Kıbrıs Kira Getirisi Hesaplama: Brüt ve Net Rehber

Kısa cevap: Kıbrıs kira getirisi ilanlarda genelde %6–8 (uzun dönem) ve %10–12 (kısa dönem) brüt olarak verilir. Vergi, aidat, yönetim ücreti, boş kalan aylar ve alım masrafları düşüldüğünde net getiri çoğu zaman %2,5–5 bandına iner. Doğru karar için brüt rakama değil, toplam yatırıma göre net hesaba bakılmalıdır.

Bu yazı, Kuzey Kıbrıs'ta (KKTC) kiraya vermek için daire almayı düşünen ve "bu ev bana yılda gerçekte ne bırakır?" sorusuna rakamla cevap arayan yatırımcılar için hazırlandı. Uzun dönem, kısa dönem (Airbnb tipi) ve öğrenci kiralamasını aynı varsayımlarla karşılaştırıyor, örnek bir 1+1 daire üzerinden brüt ve net getiriyi satır satır hesaplıyoruz.

Kıbrıs kira getirisi nasıl hesaplanır?

Kira getirisi, yıllık kira gelirinin mülke yatırılan paraya oranıdır; brüt getiri giderleri saymaz, net getiri sayar. Formüller basit ama hangi rakamın paya, hangisinin paydaya yazıldığı sonucu ciddi biçimde değiştirir.

• Brüt getiri = Yıllık potansiyel kira ÷ Satın alma fiyatı × 100
• Net getiri = (Tahsil edilen kira − Tüm yıllık giderler) ÷ Toplam yatırım × 100

"Toplam yatırım" yalnızca sözleşme fiyatı değildir. KDV, tapu devir harcı, pul vergisi, avukat ücreti ve eşya bedeli de bu paraya dahildir. KKTC'de bu kalemler fiyatın %15–20'sine ulaşabilir; ayrıntılı döküm için KKTC'de ev alırken ödenen vergi ve masraflar yazımıza bakabilirsiniz.

Kıbrıs kira getirisi konuşulurken en sık yapılan hata, brüt kirayı yalnızca sözleşme fiyatına bölüp çıkan rakamı mevduat faizi gibi net bir gelir sanmaktır. Satış ofislerinde duyduğunuz yüzdeler büyük olasılıkla brüttür. Bunu kötü niyet olarak görmeyin; ama karşılaştırma yaparken iki projeyi aynı formülle hesaplayın.

2026'da bölgelere göre kira seviyeleri

KKTC'de kiralar çoğunlukla Sterlin üzerinden konuşulur ve bölgeye göre belirgin fark gösterir: Girne en pahalı, Gazimağusa daha uygun, İskele ise sezona göre dalgalanır. Resmi bir kira endeksi yayımlanmadığı için aşağıdaki aralıklar ilanlar, yerel basın ve sektör gözlemlerinden derlenmiştir.

Bölgeler arasındaki fark, kira getirisi hesabında fiyat farkıyla birlikte okunmalıdır. Gazimağusa'da kira daha düşüktür ama alım fiyatı da daha düşüktür; Girne'de ise yüksek kira çoğu zaman yüksek metrekare fiyatıyla dengelenir. Bu tablo Ekim 2026 itibarıyla genel bir çerçevedir; belirli bir site için mutlaka aynı binadaki güncel kiralık ilanlarına ve gerçekleşmiş kira sözleşmelerine bakın. Girne ve Gazimağusa ortalamaları Kıbrıs Postası'nın aktardığı Nisan 2025 haberine dayanır.

Uzun dönem kiralamada örnek getiri hesabı

Uzun dönem kiralamada net getiri, örnek bir İskele 1+1 dairede toplam yatırıma göre yaklaşık %2,7–3,5 çıkıyor. Aşağıdaki hesap varsayımsaldır; herhangi bir projenin fiyatını veya kira garantisini temsil etmez.

