KKTC Emlakçılar Birliği ve Lisans Kontrolü

Kısa cevap: KKTC’de yasal emlakçı; Emlakçılar Siciline kayıtlı, geçerli belge ve yıllık izne sahip, ayrıca KKTC Emlakçılar Birliği olarak da aranan Kıbrıs Türk Emlakçılar Birliği kaydı doğrulanabilen kişidir. Kayıtsız, belgesiz veya yıllık izinsiz hareket eden kişi emlakçılık yapamaz; yasa, kayıtlı olmayan kişinin emlak hizmeti karşılığı ücret alma hakkı olmadığını düzenler.

Bu rehber, İskele, Gazimağusa, Girne, Lefkoşa, Tatlısu veya Karpaz’da ev bakarken görüştüğünüz aracının gerçekten yetkili olup olmadığını anlamak isteyen alıcılar, satıcılar ve yatırımcılar içindir. Kapora, uzaktan alım ve sahte ilan risklerini ayrıca değerlendirmek isterseniz emlak dolandırıcılığına karşı güvenli alım rehberimizi de okumanızı öneririz.

KKTC Emlakçılar Birliği kaydı tek başına yeterli mi?

Birlik kaydı çok önemli bir işarettir; ancak tek başına bakılacak tek unsur değildir. 38/2007 sayılı Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri Yasası’na göre emlakçı tanımı, ücret karşılığı taşınmaz mal işlemlerine aracılık eden ve yasa kapsamında emlakçı kaydı bulunan kişiyi anlatır. Aynı yasa, Komisyonun emlakçıları sicile kaydetme, sicilden silme, denetleme ve disiplin cezası verme yetkilerini düzenler. Yasa metnini numarası veya adıyla resmî hukuk kaynaklarında kontrol etmek için KKTC Mahkemeleri tarafından yayımlanan çevrim içi kaynaklardan yararlanabilirsiniz.

Bu nedenle güvenli kontrol, üç aşamalı yapılmalıdır: kişinin veya şirketin sicil kaydı, geçerli kayıt belgesi ve yıllık izni, ayrıca Birlik üyeliği. Kıbrıs Türk Emlakçılar Birliği’nin duyurduğu iletişim ve üye sorgulama kanalları ilk tarama için pratik bir başlangıçtır; güncel bilgi için Kıbrıs Türk Emlakçılar Birliği sitesini kontrol edebilirsiniz. Ancak isim benzerliği, şirket unvanı farkı veya güncel olmayan ilan ihtimaline karşı, yüksek tutarlı işlem öncesi yazılı doğrulama istemek daha sağlıklıdır.

Bir emlak ofisinin kapısında tabela olması, sosyal medyada çok ilan paylaşması veya yabancı dilde hizmet vermesi tek başına yetki göstermez. Aynı şekilde “danışman”, “yatırım uzmanı”, “proje temsilcisi” gibi unvanlar da sicil kaydının yerine geçmez. Yetki, belgenin ve kaydın doğrulanmasıyla anlaşılır.

Bir emlakçının lisanslı olduğunu nasıl kontrol edebilirsiniz?

Görüşmenin başında belge istemek ayıp değildir. Tam tersine, düzenli çalışan bir emlakçı bu soruya hazırlıklı olur. Özellikle Türkiye’den uzaktan ev bakıyor, görüntülü görüşmeyle kapora göndermeyi düşünüyorsanız, belge kontrolünü ödeme öncesine koymalısınız.

