Satış Sonrası Destek mi, Site Yönetimi mi? Kime Başvurulur

Kısa cevap: Yeni bir konutta ortaya çıkan bir sorunun muhatabı, sorunun nerede olduğuna ve neden kaynaklandığına göre belirlenir. Dairenizin içindeki yapım veya montaj kaynaklı bir kusur, sözleşmenizdeki garanti kapsamında müteahhidin satış sonrası hizmetinin konusudur. Havuz, asansör, peyzaj ve ortak alanların işletmesi site yönetiminin işidir. Komşunuzdan gelen bir sızıntıda ise sorumluluk, kusuru olan kat malikindedir. Kullanım ve düzenli bakım ise her zaman malikin kendisine aittir.

Bu yazı, Kuzey Kıbrıs'ta yeni bir konuta taşınmış ya da teslim almak üzere olan ve bir sorun çıktığında "bunu kime bildirmeliyim?" sorusuyla karşılaşan malikler için hazırlandı. Satış sonrası destek, site yönetimi, komşu malikler ve üreticiler arasındaki sorumluluk ayrımını, yasal çerçeveyi ve doğru bildirim yolunu anlatıyoruz. Garanti süreleri ve sözleşme maddeleri ise Kıbrıs'ta konut garanti süresi yazımızın konusu.

Satış sonrası destek ile site yönetimi arasındaki fark nedir?

Satış sonrası destek, müteahhidin sattığı konutun yapımından ve teslim edilen donanımdan doğan yükümlülüklerini kapsar; site yönetimi ise binanın ve sitenin ortak alanlarını günlük olarak işletir. Biri konutun "nasıl yapıldığı", diğeri sitenin "nasıl işletildiği" ile ilgilidir.

Yeni projelerde ilk yıllarda site yönetimini müteahhit ya da onun belirlediği bir yönetim şirketi yürütebilir; bu durumda iki görev aynı çatı altında görünse de dayanakları ve kapsamları ayrıdır. Sitenin yönetim planı, yönetimin kimde olduğunu ve ileride kat malikleri kuruluna nasıl devredileceğini düzenler; ayrıntılar için Kıbrıs site aidatı ve yönetim planı yazımıza bakabilirsiniz.

Hangi sorun kimin sorumluluğunda?

Muhatabı belirlemenin pratik yolu iki soru sormaktır: sorun dairenin içinde mi, ortak alanda mı; ve sorunun kaynağı yapım hatası mı, kullanım ya da bakım eksikliği mi? Aşağıdaki tablo sık karşılaşılan durumlar için genel bir yol göstericidir; kesin cevap sözleşmenize ve yönetim planınıza bağlıdır.

Sorumluluk ayrımında en çok karışan konu sızıntılardır, çünkü suyun göründüğü yer ile kaynağı farklı olabilir. Nem ve sızıntının kaynağını bulma yollarını Kıbrıs'ta evde nem ve küf yazımızda anlattık.

Yasal çerçeve ne diyor?

Kuzey Kıbrıs'ta site ve apartmanlardaki ortak alan sorumluluğunun temel dayanağı Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Yasası'dır (yasa metni, Merkezi Mevzuat Dairesi). Yasanın günlük hayatta en sık karşılaşılan üç ilkesi şunlardır:

• Ortak giderler: Ortak kullanım alanlarının bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine kat malikleri, aralarında başka bir anlaşma yoksa arsa payları oranında katılır.
• Komşuya verilen zarar: Her kat maliki, kusuruyla diğer bağımsız bölümlere verdiği zarardan sorumludur ve onarım için bölümüne girilmesine izin vermek zorundadır.
• Ortak alanda değişiklik: Ortak kullanım alanlarına tesis yapılması ve değişik renkte dış boya uygulanması, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına bağlıdır.

Müteahhidin satış sonrası yükümlülüğü ise esas olarak satış sözleşmesinden doğar. Ekim 2026 itibarıyla yeni konutlar için tüm müteahhitleri bağlayan ve garanti sürelerini kalem kalem belirleyen bir düzenleme tespit edemedik; genel hukuktan doğan ayıp sorumluluğunun kapsamını bir KKTC avukatına sormanız gerekir. Bu yüzden garanti süresini ve kapsamını sözleşmede yazılı görmek önemlidir.

Sorun nasıl ve kime bildirilmeli?

Bir sorunu bildirirken amaç, muhatabın konuyu ilk okumada anlayıp değerlendirebilmesidir: konutun bilgisi, sorunun yeri, ne zaman başladığı ve fotoğraf. Emin olmadığınız durumlarda sorunu hem satış sonrası birimine hem site yönetimine aynı açıklamayla iletmek, iki tarafın birlikte değerlendirmesini sağlar.

