KKTC Emlakçı Komisyonu ve Avukat Ücretleri (2026)

Kısa cevap: KKTC'de emlakçı komisyonu piyasada genellikle satış bedelinin %3–5'i arasında konuşulur ve ikinci el satışlarda çoğunlukla satıcı tarafından ödenir; müteahhitten doğrudan alımda alıcı ayrıca komisyon ödemez. Alıcının asıl hizmet gideri avukat ücretidir: Ekim 2026 itibarıyla yaklaşık 1.000–2.500 £ + KDV. Oranları yazılı teyit edin.

Bu yazı, KKTC'de konut alırken ya da satarken "aracıya ne kadar ödeyeceğim, avukat ücreti neyi kapsar, bu masrafları kim karşılar?" sorularına net cevap arayanlar için hazırlandı. KKTC emlakçı komisyonu ve avukat ücretlerini senaryo senaryo ayırıyor, iki örnek hesapla bütçenize ne ekleyeceğinizi gösteriyoruz. Vergi ve harçlar dahil tüm alım maliyetini görmek için KKTC'de ev alırken vergiler ve masraflar rehberimize bakabilirsiniz.

KKTC emlakçı komisyonu ne kadar?

KKTC'de emlakçı komisyonu için yaygın olarak dile getirilen aralık, satış bedelinin %3–5'idir; tek yetkili (münhasır) ilanlarda alt tarafa, birden fazla aracının çalıştığı ilanlarda üst tarafa yakın rakamlar konuşulur. Araştırmamızda alıcıyı bağlayan, herkesçe bilinen sabit bir resmi tarifeye ulaşamadık; bu nedenle oran fiilen taraflar arasında yazılı sözleşmeyle belirlenir. Ekim 2026 itibarıyla güncel düzenlemeyi avukatınızdan teyit edin.

Türkiye'den gelen alıcıların sık yaptığı hata, Türkiye'deki "alıcıdan %2, satıcıdan %2" düzenini KKTC'ye de uygulanıyor sanmaktır. Türkiye'deki tavan oranlar Türkiye mevzuatına aittir ve KKTC'de geçerli değildir. KKTC'de komisyonun kime, ne kadar ve hangi aşamada ödeneceği tamamen yazılı anlaşmaya bağlıdır.

KKTC emlakçı komisyonu teklif edilirken tutara ayrıca KDV eklenip eklenmediğini de sorun. Hizmet bedellerine KDV uygulanır ve bazı aracılar fiyatı KDV hariç verir. 200.000 £'lik bir satışta %3 komisyon 6.000 £ eder; KDV'nin dahil olup olmaması bu tutarı birkaç yüz sterlin değiştirir.

Komisyonu kim öder: alıcı mı, satıcı mı?

KKTC'de emlakçı komisyonunu ikinci el satışta genellikle satıcı, yeni projelerde ise acenteyle anlaşmalı olan müteahhit öder; alıcının komisyon ödemesi ancak bunu yazılı olarak kabul etmesiyle gündeme gelir. Aşağıdaki tablo yaygın senaryoları özetliyor. Bunlar piyasa teamülüdür, yasal kural değildir.

KKTC emlakçı komisyonu satıcıdan alınsa da bu maliyet dolaylı olarak fiyata yansır. Bu yüzden pazarlık yaparken satıcının net eline geçecek tutarı düşünmek işinizi kolaylaştırır. Satıcı tarafındaki masrafların tamamını KKTC'de ev satarken vergi yazımızda ayrıca ele aldık.

Avukat ücreti ne kadar ve neyi kapsar?

KKTC'de konut alımında avukat ücreti, piyasada yaygın olarak 1.000–2.500 £ artı KDV aralığında konuşulur ve genellikle sabit bir paket bedeli olarak teklif edilir. Ajans kaynakları hizmete uygulanan KDV'yi %16 olarak gösteriyor; oranı faturada kontrol edin. Ücret işin kapsamına, mülkün değerine ve sürecin ne kadar uzayacağına göre değişir.