Varsayımlar: Satın alma fiyatı £110.000; KDV %5 (£5.500), tapu devir harcı %6 (£6.600; TC vatandaşının ilk konutu için yaygın oran, Ekim 2026'daki geçici tarifede daha düşük olabilir), pul vergisi %0,5 (£550), avukat £1.500, eşya £7.000. Toplam yatırım: £131.150. Aylık kira £600, yılda bir ay boş kalma.

Aidatı kiracı öderse net gelir £4.532'ye, toplam yatırıma göre getiri %3,5'e çıkar. KKTC'de aidatın kimde kalacağı tamamen sözleşme konusudur ve pazarlıkta en çok gözden kaçan kalemdir.

Brüt %6,5 ile net %2,7 arasındaki fark, ilanlardaki kira getirisi rakamının neden tek başına karar ölçütü olamayacağını gösterir. Bu hesapta değer artışı ve kur etkisi yoktur. Sterlin bazlı kira, TL bazında birikim yapan bir yatırımcı için ayrı bir koruma sağlar; ama bu getiri değil, kur pozisyonudur ve ayrı değerlendirilmelidir.

Kısa dönem (Airbnb) kiralamada gerçek tablo

Kısa dönem kiralama brüt getiriyi ikiye katlayabilir, ancak net sonuç tamamen doluluk oranına ve yönetimi kimin yaptığına bağlıdır. Aynı £110.000'lik daire için gecelik ortalama £75 fiyatla üç doluluk senaryosu hesapladık.

Piyasa verileri birbirini tutmuyor. Airbtics, Şubat 2025–Ocak 2026 döneminde İskele'deki aktif ilanlar için medyan %75 doluluk ve yaklaşık €84 gecelik fiyat raporluyor; AirROI ise Kuzey Kıbrıs genelinde %33 civarında doluluk gösteriyor. Fark, ölçülen ilan havuzundan kaynaklanır: sürekli aktif ve iyi yönetilen daireler yüksek, yalnızca yazın açılanlar düşük çıkar. Yeni bir ilan için ilk yıl planlamasını %40–50 bandında yapmak daha temkinlidir.

Tablonun söylediği açık: kısa dönemde kira getirisi kâğıt üzerinde çok yüksek görünür ama giderler de gelirle birlikte büyür. Tam hizmet yönetimle %50 dolulukta kısa dönem, uzun dönemden daha az bırakabilir. Kısa dönemin avantajı, doluluk %55–60'ı geçtiğinde ya da yönetimi kısmen üstlendiğinizde ortaya çıkar. Platform komisyonu, ücret modeline göre %3 ile %15,5 arasında değişebilir; kendi hesabınızın şartlarını kontrol edin.

Gazimağusa'da öğrenci kiralaması mantıklı mı?

Öğrenci kiralaması, düşük alım fiyatı ve istikrarlı talep sayesinde Gazimağusa'da makul bir orta yol sunar; ancak yazın 2–3 ay boşluk ve daha hızlı eşya yıpranması hesaba katılmalıdır. Doğu Akdeniz Üniversitesi (DAÜ) çevresi bölgenin en güçlü öğrenci kira talebini üretir.

Piyasada sık görülen model, akademik yıl için 10 aylık sözleşme ve dönem başı peşin ödemedir. Örneğin £85.000'lik bir 1+1, ayda £400'dan 10 ay kiralanırsa yıllık £4.000 brüt gelir eder; bu da fiyata göre yaklaşık %4,7 brüt demektir. Yaz aylarını kısa dönem veya yaz okulu öğrencisiyle doldurabilirseniz oran yükselir.

Öğrenci kiracıda depozito, hasar tespiti ve kefil koşulları sözleşmede net yazılmalıdır. Peşin tahsilat nakit akışını rahatlatır, ama vergiyi de tahsil edilen dönem üzerinden ödemeniz gerektiğini unutmayın. Gazimağusa'da Akol Global'in Caddemm Residence projesi, şehir içi konum arayanların inceleyebileceği seçeneklerden biridir.

