KKTC'de Ev Satarken Vergi: Stopaj ve Satıcı Masrafları

Kısa cevap: KKTC'de ev satarken satıcının ödediği ana vergi, tapuda onaylanan satış bedeli üzerinden kesilen stopajdır. Kaynaklar bireysel satıcı için %2,8 ile %4, profesyonel satıcı için %4 ve üzeri oranlar veriyor; KKTC kimlik kartı sahipleri hayatta bir kez muafiyet kullanabiliyor. Buna emlakçı komisyonu, avukat ücreti ve varsa ipotek kapatma masrafı eklenir.

Bu yazı, KKTC'de bir konutu olan ve onu satmayı düşünen ya da alırken "çıkışta ne öderim?" sorusunu baştan hesaplamak isteyen yatırımcılar için hazırlandı. KKTC'de ev satarken vergi hangi tutar üzerinden hesaplanır, muafiyetten kim yararlanır, tapusu henüz çıkmamış bir projeden konutu devretmek nasıl vergilendirilir ve satıcının cebinde net ne kalır, örnek hesapla gösteriyoruz.

KKTC'de ev satarken hangi vergi ödenir?

KKTC'de ev satarken satıcı, satış bedeli üzerinden hesaplanan ve tapu devri sırasında tahsil edilen bir stopaj (kaynakta kesinti) vergisi öder; Türkiye'deki gibi "beş yıl beklersen vergi yok" kuralı yoktur. Alıcının ödediği KDV, damga vergisi ve tapu devir harcı ise satıcının yükü değildir, ama pazarlıkta dolaylı olarak fiyatı etkiler.

Bu verginin en çok yanlış anlaşılan yanı, matrahıdır. Kaynakların büyük çoğunluğu stopajın kazanç (alış ile satış arasındaki fark) üzerinden değil, tapu dairesince onaylanan satış bedeli üzerinden hesaplandığını belirtiyor. Yani evinizi zararına satsanız bile stopaj çıkabilir. Bu nokta, alım anında sözleşmeye düşük bedel yazmanın neden ileride de sorun yarattığını açıklar.

Oranlar konusunda kaynaklar arasında belirgin bir dağınıklık var. Ekim 2026 itibarıyla bulabildiğimiz değerleri aşağıda topluca veriyoruz; satış öncesi Gelir ve Vergi Dairesi veya avukatınızla güncel oranı mutlaka teyit edin.

Hayatta bir kez muafiyet: kimler yararlanır?

Hayatta bir kez muafiyet, profesyonel olmayan bireysel satıcının bir konut ya da arsa satışında stopaj ödememesini sağlayan tek seferlik bir haktır; kaynakların çoğuna göre bu hak yalnızca KKTC kimlik kartı sahiplerine tanınıyor. Türkiye vatandaşı olup KKTC vatandaşlığı bulunmayan bir satıcı, genellikle ilk satışından itibaren stopaj öder.

Muafiyetin kapsamı konusunda kaynaklar tam örtüşmüyor. Bazıları muafiyetin oturulan konut ve belirli büyüklükteki arsa için geçerli olduğunu, bazıları bir dönüm (yaklaşık 1.338 m²) alan sınırı bulunduğunu yazıyor; bazıları da KKTC'de en az altı ay ikamet koşulundan söz ediyor. Muafiyeti kullanırken satıcının, bu hakkı daha önce kullanmadığını beyan etmesi gerekir.

Pratik anlamı şu: KKTC vatandaşı bir eşle birlikte alım yapan aileler, mülkü kimin üzerine aldıklarının satıştaki vergiyi de etkileyebileceğini bilmeli. Bu, alım öncesi avukatınızla konuşmanız gereken bir planlama konusudur; satış günü yapılabilecek bir şey değildir.

Profesyonel satıcı sayılma riski

Kısa sürede birden fazla konut alıp satan bireyler, vergi dairesi tarafından profesyonel satıcı olarak değerlendirilebilir. Bu durumda muafiyet hakkı düşer, daha yüksek stopaj oranı gündeme gelir ve satışlar KDV açısından da sorgulanabilir. Projeden birden fazla ünite alıp teslimden önce devretmeyi planlayan yatırımcılar bu riski özellikle hesaba katmalı.

Satıcının diğer masrafları

Stopajın yanında satıcının ödediği başlıca masraflar emlakçı komisyonu, avukat ücreti, varsa ipoteğin kapatılması ve belediye borçlarının temizlenmesidir. Bu kalemler toplamda çoğu zaman stopajdan daha büyük bir tutar tutar.

