KKTC Kira Geliri Vergisi: Stopaj Oranı, Kayıt, Beyan

Kısa cevap: KKTC kira geliri vergisi, 2020 tarihli Bakanlar Kurulu kararına göre döviz (Sterlin, Euro, Dolar) cinsinden kiralarda brüt kiranın %13'ü, Türk lirası cinsinden kiralarda %8'idir. Kira sözleşmesi imzadan sonra 21 gün içinde vergi dairesine kaydedilir, vergi her ay izleyen ayın 15'ine kadar ödenir. Oranların güncelliğini mali müşavirle teyit edin.

KKTC kira geliri vergisi konusundaki bu yazı, Kuzey Kıbrıs'ta dairesini kiraya veren ya da vermeyi planlayan ev sahipleri için hazırlandı. Stopaj oranının nasıl belirlendiğini, sözleşme kaydını, uzun ve kısa dönem kiralamada beyan farkını, Türkiye'de vergi mükellefi olanların durumunu ve kira geliri vergisinin yaygın hatalarını örnek hesaplarla anlatıyoruz. Getirinin bütün olarak hesabı için ana yazımıza bağlantı veriyoruz.

KKTC kira geliri vergisi ne kadar?

KKTC kira geliri vergisi, kiranın hangi para birimiyle sözleşmeye bağlandığına göre iki orandan biriyle alınır: dövizde %13, Türk lirasında %8. Oran kiracının uyruğuna veya ödemenin nereden yapıldığına göre değil, sözleşmede yazan para birimine göre belirlenir.

Bu oranlar Ağustos 2020'de yayımlanan Bakanlar Kurulu kararına dayanır; metin Kıbrıs Türk Ticaret Odası'nın yayımladığı belgede yer alır. Ekim 2026 itibarıyla bu oranları değiştiren yeni bir düzenleme bulamadık; ancak karar tarihinin üzerinden altı yıl geçtiği için işlem öncesi Gelir ve Vergi Dairesi'nden veya bir KKTC mali müşavirinden güncel oranı mutlaka teyit edin. Maliye Bakanlığı duyurularını da (maliye.gov.ct.tr) takip edebilirsiniz.

Döviz mi TL mi: hangi kira daha avantajlı?

Kâğıt üzerinde TL kira daha az vergi öder; ancak KKTC'de kur hareketi nedeniyle TL sözleşmenin sterlin karşılığı yıl içinde eriyebilir ve vergi avantajı kolayca kaybolur. Karar, verginin değil toplam tahsilatın üzerinden verilmelidir.

Örnek: aynı 1+1 daire için aylık £600 ya da 1 £ ≈ 64 TL kurla 38.400 TL kira.

Şimdi kurun yıl içinde 64 TL'den kademeli olarak 72 TL'ye çıktığını varsayalım. Son aylarda tahsil edilen 38.400 TL artık yaklaşık £533 eder; yıl boyunca ortalama kayıp kabaca £400 civarına ulaşır ve TL'nin sağladığı £360'lık vergi avantajını aşar. Bu kur senaryosu bir tahmin değil, mekanizmayı göstermek için verilmiş bir örnektir.

KKTC'de konut kiralarının çoğunun sterlinle yapılmasının nedeni budur. TL sözleşme yapacaksanız, sözleşmeye belirli aralıklarla kira güncellemesi maddesi koymayı düşünün; kira artışı ve diğer maddeleri Kıbrıs'ta kira sözleşmesi nasıl yapılır yazımızda ele aldık.

Kira sözleşmesi vergi dairesine nasıl kaydedilir?

