000 m² ise, metrekare başına yıllık maliyet 12 £ olur. Bu sitede 75 m²'lik bir 1+1 yılda 900 £ (ayda 75 £), 110 m²'lik bir 2+1 yılda 1.320 £ (ayda 110 £) öder. Rakamlar varsayımdır, ama mantık birçok sitede aynıdır.

Aidat sterlinle mi, Türk lirasıyla mı?

Yabancı alıcılara yönelik sitelerin çoğu aidatı sterlin ya da euro üzerinden belirler; yerel ağırlıklı sitelerde TL de görülür. Bu ayrım önemli, çünkü giderlerin bir kısmı (personel maaşları, elektrik) TL, bir kısmı (ekipman, kimyasal) döviz bazlıdır. Sterlin aidat, TL'deki enflasyonun etkisini sınırlar ama Türkiye'den TL gelirle ödeme yapan ev sahibi için kur riski taşır.

Yönetim planı ve aidat artışları

Yönetim planı, sitenin nasıl yönetileceğini, aidatın nasıl belirlenip artırılacağını ve kat maliklerinin oy haklarını düzenleyen temel belgedir; aidata ilişkin her anlaşmazlıkta ilk bakılacak yer burasıdır. Satış sözleşmesini imzalamadan önce yönetim planının bir kopyasını isteyin ve şu maddeleri işaretleyin:

1. Yönetimi kim yapıyor? İlk yıllarda genellikle müteahhit veya onun belirlediği yönetim şirketi; ileride kat malikleri kurulu.
2. Aidat nasıl artırılır? Yıllık bütçe onayıyla mı, sabit bir endekse göre mi, yönetimin tek taraflı kararıyla mı?
3. Yedek akçe var mı? Çatı, cephe, havuz pompası gibi büyük onarımlar için ayrı bir fon tutuluyor mu, yoksa ihtiyaç olduğunda ek toplama mı yapılıyor?
4. Sabit dönem var mı? Bazı geliştiriciler teslimden sonra belirli bir süre aidatı sabit tutmayı taahhüt eder; bu taahhüdün yazılı olması gerekir.
5. Kısa dönem kiralama kuralları: Site, günlük kiralamaya izin veriyor mu; veriyorsa ek ücret veya kayıt şartı var mı?
6. Hesap verebilirlik: Yıllık gelir-gider tablosu kat maliklerine sunuluyor mu?

Projeden alımda aidat genellikle teslimden itibaren başlar ve bazı geliştiriciler ilk yılın aidatını teslimde peşin ister. Aidatın teslim tarihinden mi, iskân tarihinden mi, yoksa sitenin ortak alanlarının açıldığı tarihten mi başlayacağını sözleşmede netleştirin. Projeden alımın diğer sözleşme risklerini Kıbrıs'ta projeden ev almak rehberimizde bulabilirsiniz.

Kiraya verilen evde aidatı kim öder?

Kiraya verilen bir konutta aidatın kimin tarafından ödeneceği kira sözleşmesine bağlıdır; KKTC'de uzun dönem kiralamada aidatın kiracıya ait olduğu düzenlemeler de, kiraya dahil edildiği düzenlemeler de yaygındır. Kısa dönem kiralamada ise aidatı her zaman ev sahibi öder ve bu gider doğrudan net getiriyi düşürür.

Bir örnekle bakalım: Ayda 650 £'e uzun dönem kiraya verilen bir 1+1'de aidat 80 £ ise ve kiraya dahilse, ev sahibinin yıllık brüt kira geliri 7.800 £'dan 6.840 £'e iner; yani aidat brüt kiranın yaklaşık %12'sini götürür. Aynı daire boş kaldığı aylarda da aidat ödenmeye devam eder. Bu nedenle aidatı kira getirisi hesabında ilk düşülecek kalemlerden biri olarak görün.

Kira sözleşmesine şu cümleyi eklemek pek çok tartışmayı önler: "Aylık site aidatı kiracı tarafından doğrudan site yönetimine ödenir; ödeme dekontları her ay ev sahibine iletilir." Aidat kiracıdaysa ve kiracı ödemezse, site yönetimi muhatap olarak yine ev sahibini görür.

Aidat ödenmezse ne olur?

Ödenmeyen aidat, site yönetiminin kat malikinden alacağı olarak birikir; yönetim planına göre gecikme faizi işletilebilir, ortak tesislerin kullanımı kısıtlanabilir ve alacak hukuki yolla takip edilebilir. Birikmiş aidat borcu, evi satarken alıcının ilk sorduğu konulardan biridir ve çoğu zaman fiyattan düşülür.

Yurt dışında yaşayan ev sahiplerinde en sık görülen sorun, bildirimlerin gözden kaçması ve borcun kur farkıyla büyümesidir. Akol Global satış sonrası ekibine gelen aidat şikâyetlerinin önemli bir kısmı aslında hizmetten değil, ödeme takibinden kaynaklanır. Bunun için otomatik ödeme talimatı vermek ya da kira ve mülk yönetimi hizmeti üzerinden aidat, abonelik ve belediye ödemelerini tek elden yürütmek pratik çözümlerdir.