• Emlakçı komisyonu: KKTC'de genellikle satıcı öder ve oranı yetki sözleşmesinde belirlenir. Oranlar, kimin ödediği ve pazarlık payı için KKTC avukat ve emlakçı komisyon ücretleri yazımıza bakabilirsiniz.
• Avukat ücreti: Satıcının da kendi avukatı olmalı. Sözleşmenin hazırlanması, tapu işlemlerinin takibi ve vekaletle satışta temsil için piyasada yaklaşık 1.000–2.500 £ + KDV bandı konuşulur.
• İpotek kapatma: Konut kredisiyle alınmışsa ipoteğin kaldırılması için bankanın erken kapama koşulları ve tapudaki fek işlemi gerekir.
• Belediye ve aidat borçları: Emlak vergisi, temizlik bedeli ve site aidatı borcu kapatılmadan devir yapılmaz ya da alıcı bunu fiyattan düşer. Bu kalemleri KKTC emlak vergisi ve yıllık giderler yazımızda anlattık.
• Vekaletname ve tercüme: Türkiye'den gelmeden satış yapacaksanız noter, apostil ve tercüme masrafları.

Örnek hesap: 140.000 £'e satılan daire

2019'da 90.000 £'e alınmış ve Ekim 2026'da 140.000 £'e satılan bir dairede, KKTC vatandaşlığı olmayan Türkiye vatandaşı bir satıcının toplam satış masrafı, stopaj oranına göre yaklaşık 10.000–12.000 £ aralığına çıkar. Aşağıda tapu onaylı bedelin satış fiyatına eşit olduğu, komisyonun %3 olduğu ve KDV'nin ayrıca hesaba katılmadığı varsayılmıştır; bu oranlar yalnızca örnektir.

Bu satıcı 2019'da 90.000 £'lik daire için alım masrafı olarak yaklaşık 10.000 £ daha ödemişse, toplam maliyeti 100.000 £ civarındadır. Net satış tutarıyla kıyaslandığında yedi yılda kabaca 28.000–30.000 £'lik bir kazanç kalır; bu, kira gelirleri hariç tutulduğunda yıllık bazda mütevazı bir rakamdır. Kur etkisi de unutulmamalı: Stopaj ve harçlar çoğu zaman ödeme günündeki kurdan TL olarak tahsil edilir.

Aynı daire zararına, örneğin 85.000 £'e satılsaydı bile %2,8'lik stopaj 2.380 £ olarak çıkardı. Çıkış maliyetini alım günü hesaplamanın önemi buradan gelir; yatırım getirisi hesabının tamamı için Kıbrıs kira getirisi hesaplama rehberimize bakabilirsiniz.

Projeden alınan konutu tapu çıkmadan satmak

Tapusu henüz adınıza geçmemiş, sözleşmeyle alınmış bir konutu satmak, teknik olarak tapu devri değil sözleşme devridir (temlik); bu durumda stopaj yerine devir sözleşmesi üzerinden damga vergisi ve müteahhidin talep edebileceği devir ücreti gündeme gelir. Bazı kaynaklar bu tür devirde değer kazancı vergisi doğmadığını yazıyor; ancak uygulama ve 2026 mevzuatı netleşmeden bunu varsayım olarak kabul etmeyin.

Sözleşme devrinde dikkat edilecek noktalar:

1. Müteahhidin onayı: Satış sözleşmenizde devir maddesini okuyun. Çoğu sözleşme devri müteahhidin yazılı onayına ve bir devir ücretine bağlar.
2. Damga vergisi: Yeni sözleşme için %0,5 damga vergisi doğar; süresi ve ödeme adımları için KKTC damga vergisi yazımıza bakın.
3. Tapuya kayıt ve izin: 89/2026 sayılı Kararname'ye göre yabancı alıcının yeni sözleşmesi bir ay içinde tapuya kaydedilmeli ve izin başvurusu yapılmalıdır. Alıcı yabancıysa süreç onun izin başvurusuyla yeniden başlar.
4. Ödenmiş harçlar: Sizin daha önce ödediğiniz harç ve vergilerin yeni alıcıya nasıl yansıtılacağını devir sözleşmesinde açıkça yazın.
5. Profesyonel satıcı riski: Kısa sürede birden fazla devir yapıyorsanız vergi dairesinin bakışı değişebilir.

