Kıbrıs Mülk Yönetimi: Şirket Seçimi ve Ücretler

Kısa cevap: Kıbrıs'ta mülk yönetimi şirketi seçerken ücretten önce kapsamı, raporlamayı ve paranın nasıl aktarıldığını sorun. Uzun dönemde ücretler genellikle aylık kiranın %8–12'si, kısa dönemde gelirin %15–25'i bandındadır. Yazılı sözleşme, harcama onay limiti, aylık döküm ve kolay fesih maddesi olmayan şirketle çalışmayın.

Bu yazı, KKTC'de dairesi veya villası olan ama adada yaşamayan ev sahipleri için hazırlandı. Kıbrıs mülk yönetimi hizmetinin neleri kapsadığını, ücret modellerinin net gelirinize etkisini, şirketle görüşürken sorulacak soruları ve sözleşmede aranacak maddeleri anlatıyoruz.

Mülk yönetim şirketi tam olarak ne yapar?

Bir mülk yönetim şirketi, ev sahibi adına kiracı bulur, sözleşmeyi hazırlatır, kirayı tahsil eder, arızaları çözer ve mülkün durumunu düzenli olarak raporlar. Kısa dönem kiralamada buna rezervasyon, misafir karşılama, temizlik ve çamaşır da eklenir.

Hizmetler genellikle üç pakette sunulur:

• Anahtar tutma ve kontrol: Boş duran evin periyodik kontrolü, havalandırma, fırtına veya su kaçağı sonrası bakım, fatura takibi. Kiralama yoktur.
• Uzun dönem yönetim: Kiracı bulma ve eleme, sözleşme ve vergi dairesi kaydı, aylık tahsilat, arıza koordinasyonu, çıkış tespiti.
• Kısa dönem tam hizmet: İlan yönetimi, fiyatlandırma, misafir iletişimi, giriş-çıkış, temizlik, sarf malzemesi, bakım ve aylık gelir raporu.

Site yönetimiyle mülk yönetimini karıştırmayın. Site yönetimi aidat karşılığında havuz, bahçe ve ortak alanlara bakar; sizin dairenizin kiracısıyla ilgilenmez. Mülk yönetimi ise yalnızca sizin biriminizle ilgili, sizin adınıza çalışan ayrı bir hizmettir.

Kıbrıs mülk yönetimi ücretleri ne kadar?

Kıbrıs mülk yönetimi ücretleri hizmetin yoğunluğuna göre değişir: uzun dönemde aylık kiranın yaklaşık %8–12'si, kısa dönemde brüt gelirin %15–25'i yaygın aralıklardır. KKTC'ye özgü resmi bir ücret tarifesi yok; aşağıdaki rakamlar piyasa gözlemi ve sektör kaynaklarından derlenmiş, Ekim 2026 itibarıyla teyit edilmesi gereken aralıklardır.

Ücretin hangi tutar üzerinden hesaplandığı, yüzdenin kendisinden daha önemlidir. Kısa dönemde %20'lik bir ücret platform komisyonu düşülmeden önceki brüt gelirden alınıyorsa, platform sonrası tutardan alınan %22'lik bir ücretten pahalıya gelebilir.

Örnek hesap: Yönetim ücreti net gelirinizi nasıl etkiler?

Uzun dönemde yönetim ücreti net gelirin yaklaşık beşte birini, kısa dönemde ise yarısından fazlasını alabilir. Bu yüzden şirket seçimi, kira getirisi hesabının en hassas kalemidir.

Uzun dönem örneği: İskele'de aylık £600'a kiralanan bir 1+1 düşünün. Yıllık 11 ay tahsilatla brüt gelir £6.600'dür.

Kâğıt üzerinde daha düşük yüzdeli B modeli, kiracı devir hızı yüksekse A'dan pahalıya gelir. Gazimağusa gibi öğrenci ağırlıklı bölgelerde kiracı her yıl değiştiği için bu fark daha da belirginleşir. Ana yazımızdaki Kıbrıs kira getirisi hesaplama tablosu, aynı daire için net gelirin £3.572 olduğunu gösteriyor; B modelinin ek £468'i bu net gelirin yaklaşık %13'ü demektir.

