KKTC'de Evi Olan Türkiye'de Vergi Öder mi? (2026)

Kısa cevap: Türkiye'de yaşayan ve KKTC evi olan biri için mülk sahibi olmak tek başına Türkiye'de vergi beyanı gerektirmez. Kira geliri veya satış kazancı doğduğunda 1987 tarihli Türkiye–KKTC Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması devreye girer: bu gelirler KKTC'de vergilendirilebilir, Türkiye'de ise kural olarak vergiden istisna edilir. Beyan ayrıntısını mali müşavirinizle netleştirin.

Bu yazı, Türkiye'de vergi mükellefi olup KKTC'de konut sahibi olan ya da olmayı planlayanlar için hazırlandı. "KKTC evi olan Türkiye'de vergi öder mi?", "kira gelirini nerede beyan ederim?" ve "satarsam Türkiye'de vergi çıkar mı?" sorularını anlaşmanın ilgili maddeleri üzerinden ele alıyoruz. Bilgiler Ekim 2026 itibarıyla genel çerçevedir; kendi durumunuz için mutlaka bir mali müşavire danışın.

KKTC evi olan Türkiye'de vergi beyanı yapmalı mı?

KKTC evi olan bir Türkiye mukimi için sadece konuta sahip olmak, Türkiye'de beyanname vermenizi gerektirmez. Türkiye'de yurt dışındaki taşınmazların yıllık olarak bildirilmesini isteyen genel bir zorunluluk yoktur ve KKTC'deki konut için Türkiye'de emlak vergisi ödenmez. Emlak vergisi, konutun bulunduğu KKTC belediyesine ödenir.

Vergisel soru, mülk gelir üretmeye başladığında ortaya çıkar. Bu gelir iki türlü olabilir: evi kiraya verdiğinizde elde ettiğiniz kira geliri ve evi sattığınızda doğan değer artış kazancı. Her ikisi için de önce kimin, hangi ülkede vergi mukimi olduğu belirlenmelidir.

Önce mukimlik: Türkiye'de tam mükellef misiniz?

Türkiye'de ikametgâhı olan ya da bir takvim yılı içinde Türkiye'de altı aydan fazla oturan kişiler tam mükellef sayılır ve kural olarak dünya genelindeki gelirlerinden Türkiye'de sorumludur. Türkiye'de yaşayıp KKTC'deki evini yatırım ya da tatil için kullanan alıcıların büyük çoğunluğu bu gruptadır.

Durum, KKTC'ye taşınan ve iki ülkede de bağı olan kişilerde karmaşıklaşır. Anlaşmanın 4. maddesi bu durumda sırayla şu ölçütlere bakar:

1. Daimi konut: Kişinin sürekli kalabileceği bir konutu hangi ülkedeyse oranın mukimi sayılır.
2. Hayati menfaatler merkezi: İki ülkede de konut varsa kişisel ve ekonomik ilişkilerin daha yakın olduğu ülke esas alınır.
3. Âdet edinilen kalış yeri: Bu da belirlenemezse kişinin olağan olarak yaşadığı ülkeye bakılır.
4. Vatandaşlık: Hâlâ çözüm yoksa vatandaşı olunan ülke belirleyicidir.
5. Karşılıklı anlaşma: İki ülkenin vatandaşıysanız ya da hiçbirinin değilseniz, yetkili makamlar konuyu aralarında çözer.

KKTC'ye yerleşmeyi düşünüyorsanız, oturma izni ve günlük yaşam düzeninizin mukimlik sonucunu etkileyebileceğini bilin. Aşağıdaki bölümler, Türkiye'de tam mükellef olmaya devam eden ev sahipleri için yazılmıştır.

Türkiye–KKTC çifte vergilendirme anlaşması ne diyor?

Türkiye ile KKTC arasındaki anlaşma 22 Aralık 1987'de imzalandı, 26 Aralık 1988 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı ve 1 Ocak 1989'dan itibaren uygulanıyor. Gayrimenkul gelirleri ve gayrimenkul satış kazançları için temel kural, gelirin taşınmazın bulunduğu ülkede, yani KKTC'de vergilendirilebilmesidir.

Anlaşmanın 22. maddesi, Türkiye açısından "istisna yöntemi"ni benimser. Mahsup (yurt dışında ödenen vergiyi Türkiye'deki vergiden düşme) yöntemi ise kâr payı, faiz ve gayrimenkul dışındaki bazı kazançlar gibi sınırlı gelir türleri için öngörülmüştür. Anlaşmanın resmi metnine ve uygulama açıklamalarına Gelir İdaresi Başkanlığı üzerinden ulaşabilirsiniz.

KKTC'deki evin kira geliri nerede vergilenir?