Satış öncesi kontrol listesi

KKTC'de ev satarken vergi ve masraf sürprizi yaşamamak için satıştan önce yapılacak en önemli iş, tapu durumunu, borçları ve muafiyet hakkınızı netleştirip net elinize geçecek tutarı yazılı bir hesapla görmektir. Akol Global satış sonrası ekibine gelen satış taleplerinde en sık karşılaştığımız sorun, satıcının stopajın kazanç üzerinden hesaplandığını sanması ve net tutarı yüksek tahmin etmesidir.

• Tapunun adınıza mı, sözleşme aşamasında mı olduğunu kontrol edin.
• Muafiyet hakkınız olup olmadığını avukatınıza sordurun.
• İpotek, haciz veya şerh olup olmadığını tapudan sorgulatın.
• Belediye, aidat, elektrik ve su borçlarını kapatın; makbuzları dosyalayın.
• Türkiye'de vergi mukimiyseniz satış kazancının orada da beyan konusu olup olmadığını mali müşavirinize danışın; genel çerçeve için KKTC evi olanların Türkiye vergi beyanı yazımıza bakın.

Güncel oranları ve resmi duyuruları KKTC Maliye Bakanlığı üzerinden takip edebilirsiniz. Alım tarafındaki vergilerin tamamı için KKTC'de ev alırken vergiler ve masraflar ana rehberimiz yol gösterir.

Sık sorulan sorular

KKTC'de ev satarken vergi kazanç üzerinden mi alınır?

Kaynakların büyük çoğunluğuna göre hayır. Stopaj, alış ile satış arasındaki kazanç üzerinden değil, tapu dairesince onaylanan satış bedeli üzerinden hesaplanır. Bu nedenle evi zararına satsanız bile vergi çıkabilir. Kaynaklarda bireysel satıcı için %2,8 ile %4 arası oranlar geçiyor; satıştan önce güncel oranı avukatınız veya Gelir ve Vergi Dairesi ile teyit edin.

Türkiye vatandaşları hayatta bir kez muafiyetten yararlanabilir mi?

Kaynakların çoğuna göre bu muafiyet yalnızca KKTC kimlik kartı sahibi bireysel satıcılara tanınıyor. KKTC vatandaşlığı olmayan Türkiye vatandaşları KKTC'de yabancı statüsünde olduğu için genellikle ilk satıştan itibaren stopaj öder. Ailede KKTC vatandaşı biri varsa, mülkün kimin adına alınacağını alım öncesinde avukatınızla planlamak satıştaki vergiyi etkileyebilir.

Satış vergisini kim, ne zaman öder?

Stopajı satıcı öder ve tahsilat tapu devri aşamasında yapılır; vergi ödenmeden devir tamamlanmaz. Tutar genellikle ödeme günündeki kur üzerinden Türk lirası olarak alınır. Alıcının ödediği tapu devir harcı, KDV ve damga vergisi ise satıcının yükü değildir. Satış sözleşmesinde hangi masrafın kime ait olduğunu açıkça yazmak anlaşmazlıkları önler.

Tapusu çıkmamış konutu satarsam stopaj öder miyim?

Tapu adınıza geçmemişse satış, tapu devri değil sözleşme devridir. Bu durumda genellikle stopaj yerine yeni sözleşme üzerinden %0,5 damga vergisi ve müteahhidin istediği devir ücreti gündeme gelir. Ancak sık devir yapanların profesyonel satıcı sayılma riski var ve uygulama değişebilir; işlem öncesinde avukatınızdan yazılı görüş alın.

Emlakçı komisyonunu kim öder?

KKTC'de emlakçı komisyonunu genellikle satıcı öder; oran ve ödeme zamanı, emlakçıyla imzalanan yetki sözleşmesinde belirlenir. Komisyonun KDV dahil mi hariç mi olduğunu ve satış gerçekleşmezse herhangi bir ücret doğup doğmadığını imzadan önce sorun. Birden fazla emlakçıyla çalışıyorsanız münhasırlık maddesine özellikle dikkat edin.

Satış parasını Türkiye'ye transfer edebilir miyim?

Evet, satış bedeli banka kanalıyla yurt dışına transfer edilebilir. Transferin sorunsuz olması için ödemenin kayıtlı banka hesapları üzerinden yapılması, tapu devri belgeleri ve vergi makbuzlarının saklanması önemlidir. Türkiye'de vergi mukimiyseniz bu gelirin orada beyan edilip edilmeyeceğini mali müşavirinize danışın; kur farkı ve banka masrafları da net tutarı etkiler.

Satmayı düşündüğünüz konut için güncel oranlarla net satış hesabı görmek isterseniz iletişim sayfamızdan bize yazın; satış sonrası ekibimiz tapu durumu ve masraf kalemlerini sizinle birlikte gözden geçirsin.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.