Tek bir fiyat karşılaştırması yanıltıcı olabilir; önemli olan ücretin neyi kapsadığıdır. Standart bir alım paketinde genellikle şunlar bulunur:

• Tapu kaydı araştırması: ipotek, haciz, şerh ve tapu türü kontrolü.
• Satış sözleşmesinin incelenmesi ve gerekirse maddelerin müzakeresi.
• Damga vergisinin ödenmesi ve sözleşmenin tapu amirliğine kaydı.
• Bakanlar Kurulu alım izni başvurusunun hazırlanması ve takibi.
• Tapu devri gününde alıcıyı temsil.

Paket dışında kalabilecek kalemler ise şunlardır: vekaletname hazırlığı, belge tercümesi ve onayı, kredi kullanılıyorsa ipotek işlemleri, rayiç değer itirazı, uyuşmazlık halinde dava takibi. Projeden alımda süreç yıllara yayılabildiği için ücretin teslim ve tapu devrine kadar geçerli olup olmadığını sorun.

Avukat ücreti ne zaman ödenir?

Uygulamada ücretin bir kısmı işe başlarken, kalanı sözleşme kaydı ya da tapu devri aşamasında istenir. Tamamını en başta ödemek yerine aşamalara bağlamak, avukatın süreci sonuna kadar takip etmesi açısından da sağlıklıdır.

Örnek hesap: iki farklı alımda aracı ve avukat payı

Aynı bütçeyle iki farklı yoldan alım yapan bir Türkiye vatandaşı için aracı ve avukat payının toplam maliyete etkisi, alımın kimden yapıldığına göre belirgin şekilde değişir. Aşağıdaki hesapta avukat ücreti için aralığın ortası, KDV için ajans kaynaklarındaki %16 oranı varsayılmıştır.

Görüldüğü gibi doğru kurgulanmış bir alımda alıcının hizmet gideri birkaç bin sterlini geçmez. Bu tabloya KDV, damga vergisi ve tapu devir harcı dahil değildir; harç tutarını KKTC tapu devir harcı hesaplama yazımızdaki örneklerle ekleyebilirsiniz. İkinci el villada satıcının ödediği 5.400 £'lik komisyonun fiyata gömülü olduğunu da unutmayın.

Sözleşme imzalamadan önce kontrol listesi

Avukat ve emlakçıyla çalışmaya başlamadan önce ücretin, kapsamın ve ödeme zamanının yazılı bir teklifte toplanması, sonradan çıkan anlaşmazlıkların neredeyse tamamını önler. Şu sırayı izlemenizi öneriyoruz:

1. Yazılı ücret teklifi isteyin: Sabit ücret mi, yüzde mi; KDV dahil mi hariç mi?
2. Kapsamı madde madde yazdırın: Alım izni başvurusu, sözleşme kaydı ve tapu devri pakete dahil mi?
3. Ödeme takvimini aşamalara bağlayın: Peşin, sözleşme kaydı, devir.
4. Emlakçının kimi temsil ettiğini sorun: Satıcıdan komisyon alan bir aracının çıkarı satıcıyla örtüşür.
5. Avukatın bağımsızlığını teyit edin: Satıcının ya da müteahhidin avukatıyla aynı kişiyle çalışmayın.
6. Para akışını netleştirin: Kapora ve ödemelerin aracının şahsi hesabına değil, satıcıya veya güvenilir bir emanet hesabına gitmesini sağlayın.
7. İade koşulunu yazdırın: Alım izni çıkmaz ya da işlem iptal olursa avukat ücretinin ne kadarının iade edileceği belli olsun.

Dikkat edilmesi gereken uyarı işaretleri

Aracı ve avukat ücretlerinde en riskli durumlar, alıcıdan gizli ek ücret talep edilmesi, ödemelerin kayıt dışı yapılması ve aynı avukatın iki tarafı birden temsil etmesidir. Akol Global olarak alıcılara verdiğimiz ilk tavsiye de her ödemenin faturalı ve banka kanalıyla yapılması, her ücretin yazılı bir belgeye dayanmasıdır.