1. Tam ad ve şirket unvanını isteyin. İlandaki marka adı ile sözleşmedeki şirket unvanı farklı olabilir. İkisini de yazılı alın.
2. Sicil numarasını ve kayıt belgesini sorun. 38/2007 sayılı yasa, kayıt belgesinin kayıtlı olduğuna dair delil teşkil ettiğini belirtir.
3. Yıllık izin durumunu sorun. Yasa, kayıt, belge ve yıllık izin olmadan emlakçılık yapılamayacağını düzenler.
4. Birlik üyeliğini kontrol edin. İsim, ofis adresi, telefon ve varsa şirket adı birbiriyle uyumlu olmalıdır.
5. Komisyon bilgisini yazılı isteyin. Oran, kimin ödeyeceği, hangi aşamada doğacağı ve hangi hizmetleri kapsadığı açık olmalıdır.
6. Ödeme alıcısını kontrol edin. Komisyon veya kapora ödemesi kişisel hesaba yönlendiriliyorsa açıklama isteyin; güvenli ödeme için avukatınızdan görüş alın.
7. Şüphe varsa işlem yapmayın. İlgili Birliğe, Komisyona veya avukatınıza yazılı teyit almadan para göndermeyin.

Bu adımlar, yalnızca hukuki uygunluk için değil, alım sürecinin tamamı için önemlidir. Tapu türü, ipotek, haciz, şerh, imar durumu ve sözleşme kaydı ayrıca kontrol edilmelidir. Satın alma sürecinin genel adımlarını görmek için Kıbrıs’ta ev almak rehberimize göz atabilirsiniz.

Lisanssız aracıya komisyon ödenir mi?

38/2007 sayılı yasanın en kritik noktalarından biri burasıdır. Yasa, kayıtlı olmayan, sicilden silinmiş veya yıllık izin iptali cezası almış gerçek veya tüzel kişilerin, emlak işleriyle doğrudan veya dolaylı ilişkili bir hizmet karşılığında ücret alma hakkına sahip olmadığını belirtir. Bu nedenle lisanssız aracıya komisyon ödemeden önce mutlaka hukuki görüş alınmalıdır.

Kayıtlı emlakçı açısından da komisyon sınırsız değildir. Yasa, emlakçının işlemleri yapması hâlinde satış bedelinin veya toplam kira bedelinin %3’ünden az, %5’inden fazla olmayacak oranda komisyon alma hakkı olduğunu düzenler. Başka bir anlaşma yoksa komisyon, taşınmaz mal işleminin tamamlanması üzerine talep edilir ve ödenir. Güncel oranı kendi sözleşmenizde açık yazdırmanız gerekir.

Ayrıca devir takrirnamesinde emlakçının adı, adresi, sicil numarası ve komisyon miktarı belirtilmedikçe, emlakçının aracılık ettiği taşınmaz mal devrinin yapılamayacağı hükmü vardır. Bu hüküm, alıcı için pratik bir kontrol noktasıdır: “Komisyonu kime, hangi sicil numarasıyla, hangi işlem karşılığı ödüyorum?” sorusunun cevabı belgede görünmelidir.

Komisyon oranı, kayıt harcı ve yıllık izin ücretleri ne anlama gelir?

Alıcıların karıştırdığı iki ayrı başlık vardır: emlakçıya ödenen komisyon ve emlakçının kendi lisans/kayıt yükümlülükleri. Komisyon, alım satım veya kiralama işleminde verilen aracılık hizmetinin bedelidir. Kayıt harcı, yıllık izin harcı ve üyelik aidatı ise emlakçının mesleği icra edebilmesi için ilgili mercilere karşı yükümlülüğüdür.

38/2007 sayılı yasada ilk kayıt harcı yürürlükteki aylık asgari ücretin 25 katı, yıllık izin harcı her mali yılın başında yürürlükteki aylık asgari ücret tutarı olarak düzenlenmiştir. Yıllık üyelik aidatı bakımından da Komisyonun belirleyeceği tutarın asgari ücretin onda ikisini aşmaması kuralı yer alır. Asgari ücret dönemsel olarak değişebildiği için gösterge hesap yaparken güncel tutarı ilgili Bakanlık duyurularından ve resmî açıklamalardan kontrol etmelisiniz.

Bu tabloyu emlakçıdan talep edeceğiniz ücretle karıştırmayın. İlk kayıt harcı ve izin harcı sizin ödemeniz gereken alım masrafı değildir. Sizin için önemli olan, aracının bu yükümlülükleri yerine getiren kayıtlı bir kişi veya şirket olup olmadığını anlamaktır. Alım masraflarını ayrıca planlamak için KKTC’de emlakçı komisyonu ve avukat ücretleri rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Sözleşmede ve tapu sürecinde hangi işaretlere bakmalısınız?