Kısa dönem notu: Ana yazıdaki %50 doluluk senaryosunda %20 tam hizmet ücreti yıllık £2.730 tutuyor ve net geliri £5.408'den £2.678'e düşürüyor. Yani kısa dönemde yönetim şirketi, işin büyük bölümünü üstlendiği için net gelirin yarısından fazlasını alabilir. Bu kötü bir anlaşma olmak zorunda değil; ama karar verirken bu oranı bilerek vermelisiniz. Kısa dönemin operasyon tarafı Kıbrıs'ta Airbnb ve kısa dönem kiralama yazımızda ayrıca ele alınıyor.

Şirketle görüşürken sorulacak 10 soru

Doğru şirketi seçmenin en hızlı yolu, aynı soruları en az iki-üç şirkete sorup cevapları yazılı karşılaştırmaktır. Aşağıdaki sorulara net cevap veremeyen bir şirket, sorun çıktığında da net davranmayacaktır.

1. Şu an kaç birim yönetiyorsunuz, kaçı benim bölgemde? Bölgede yoğun portföy, hızlı müdahale demektir.
2. Kiracı adayını nasıl eliyorsunuz? Kimlik, iş veya okul belgesi, referans, önceki ev sahibi teyidi istiyorlar mı?
3. Kira hangi hesaba yatıyor ve bana ne zaman aktarılıyor? Müşteri paralarının şirketin işletme hesabından ayrı tutulması tercih edilmelidir.
4. Aylık raporda ne var? Tahsilat, kesintiler, faturalar ve fotoğraflı durum notu beklenmelidir.
5. Onayım olmadan ne kadar harcayabilirsiniz? Örneğin £100 üzeri her iş için yazılı onay.
6. Arızaya kaç saatte müdahale ediyorsunuz? Yazın klima arızası birkaç gün sürerse kiracı kaybedebilirsiniz.
7. Sözleşmeyi ve vergi dairesi kaydını kim yapıyor? Kaydın sizin adınıza ve süresinde yapıldığını belgeyle görün.
8. Kira geliri vergisini siz mi yatırıyorsunuz? Yatırıyorlarsa makbuzları size iletmeliler; Erginel Law'un rehberine göre vergi dairesine borcu olan mülkün satışı veya devri engellenebilir.
9. Kiracı ödemezse süreç ne? İhtar, avukat yönlendirmesi ve bunun ücreti önceden bilinmeli.
10. Sözleşmeyi nasıl feshederim? 1–3 aylık yazılı bildirimle cezasız çıkış hakkı arayın.

Yönetim sözleşmesinde olması gereken maddeler

Mülk yönetim sözleşmesi, şirketin yetkilerini, ücretini, raporlama sıklığını ve sizin çıkış hakkınızı açıkça sınırlamalıdır. Sözlü "biz hallederiz" yaklaşımı, ilk masraf tartışmasında işe yaramaz.

• Kapsam listesi: Ücrete dahil ve hariç hizmetler madde madde yazılsın.
• Ücret matrahı: Yüzdenin tahsil edilen kiradan mı, potansiyel kiradan mı alındığı.
• Harcama limiti ve onay: Limitin üzerindeki her iş için yazılı onay ve en az iki teklif.
• Para aktarım günü: Kiranın size en geç hangi gün aktarılacağı.
• Belge erişimi: Kira sözleşmesi, vergi kaydı, makbuzlar ve faturaların kopyası size ait.
• Anahtar ve şifreler: Fesihte tüm anahtar, kumanda ve platform hesaplarının devri.
• Sorumluluk ve sigorta: Şirket personelinin verdiği zarardan kimin sorumlu olduğu.
• Fesih: Süre, bildirim şekli ve devam eden kira sözleşmesinin nasıl devredileceği.

Şirketin kiracıyla yapacağı sözleşmenin içeriği de sizi bağlar; o metinde nelere bakılacağını Kıbrıs'ta kira sözleşmesi nasıl yapılır yazımızda anlattık.