• "Harçsız" veya "vekil üzerinden" alım teklifleri: Tapu harcını atlatmayı vaat eden yapılar 2024 ve 2026 düzenlemeleriyle hedef alındı; sözleşmeniz geçersiz sayılabilir.
• Sözleşmeye düşük bedel yazma önerisi: Harç rayiç değer üzerinden alınır; düşük bedel sadece hukuki risk yaratır.
• Nakit ve makbuzsuz ödeme: Komisyon ya da avukat ücretini her zaman faturalı ve banka kanalıyla ödeyin.
• Alıcıdan da komisyon istenmesi: Satıcıdan komisyon alan aracının sizden de ücret istemesi, önceden yazılı anlaşma yoksa kabul edilmemelidir.
• Belirsiz kapsam: "Her şey dahil" denip yazılı döküm verilmemesi, sonradan ek fatura anlamına gelebilir.

Projeden alım yapacaksanız müteahhidin geçmiş projelerini ve teslim kaydını kendiniz de inceleyin; Akol Global projeleri sayfasında tamamlanmış ve devam eden projeleri bölge bölge görebilirsiniz. Alım sürecinin genel akışı için Kıbrıs'ta ev almak adım adım rehberi iyi bir başlangıçtır.

Sık sorulan sorular

KKTC'de emlakçı komisyonu yüzde kaçtır?

KKTC'de emlakçı komisyonu için piyasada yaygın olarak satış bedelinin %3–5'i arası dile getirilir. Tek yetkili ilanlarda alt sınıra, birden fazla aracının çalıştığı ilanlarda üst sınıra yakın oranlar konuşulur. Alıcıyı bağlayan, herkesçe bilinen sabit bir resmi tarifeye ulaşamadık; oranı, KDV durumunu ve ödeme zamanını yazılı sözleşmeyle belirleyin.

KKTC'de emlakçı komisyonunu alıcı mı öder?

Genellikle hayır. İkinci el satışlarda komisyonu çoğunlukla satıcı öder; yeni projelerde acenteyle çalışan müteahhit öder. Alıcının komisyon ödemesi, ancak bunu yazılı bir sözleşmeyle kabul etmesi halinde söz konusudur. Türkiye'deki alıcı ve satıcı arasında paylaşım düzeni KKTC'de geçerli değildir; teklif aldığınızda kimin ödeyeceğini açıkça sorun.

KKTC'de avukat ücreti ne kadar?

Konut alımında avukat ücreti piyasada yaygın olarak 1.000–2.500 £ artı KDV aralığındadır ve çoğunlukla sabit paket bedeli olarak teklif edilir. Ücret; tapu araştırması, sözleşme incelemesi, sözleşme kaydı, alım izni başvurusu ve tapu devrini kapsayabilir. Ekim 2026 itibarıyla ücret ve kapsamı yazılı teklifle teyit edin.

Satıcının avukatıyla çalışmak sorun olur mu?

Olabilir. Satıcının ya da müteahhidin avukatı, ücretini kim öderse ödesin, onun çıkarlarını korumakla yükümlüdür; sözleşmedeki aleyhinize maddeleri sizin adınıza müzakere etmesi beklenemez. Tapu araştırması, ödeme güvencesi ve gecikme maddeleri gibi konularda bağımsız bir avukatla çalışmak, ödeyeceğiniz ek ücretten çok daha değerli bir güvencedir.

Avukat ücretine KDV eklenir mi?

Evet, avukatlık hizmeti KDV'ye tabidir ve teklifler çoğu zaman KDV hariç verilir. Ajans kaynakları bu oranı %16 olarak gösteriyor; güncel oranı faturanızda ve avukatınızla teyit edin. 1.750 £'lik bir ücrette %16 KDV yaklaşık 280 £ eder. Bütçe yaparken ücreti her zaman KDV dahil haliyle hesaplayın.

Alım izni çıkmazsa avukat ücreti iade edilir mi?

Bu, avukatla yaptığınız ücret sözleşmesine bağlıdır. Yapılan işlerin karşılığı olan kısım genellikle iade edilmez; ancak tapu devri gibi gerçekleşmeyen aşamalar için ödenen tutarın iadesi konuşulabilir. Bu nedenle ücreti aşamalara bölmek ve iptal halinde neyin iade edileceğini baştan yazdırmak en güvenli yoldur.

KKTC emlakçı komisyonu ve avukat ücreti dahil, alımınızda hangi hizmet giderlerinin size düşeceğini netleştirmek isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşın; projelerimizle ilgili sorularınızı satış ekibimiz yanıtlasın.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.