Lisans kontrolü ilk kapıdır; ancak tek güvenlik adımı değildir. Satış sözleşmesinin avukat tarafından hazırlanması, tarafların doğru yazılması, ödeme planının ve teslim tarihinin net olması gerekir. 38/2007 sayılı yasa, emlakçılar tarafından yapılacak taşınmaz mal işlemlerinde sözleşmeyi avukat imzalı ve kaşeli yazılı belge olarak tanımlar.

• Satıcı gerçekten kayıtlı mal sahibi mi, yoksa vekil mi?
• Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh veya satış engeli var mı?
• İmar durumu, kullanım amacı ve varsa proje onayları incelendi mi?
• Komisyon oranı, kimin ödeyeceği ve fatura düzeni açık mı?
• Kapora iade şartları yazılı mı?
• Yabancı alıcıysanız Bakanlar Kurulu izin süreci dikkate alındı mı?

Özellikle ikinci el ev alımında tapu araştırma belgesi ve borç kontrolleri büyük önem taşır. Bu konuda ayrıntılı adımlar için Kıbrıs’ta ikinci el ev almak rehberimize bakabilirsiniz. Projeden alımlarda ise teslim takvimi, kat irtifakı/kat mülkiyeti durumu, ortak alanlar ve satış sonrası hizmetler ayrıca incelenmelidir.

Akol Global olarak İskele merkezli bir inşaat ve gayrimenkul şirketler grubu olduğumuz için, alıcılara her zaman belge üzerinden ilerlemelerini öneriyoruz. İlan dili ne kadar güçlü olursa olsun, nihai karar sözleşme, tapu kaydı, ödeme güvenliği ve yetkili taraf doğrulamasıyla verilmelidir.

Sık sorulan sorular

Emlakçının sadece sosyal medya hesabı varsa güvenilir sayılır mı?

Hayır. Sosyal medya hesabı, ilan geçmişi veya takipçi sayısı lisans anlamına gelmez. Sicil kaydı, kayıt belgesi, yıllık izin ve Birlik üyeliği ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Komisyonu alıcı mı satıcı mı öder?

Bu konu işlem özelinde yazılı anlaşmayla belirlenmelidir. Yasa komisyon oranı için %3–%5 aralığını düzenler; ancak kimin ödeyeceği, ödeme zamanı ve fatura bilgisi sözleşmede açıkça yer almalıdır.

Yakın akrabalar arasında satışta emlakçı zorunlu mu?

38/2007 sayılı yasa, ebeveynler, çocuklar, torunlar, eşler, kardeşler ve birinci derece sıhri akrabalar arasındaki bazı işlemlerde emlakçı aranmaksızın işlem yapılabileceğini düzenler. Böyle bir işlemde yine de tapu ve vergi kontrolleri için avukat desteği almak yerinde olur.

Lisanssız aracı kapora aldıysa ne yapmalısınız?

Önce ödeme dekontu, yazışmalar, ilan bağlantısı ve kimlik bilgilerini saklayın. Ardından avukatınıza, ilgili Birliğe ve gerekirse polis birimlerine başvuru konusunda danışın. Yeni ödeme yapmadan önce yazılı teyit alın.

Avukat kontrolü emlakçı kontrolünün yerine geçer mi?

Hayır, birbirini tamamlar. Emlakçının yetkisi ayrı, taşınmazın tapu ve sözleşme güvenliği ayrıdır. Alım sürecinde bağımsız avukatla çalışmak isterseniz Kıbrıs’ta emlak avukatı seçme rehberimiz size soru listesi sağlayabilir.

KKTC’de ev alımı, satış veya proje incelemesi sırasında yetki, belge ve süreç kontrolü için destek isterseniz Akol Global ekibiyle iletişim sayfamızdan görüşebilirsiniz.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.