Kira geliri vergisi ve yasal yükümlülükler

KKTC'de kira geliri, Sterlin gibi döviz cinsinden tahsil ediliyorsa %13, Türk lirası cinsinden ise %8 oranında vergilendirilir; kira sözleşmesinin de Gelir ve Vergi Dairesi'ne kaydettirilmesi gerekir. Bu oranlar 2020 tarihli bir Bakanlar Kurulu kararnamesine dayanır ve Kıbrıs Türk Ticaret Odası'nın yayımladığı metinde yer alır. Ekim 2026 itibarıyla değişiklik olup olmadığını mali müşavirinizle teyit edin.

Uygulamada dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar şunlar:

1. Sözleşmeyi kaydettirin. Uzun dönem kira sözleşmesi imzadan sonraki 21 gün içinde vergi dairesine kaydedilmelidir; damga (pul) masrafı genellikle kiracıya aittir.
2. Vergiyi zamanında yatırın. Aylık ödemelerde vergi, izleyen ayın 15'ine kadar ödenir ya da kayıt sırasında tüm dönem için peşin yatırılabilir.
3. Kısa dönem gelirini beyan edin. Günlük kiralamalarda gelir beyanı (V.D. 91 formu) verilir ve her konaklama için kayıt tutulur.
4. Kiracı çıkınca bildirin. Sözleşme sona erdiğinde vergi dairesine bildirim yapılmazsa vergi tahakkuku devam edebilir.
5. Türkiye tarafını unutmayın. Türkiye'de tam mükellefseniz yurt dışı kira gelirinizi Türkiye'de de beyan etmeniz gerekebilir; KKTC'de ödenen verginin mahsubu için belgelerinizi saklayın.

Kayıt ve süre kuralları Erginel Law'un KKTC'de mülk kiralama rehberinde ayrıntılı anlatılır. Vergi dairesine borcu olan bir mülkün satışı veya devri engellenebilir; bu nedenle makbuzları düzenli arşivleyin.

Net getiriyi düşüren gizli kalemler

Net kira getirisini en çok aşındıran kalemler boş kalan aylar, aidat artışları, eşya yenileme ve kur farkıdır; çoğu yatırımcı bunları ilk yıl hesabına koymaz. Aşağıdaki kalemleri alım öncesinde yazılı olarak sorun.

• Aidat ve artış mekanizması: Havuz, güvenlik, bahçe ve ortak alan elektriği olan sitelerde aidat yükselir. Son iki yılın aidat geçmişini isteyin.
• Trafo / altyapı bedeli: Yeni projelerde teslim öncesi ayrıca talep edilebilir; sözleşmede tutarı ve kimin ödeyeceği yazmalıdır.
• Kısa dönemde site kuralları: Bazı site yönetimleri günlük kiralamaya ek ücret veya kısıt getirir.
• Elektrik: Yaz aylarında klima tüketimi kısa dönem kiralamada ev sahibine kalır ve yıllık hesabı belirgin biçimde etkiler.
• Eşya ömrü: Kısa dönem ve öğrenci kiralamasında mobilya ve tekstil 3–5 yılda bir yenilenir.

Hangi model kime uygun?

Ödeme planı bitmiş, uzaktan yöneten ve öngörülebilir gelir isteyen yatırımcı için uzun dönem; adada zaman geçiren ve operasyona dahil olabilecek yatırımcı için kısa dönem; düşük giriş bütçesiyle istikrar arayan için öğrenci kiralaması daha uygundur.

Hangi modeli seçerseniz seçin, kira getirisi hesabını yılda bir kez gerçekleşen rakamlarla yeniden yapın. İlk yıl varsayımla başlarsınız; ikinci yıl elinizde gerçek doluluk, gerçek aidat ve gerçek bakım faturaları olur ve karar çok daha sağlam zemine oturur.