KKTC'deki evinizden elde ettiğiniz kira geliri önce KKTC'de vergilenir; Türkiye'de tam mükellefseniz anlaşma gereği bu gelir Türkiye'de gelir vergisinden istisnadır. KKTC tarafında kira gelirlerinde stopaj uygulanır: 2020 tarihli Bakanlar Kurulu kararına göre döviz cinsinden kiralarda %13, TL kiralarda %8 olarak bilinen oranların güncelliğini Ekim 2026 itibarıyla teyit edin.

İstisnanın bir ayrıntısı önemlidir. Anlaşma, istisna edilen gelirin Türkiye'deki diğer gelirlerinize uygulanacak vergi oranının belirlenmesinde dikkate alınabileceğini söyler. Bu yönteme "istisnalı artan oranlılık" denir. Türkiye'de zaten yıllık beyanname veriyorsanız, örneğin Türkiye'de işyeri kirası ya da serbest meslek kazancınız varsa, KKTC kira gelirinin beyannamede nasıl gösterileceğini mali müşavirinizle konuşun.

Sık karıştırılan bir nokta da Türkiye'deki konut kira istisnasıdır. 2025 gelirleri için 47.000 TL olarak uygulanan bu tutar, Türkiye'deki konutların kira geliri için düzenlenmiştir. KKTC'deki evin kirası anlaşmadan kaynaklanan ayrı bir istisnaya tabidir; iki tutarı birbirine eklemeyin. KKTC tarafındaki beyan ve stopaj ayrıntıları için Kıbrıs kira getirisi hesaplama rehberimize göz atabilirsiniz.

Örnek: 750 £ aylık kira

İskele'de uzun dönem 750 £'e kiraya verilen bir 1+1 dairenin yıllık brüt kirası 9.000 £'dir. Kira döviz cinsinden olduğu için %13 stopaj uygulanırsa KKTC'de 1.170 £ vergi kesilir ve ev sahibine 7.830 £ kalır.

Bu örnekte aidat, emlak vergisi ve yönetim gideri dikkate alınmamıştır. Ayrıca KKTC'de stopajın kiracı tarafından mı kesildiği yoksa ev sahibinin kendisinin mi ödediği, kiracının bir şirket ya da birey olmasına göre değişebilir; uygulamayı KKTC'deki muhasebecinizden öğrenin. Kiralamayı Akol Global'in kira ve mülk yönetimi hizmeti gibi bir yönetim yapısı üzerinden yürütüyorsanız, stopaj makbuzlarının yıl sonunda tek bir döküm halinde size iletilmesini isteyin; Türkiye'deki müşavirinizin ilk soracağı belge budur.

Evi satarsanız değer artışı Türkiye'de vergilenir mi?

KKTC'deki evinizi sattığınızda doğan kazanç, anlaşmanın 13. maddesine göre KKTC'de vergilendirilebilir ve 22. madde uyarınca Türkiye'de tam mükellef için gelir vergisinden istisnadır. KKTC tarafında satıcının ödediği vergi için kaynaklarda satıcının profesyonel olup olmamasına göre %2,8 ile %5,35 arasında değişen oranlar dile getiriliyor; güncel oranı teyit edin.

Satıştan elde edilen paranın Türkiye'ye transferi tek başına vergi doğurmaz, ancak bankanız paranın kaynağını sorabilir. Satış sözleşmesi, tapu devir belgeleri ve KKTC'de ödenen verginin makbuzu bu soruların cevabıdır. Satıcı tarafındaki vergi ve masrafları KKTC'de ev satarken vergi yazımızda ayrıca anlattık.

Hangi belgeleri saklamalısınız?

KKTC'deki konutunuzla ilgili vergi sorularına hazırlıklı olmanın yolu, satın alma gününden itibaren belgeleri düzenli saklamaktır. Türkiye'de olası bir vergi incelemesinde ya da bankanın para kaynağı sorgusunda bu dosya işinizi çok kolaylaştırır.

1. Alım belgeleri: Satış sözleşmesi, damga vergisi ve tapu harcı makbuzları, tapu.
2. Ödeme kayıtları: Türkiye'den KKTC'ye yapılan tüm transferlerin banka dekontları.
3. Kira belgeleri: Kira sözleşmeleri, kiracı ödemelerinin banka kayıtları.
4. KKTC vergi makbuzları: Stopaj ve varsa yıllık beyan belgeleri; KKTC vergi dairesinden alınmış resmi yazılar.
5. Kur kayıtları: Ödeme günlerindeki kurlar; sterlin gelirleri TL'ye çevrilirken gerekebilir.
6. Satış belgeleri: Satış sözleşmesi, devir belgeleri ve KKTC'de ödenen satış vergisinin makbuzu.

Durumunuz standart dışıysa, örneğin evi bir şirket üzerinden aldıysanız veya iki ülkede de uzun süre kalıyorsanız, Gelir İdaresi'nden yazılı görüş (özelge) almak da bir seçenektir. Başvuruyu mali müşaviriniz üzerinden yapmanız önerilir.