1. Zararı sınırlayın: Su kaçağında vanayı, elektrik arızasında ilgili sigortayı kapatın.
2. Belgeleyin: Genel ve yakın fotoğraf, gerekiyorsa kısa video; tarihli olsun.
3. Konutu tanımlayın: Proje adı, blok ve daire numarası.
4. Sorunu tanımlayın: Nerede, ne zamandan beri, ne sıklıkla; teslim tutanağında aynı konu varsa numarası.
5. Yazılı bildirin: Sözleşmede ya da yönetim planında tanımlı kanaldan; telefonla bildirdiyseniz ardından yazılı teyit gönderin.
6. Kaydı takip edin: Talebin alındığına dair bir teyit ve onarımdan sonra yazılı kapanış isteyin.

Satış sonrası hizmetlerimizde talepleri proje, blok ve daire bilgisiyle alıyor; teslim tutanağındaki eksik, konut içindeki teknik bir konu ve ortak alandaki işletme ihtiyacını birbirinden ayırarak ele alıyoruz. Talebin hangi kapsamda olduğundan emin olmayan maliklerimizle doğru muhatabı birlikte belirliyoruz. Kimlik ya da sözleşme gibi kişisel belgeleri açık ortamlarda paylaşmamanızı öneririz.

Garanti süresi bitince ne değişir?

Garanti süresi bittiğinde daire içindeki onarımların sorumluluğu tamamen malike geçer; site yönetiminin ortak alan sorumluluğu ise değişmeden devam eder. Bu nedenle garanti bitmeden önce evi baştan sona bir kez daha gezip açık kalan her konuyu tek bir yazılı listeyle bildirmek iyi bir alışkanlıktır.

Garanti sonrası dönem için iki öneri: Daire içi bakımı (klima filtresi, silikon ve derz kontrolü, güneş enerjili su ısıtıcının bakımı) yıllık bir takvime bağlayın ve ortak alanlardaki büyük onarımlar için sitenin yedek akçe tutup tutmadığını öğrenin. Ortak alan onarımları yedek akçe yoksa ek toplama ile karşılanabilir. Yurt dışında yaşıyorsanız, garanti süresince ve sonrasında evin düzenli kontrolünü bir mülk yönetim hizmetiyle planlamak, küçük sorunların büyümeden fark edilmesini sağlar; hizmet kapsamını kira ve mülk yönetimi sayfamızda bulabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Ortak alandaki bir arızayı müteahhide mi, site yönetimine mi bildirmeliyim?

Ortak alanların günlük işletmesi ve bakımı site yönetiminin sorumluluğundadır; ilk bildirimi yönetime yapın. Arıza yapım kaynaklıysa ve garanti süresi devam ediyorsa, site yönetimi konuyu müteahhide iletir. Emin değilseniz aynı açıklamayı iki tarafa da yazılı olarak gönderin.

Komşumun dairesinden gelen sızıntıyı kim öder?

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Yasası'na göre her kat maliki, kusuruyla diğer bağımsız bölümlere verdiği zarardan sorumludur. Kaynak komşunuzun bağımsız bölümündeyse onarım ve zarar onun sorumluluğundadır; kaynak ortak bir borudaysa ortak gider olarak değerlendirilebilir. Konutunuz yeni ve sorun yapım kaynaklıysa garanti de devreye girebilir.

Satış sonrası destek aidatın bir parçası mı?

Hayır. Aidat, site yönetiminin ortak alanları işletmesi için kat maliklerinden toplanan bedeldir. Müteahhidin satış sonrası yükümlülüğü ise satış sözleşmesinden doğar ve aidatla finanse edilmez. İki kalemi aidat tablosunda ve sözleşmede ayrı ayrı görmeniz gerekir.

Kiracım bir arıza bildirirse ne yapmalıyım?

Kiracının bildirimini fotoğraflarıyla birlikte alın ve sorunun kaynağına göre muhatabı belirleyin: yapım kaynaklıysa ve garanti sürüyorsa satış sonrası desteğe, ortak alandaysa site yönetimine, kullanım kaynaklıysa kira sözleşmenizdeki bakım maddesine göre hareket edin. Kiracıya kimin hangi tarihte eve gireceğini önceden bildirin.

Yönetim planını nereden temin edebilirim?

Yönetim planının bir kopyasını satın almadan önce satış ofisinden, sonrasında site yönetiminden isteyebilirsiniz. Planda yönetimin kimde olduğu, aidatın nasıl belirlendiği ve kat maliklerinin oy hakları yazar. Ortak alanlarla ilgili her anlaşmazlıkta ilk bakılacak belge budur.

Akol projelerinde bir talebinizi iletmek ya da doğru muhatabı birlikte belirlemek için bizimle iletişime geçin; süreci satış sonrası hizmetlerimiz sayfasında anlattık.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.