Akol Global kira ve mülk yönetimi ekibinin en sık aldığı soru "kısa dönem mi, uzun dönem mi?" sorusudur. Cevabımız genellikle aynıdır: ilk yıl uzun dönemle başlayıp bölgenin gerçek talebini görmek, ardından gerekirse kısa döneme geçmek daha az risklidir. Yönetim seçeneklerini kira ve mülk yönetimi sayfamızda inceleyebilirsiniz.

İskele'nin kısa dönem potansiyelini bölge özelinde merak ediyorsanız İskele Long Beach rehberimiz ile Akol'un bölgedeki Dolce Vita Resort İskele – Long Beach projesine göz atabilirsiniz. Henüz inşaatı süren bir projeden alım düşünüyorsanız, kira gelirinin ancak teslimden sonra başlayacağını hesaba katın; bu konuyu Kıbrıs'ta projeden ev almak yazımızda ele aldık.

Sık sorulan sorular

Kıbrıs'ta kira getirisi ortalama yüzde kaç?

İlanlarda uzun dönem için %5–7, kısa dönem için %8–12 brüt getiri sık görülür. Vergi, aidat, yönetim ücreti, boşluk ve alım masrafları düşüldüğünde toplam yatırıma göre net getiri çoğunlukla %2,5–5 arasında kalır. Kısa dönemde yüksek doluluk ve kendi yönetiminizle %6'nın üzerine çıkmak mümkündür, ancak bu garanti değildir.

KKTC'de kira geliri vergisi ne kadar?

2020 tarihli kararnameye göre döviz cinsinden kiralarda brüt gelirin %13'ü, Türk lirası kiralarda %8'i vergi olarak ödenir. Sözleşme 21 gün içinde vergi dairesine kaydedilmelidir. Oranlar ve usuller değişebileceği için Ekim 2026 itibarıyla güncel durumu Gelir ve Vergi Dairesi veya bir KKTC mali müşaviri ile teyit edin.

Airbnb mi uzun dönem kiralama mı daha kârlı?

Doluluk %50 civarındaysa ve tam hizmet yönetim şirketi kullanıyorsanız, uzun dönem genellikle daha fazla net gelir bırakır. Kısa dönem; doluluk %55–60'ı aştığında, gecelik fiyat iyi tutulduğunda veya yönetimin bir kısmını kendiniz üstlendiğinizde öne geçer. İlk yıl uzun dönemle başlayıp talebi gözlemlemek daha temkinli bir yoldur.

Kira getirisi hesabına hangi masraflar dahil edilmeli?

Payda tarafında satın alma fiyatına KDV, tapu devir harcı, pul vergisi, avukat ücreti ve eşya bedeli eklenmelidir. Gider tarafında kira vergisi, aidat, yönetim ücreti, boş kalan aylar, bakım-onarım, sigorta ve kısa dönemde elektrik, su, internet ile platform komisyonu yer alır. Değer artışı ayrı bir kalem olarak değerlendirilmelidir.

Gazimağusa'da öğrenciye kiralamak riskli mi?

Talep güçlüdür, özellikle Doğu Akdeniz Üniversitesi çevresinde. Başlıca riskler yaz aylarında boşluk, eşyanın hızlı yıpranması ve tahsilat sorunlarıdır. Dönem başı peşin ödeme, yazılı hasar tespiti, yeterli depozito ve kayıtlı kira sözleşmesi bu riskleri büyük ölçüde azaltır. Brüt getiri genellikle %4–6 bandındadır.

Kira garantili projeler güvenilir mi?

Kira garantisi, garantiyi verenin mali gücü kadar değerlidir. Garantinin kim tarafından, ne süreyle ve hangi şartlarla verildiğini, ödemenin brüt mü net mi olduğunu ve fiyata yansıtılıp yansıtılmadığını sözleşmede görün. Garanti oranını piyasa kirasıyla karşılaştırın; piyasanın çok üzerindeki bir oran genellikle fiyatın içine gömülüdür.

Belirli bir daire veya proje için kendi rakamlarınızla getiri hesabı yapmak isterseniz Akol Global ekibiyle iletişime geçin; varsayımları birlikte gözden geçirelim.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.