Site aidatı ile ilgili bir uyuşmazlıkta başvurulacak çerçeve, sitenin yönetim planı ve kat mülkiyetine ilişkin mevzuattır; yürürlükteki metinlere KKTC Resmî Gazete arşivinden ulaşabilirsiniz. Yönetim planının hukuki dayanağını ve kat mülkiyeti kavramlarını anlamak için KKTC taşınmaz mal yasası sayfamıza göz atabilirsiniz. Alım aşamasındaki tüm vergi ve harçlar için ise KKTC'de ev alırken vergiler ve masraflar ana rehberimize başvurun.

Site seçerken aidat açısından sorulacak sorular

Bir siteyi Kıbrıs site aidatı açısından değerlendirirken en doğru yöntem, satış ofisinden yazılı aidat tablosunu ve mevcut bir sitede son iki yılın gelir-gider özetini istemektir. Tamamlanmış ve yaşayan bir sitede bu bilgiye ulaşmak, projede olan bir sitedeki tahmini rakamdan çok daha güvenilirdir.

• Aidat tutarı yazılı olarak verildi mi; metrekareye mi, daire tipine mi göre?
• Son iki yılda aidat ne kadar arttı ve artış neye göre yapıldı?
• Sitede kaç ünite var? Az üniteli sitelerde sabit giderler daha az kişiye bölünür.
• Havuzlar yıl boyu mu açık, ısıtma var mı?
• Güvenlik 24 saat mi, yalnızca gece mi?
• Kısa dönem kiralamaya izin var mı, ek ücret alınıyor mu?
• Yönetim şirketi değiştirilebilir mi, sözleşmesi ne kadar süreli?

Long Beach'te Dolce Vita Resort İskele gibi sosyal tesisli projelere bakarken bu soruları satış ekibine yazılı olarak iletin; tesis sayısı arttıkça aidat tablosunu okumak daha da önemli hâle gelir.

Sık sorulan sorular

Kıbrıs'ta site aidatı ortalama ne kadar?

Yayımlanmış kaynaklarda havuzsuz küçük apartmanlar için aylık 20–40 £, havuzlu standart siteler için 40–80 £, güvenlikli ve sosyal tesisli yeni nesil siteler için 70–120 £ ve üzeri aralıklar geçiyor. Villalarda özel havuz ve bahçe bakımı dahilse tutar daha yüksektir. Bunlar resmi veri değil; Ekim 2026 itibarıyla ilgili sitenin yazılı aidat tablosuyla teyit edin.

Aidata hangi hizmetler dahildir?

Aidat genellikle havuz bakımı, peyzaj, ortak alan temizliği ve aydınlatması, asansör bakımı, güvenlik ve yönetim giderlerini kapsar. Dairenizin elektrik ve su tüketimi, iç tesisat arızaları, emlak vergisi ve kişisel konut sigortası aidata dahil değildir. Villa sahipleri özel havuz ve bahçe bakımının kapsamda olup olmadığını ayrıca sormalıdır.

Site aidatı her yıl artar mı?

Çoğu sitede aidat, yıllık işletme bütçesine göre güncellenir; artışın nasıl yapılacağı yönetim planında yazar. Bazı geliştiriciler teslimden sonra belirli bir süre sabit aidat taahhüt eder. Sterlin bazlı aidatlar TL enflasyonundan daha az etkilenir, ancak personel ve enerji maliyetleri arttıkça döviz bazında da artış görülebilir. Son iki yılın artış geçmişini sormak en iyi göstergedir.

Kiracı aidatı öder mi?

Bu tamamen kira sözleşmesine bağlıdır. Uzun dönem kiralamada aidat kiracıya da bırakılabilir, kiraya dahil de edilebilir; sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Kısa dönem kiralamada aidatı her zaman ev sahibi öder. Aidat kiracıdaysa bile site yönetimi borç için ev sahibini muhatap alır; bu yüzden ödeme dekontlarını düzenli olarak isteyin.

Aidat ödemezsem ne olur?

Ödenmeyen aidat borç olarak birikir; yönetim planına göre gecikme faizi uygulanabilir, ortak tesislerin kullanımı kısıtlanabilir ve alacak hukuki yolla takip edilebilir. Evi satarken birikmiş aidat borcu alıcı tarafından fark edilir ve genellikle fiyattan düşülür. Yurt dışında yaşıyorsanız otomatik ödeme talimatı vermek bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır.

Projeden alınan evde aidat ne zaman başlar?

Aidat genellikle konutun teslim tarihinden itibaren başlar; bazı geliştiriciler ilk yılın aidatını teslimde peşin ister. Ortak alanlar henüz tamamlanmamışken tam aidat istenip istenmeyeceği sözleşmeye bağlıdır. Satış sözleşmesinde aidatın başlangıç tarihini, ilk yıl tutarını ve sabit kalacağı süreyi yazılı olarak netleştirmeniz en sağlıklı yoldur.

İlgilendiğiniz bir sitenin aidat tablosunu ve yıllık gider bütçesini birlikte değerlendirmek isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşın; ekibimiz rakamları sizin kullanım planınıza göre yorumlasın.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.