Sık yapılan hatalar

KKTC evi olan ve Türkiye'de vergi mükellefi olmaya devam eden kişilerin en sık yaptığı hata, "Türkiye'de istisna" bilgisini "hiçbir yerde vergi yok" diye anlamaktır. Anlaşma çifte vergilendirmeyi önler, vergisizliği değil; KKTC'deki yükümlülükler aynen devam eder.

• KKTC stopajını atlamak: Kira gelirini elden ya da yurt dışı hesaba alıp KKTC'de hiç beyan etmemek, KKTC'de cezalı tarhiyat riskini doğurur.
• Kiraları nakit almak: Banka kaydı olmayan kira gelirini sonradan belgelemek zordur.
• Türkiye'deki istisnayla karıştırmak: Türkiye konutları için belirlenen yıllık istisna tutarı KKTC kirasına uygulanmaz.
• Mukimlik değişikliğini düşünmemek: KKTC'ye taşınıp Türkiye'deki bağlarını koparan biri için tablo değişir; geçiş yılını müşavirle planlayın.
• Belgeleri dağınık tutmak: Satış günü geldiğinde alım maliyetini ve ödenen vergileri gösteremeyen satıcı, iki ülkede de gereksiz sorularla uğraşır.

Alım öncesi toplam vergi ve masraf bütçenizi henüz çıkarmadıysanız, KKTC'de ev alırken vergiler ve masraflar yazımız kalem kalem bir başlangıç noktası sunar.

Sık sorulan sorular

KKTC'de evim var, Türkiye'de beyanname vermem gerekir mi?

Sadece mülk sahibi olmak beyan zorunluluğu doğurmaz. Türkiye'de yurt dışındaki taşınmazlar için yıllık bildirim yükümlülüğü yoktur ve KKTC'deki ev için Türkiye'de emlak vergisi ödenmez. Kira veya satış geliri elde ettiğinizde ise anlaşma hükümleri devreye girer; bu gelirlerin Türkiye'deki beyanına etkisini mali müşavirinizle değerlendirin.

KKTC'deki evin kira geliri Türkiye'de vergilenir mi?

Türkiye–KKTC Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması'nın 6. ve 22. maddelerine göre KKTC'deki konutun kira geliri KKTC'de vergilendirilebilir ve Türkiye mukimi için Türkiye'de gelir vergisinden istisnadır. Ancak bu gelir, Türkiye'deki diğer gelirlerinizin vergi oranı hesaplanırken dikkate alınabilir. KKTC'de ödenen stopajın belgelerini saklayın ve uygulamayı mali müşavirinizle netleştirin.

KKTC'de kira gelirine ne kadar vergi ödenir?

KKTC'de kira gelirlerinde stopaj uygulanır. 2020 tarihli Bakanlar Kurulu kararına göre döviz cinsinden kiralarda %13, TL cinsinden kiralarda %8 oranları biliniyor. Bu oranların güncelliği Ekim 2026 itibarıyla teyit edilmelidir. Stopajın kim tarafından kesileceği kiracının durumuna göre değişebilir; KKTC'deki muhasebecinize danışın.

KKTC'deki evimi satarsam Türkiye'de vergi öder miyim?

Anlaşmanın 13. maddesine göre taşınmaz satış kazancı, taşınmazın bulunduğu KKTC'de vergilendirilebilir; 22. madde uyarınca Türkiye mukimi için bu kazanç Türkiye'de gelir vergisinden istisnadır. KKTC tarafında satıcının ödediği vergi için kaynaklarda %2,8–5,35 aralığında farklı oranlar veriliyor. Satış öncesinde güncel oranı ve kendi durumunuzu teyit ettirin.

KKTC'de ödediğim vergiyi Türkiye'deki vergiden düşebilir miyim?

Kira ve taşınmaz satış kazancı için anlaşma mahsup değil istisna yöntemini öngörür; yani gelir Türkiye'de zaten vergilenmediği için düşülecek bir vergi doğmaz. Mahsup yöntemi kâr payı, faiz ve bazı diğer gelirler için geçerlidir. Anlaşma dışı durumlarda Gelir Vergisi Kanunu'nun yurt dışı vergi mahsubu kuralları ve belge şartları gündeme gelir.

KKTC'ye taşınırsam vergi durumum değişir mi?

Değişebilir. Türkiye'deki ikametgâhınızı kapatıp KKTC'de daimi olarak yaşamaya başlarsanız, anlaşmanın 4. maddesindeki ölçütlere göre KKTC mukimi sayılabilirsiniz. Bu durumda Türkiye'de yalnızca Türkiye kaynaklı gelirleriniz için sorumlu olursunuz. Geçiş yılı karmaşık olabileceği için taşınmadan önce mali müşavirinizle plan yapın ve oturma izni tarihlerinizi kayıt altında tutun.

KKTC'deki konutunuzun kiralama ve belge düzenini baştan doğru kurmak isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşın; Türkiye tarafındaki beyan için ise mutlaka kendi mali müşavirinizle çalışın.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.