Uzak durmanız gereken uyarı işaretleri

Kıbrıs mülk yönetimi piyasasında yazılı sözleşme vermeyen, aylık döküm göndermeyen ya da kirayı düzensiz aktaran bir şirket, ücreti ne kadar düşük olursa olsun pahalıya gelir. Aşağıdaki işaretlerden ikisi bir aradaysa başka teklif alın:

• Ücret yalnızca nakit veya kişisel hesaba isteniyor.
• Kira sözleşmesinin vergi dairesi kaydı "gerek yok" deniyor.
• Dairenizin ilanı size sorulmadan farklı fiyatla veya farklı fotoğraflarla yayımlanıyor.
• Usta faturası yerine yalnızca toplam tutar bildiriliyor.
• Fesih için 6 ay ve üzeri bildirim ya da yüksek cayma bedeli isteniyor.
• Piyasanın belirgin üzerinde "garanti kira" sözü veriliyor ama garantiyi verenin kim olduğu belirsiz.

Kendiniz mi yönetmeli, şirkete mi vermeli?

Adada yaşamıyorsanız ya da yılda birkaç kez geliyorsanız uzun dönemde şirket genellikle mantıklıdır; adadaysanız ve zamanınız varsa kendi yönetiminiz net geliri belirgin artırır. Ara çözüm de mümkündür: kiracıyı ve sözleşmeyi siz bulup yalnızca arıza ve tahsilat takibini şirkete vermek.

Akol Global, KKTC'de inşaat ve satış sonrası hizmetlerin yanında kira ve mülk yönetimi de yürütüyor. Ekibimizin gözlemi şu: ev sahipleriyle yaşanan anlaşmazlıkların çoğu ücretin kendisinden değil, ilk günden yazılmamış beklentilerden çıkıyor. Hangi şirketle çalışırsanız çalışın, yukarıdaki soruları yazılı sorun. Satış sonrası teknik destek tarafını ise satış sonrası hizmetleri sayfamızda inceleyebilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Kıbrıs'ta mülk yönetim şirketi ne kadar ücret alır?

Uzun dönem kiralamada ücret genellikle tahsil edilen aylık kiranın %8–12'si arasındadır; bazı şirketler buna ek olarak bir aylık veya yarım aylık kiracı bulma ücreti alır. Kısa dönem tam hizmette brüt gelirin %15–25'i yaygındır. KKTC'ye özgü resmi tarife yoktur; Ekim 2026 itibarıyla en az iki şirketten yazılı teklif alın.

Yönetim şirketi kira geliri vergisini benim adıma öder mi?

Bazı şirketler kira sözleşmesini vergi dairesine kaydettirir ve vergiyi ev sahibi adına yatırır, bazıları yalnızca hatırlatır. Hangisinin geçerli olduğunu sözleşmeye yazın ve makbuzların size iletilmesini şart koşun. Vergi borcu mülkün satışını veya devrini engelleyebileceği için ödemelerin takibi sonuçta sizin sorumluluğunuzdadır.

Site yönetimi ile mülk yönetimi aynı şey mi?

Hayır. Site yönetimi aidat karşılığında ortak alanlara, havuza, bahçeye ve güvenliğe bakar. Mülk yönetimi ise yalnızca sizin dairenizle ilgilenir: kiracı bulur, kirayı tahsil eder, arızaları çözer ve size rapor verir. Bazı firmalar iki hizmeti birlikte sunar, ama ücretleri ve sözleşmeleri ayrı olmalıdır.

Mülk yönetim sözleşmesini nasıl feshederim?

Fesih koşulları sözleşmede yazılı olmalıdır; makul olan 1–3 aylık yazılı bildirimle cezasız çıkıştır. Fesihte anahtarların, kumandaların, platform hesaplarının ve kira sözleşmesi kopyalarının size devredileceği maddeye bakın. Devam eden bir kira sözleşmesi varsa, kiracıyla ilişkinin kesintisiz size veya yeni şirkete geçmesi planlanmalıdır.

Kısa dönem kiralamada yönetim şirketi kullanmaya değer mi?

Adada yaşamıyorsanız kısa dönem kiralamayı şirketsiz yürütmek pratikte zordur; giriş-çıkış, temizlik ve misafir iletişimi günlük iş gerektirir. Ancak %20 civarındaki ücret, %50 dolulukta net gelirin yarısından fazlasını alabilir. Doluluk beklentiniz düşükse uzun dönem kiralama ve daha düşük yönetim ücreti daha fazla bırakabilir.

Mülkünüz için yönetim seçeneklerini ve beklenen net geliri birlikte değerlendirmek isterseniz Akol Global ekibiyle iletişime geçin.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.