Uzun dönem kira sözleşmesi, imzadan sonraki 21 gün içinde mülkün bağlı olduğu vergi dairesine kaydedilmelidir; kaydedilmemiş sözleşme taraflara hukuki koruma sağlamaz ve gecikme cezası doğurur. Kayıt işlemi şu sırayla ilerler:

1. Sözleşmeyi hazırlayın: Taraflar ve iki tanık tarafından imzalanmış kira sözleşmesi. Para birimi, kira tutarı, süre ve ödeme günü açıkça yazılmalı.
2. Belgeleri toplayın: Kiracının pasaportu veya kimliği (asıl ve fotokopi), ev sahibinin pasaport fotokopisi, tapu fotokopisi ya da damgalı satış sözleşmesi.
3. Damga masrafını ödetin: Sözleşmenin pullanması gerekir; masraf genellikle kiracıya aittir.
4. Vergi dairesine başvurun: Sözleşme kaydedilir ve vergi yükümlülüğü açılır. Vergiyi aylık mı yoksa tüm dönem için peşin mi ödeyeceğinize burada karar verirsiniz.
5. Makbuzları arşivleyin: Her ödeme makbuzunu saklayın. Vergi dairesine borcu olan mülkün satışı veya devri engellenebilir.

Kayıt ve süre kuralları, KKTC'de kiralama üzerine hazırlanmış Erginel Law rehberinde ayrıntılı anlatılır. Yurt dışındaysanız kayıt işlemini avukatınız veya mülk yöneticiniz vekâleten yapabilir; ancak vergi borcundan siz sorumlu olmaya devam edersiniz.

Kısa dönem kiralamada vergi nasıl beyan edilir?

Günlük veya haftalık kiralamalarda vergi, uzun dönemle aynı oranla hesaplanır ancak beyan yöntemi farklıdır: gelir V.D. 91 kira geliri beyannamesiyle bildirilir ve her konaklama için bir rezervasyon formu doldurulur. Formun aile ve arkadaş konaklamaları için de doldurulması beklenir.

Bu son nokta sık atlanır. Vergi dairesi, ücretsiz konaklama gibi görünen kullanımları da kiralama olarak değerlendirebilir; kayıt sunamazsanız gelir, benzer ilanlardaki fiyatlar üzerinden tahmin edilebilir ve ispat yükü size düşer.

Örnek: Kısa dönem kiralama yazımızdaki varsayımsal İskele takviminde 1+1 daire yılda 162 gece kiralanıp £13.125 brüt gelir elde ediyordu. Döviz kira oranıyla vergi yaklaşık £1.706 olur. Bu vergi, platform komisyonu ve temizlik düşülmeden önceki brüt gelir üzerinden hesaplanır; uygulamada hangi giderlerin indirilebildiğini mali müşavirinizle teyit edin. Kısa dönem kiralamanın kural ve operasyon tarafı için Kıbrıs'ta Airbnb ve kısa dönem kiralama yazımıza bakabilirsiniz.

Türkiye'de vergi mükellefiyseniz ne olur?

Türkiye'de tam mükellef olan bir kişi, KKTC'den elde ettiği kira gelirini Türkiye'de de beyan etmek zorunda kalabilir; KKTC'de ödenen vergi, belirli sınırlar içinde Türkiye'deki vergiden mahsup edilebilir. Bu yüzden KKTC makbuzları Türkiye beyannamesi için de belge niteliği taşır.

• Çifte vergilendirme anlaşması: Türkiye ile KKTC arasında 1987'de imzalanan ve 1 Ocak 1989'dan itibaren uygulanan bir çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması vardır; yayım bilgisi Alomaliye'deki metinde yer alır. Gayrimenkul gelirine ilişkin maddenin size nasıl uygulanacağını bir mali müşavirle değerlendirin.
• Mahsup: Türkiye'de yurt dışında ödenen verginin mahsubu, genellikle o gelire Türkiye'de düşen vergiyi aşmamak kaydıyla mümkündür. KKTC'deki ödeme belgelerinin aslını saklayın.
• İstisnalar: Türkiye'deki konut kira istisnası ve gider yöntemlerinin yurt dışındaki bir konuta uygulanıp uygulanmayacağı ayrı bir sorudur; varsayım yapmayın, sorun.
• Ödemenin geldiği hesap: Kira veya platform ödemesi Türkiye'deki bir hesaba geliyorsa, bu para hareketi Türkiye'de de kayıt altındadır ve beyanla tutarlı olmalıdır.

Bu bölüm genel bilgidir. Türkiye'deki beyan yükümlülüğünüz gelir düzeyinize, diğer gelirlerinize ve yerleşiklik durumunuza göre değişir; Ekim 2026 itibarıyla güncel kuralları Türkiye'deki mali müşavirinize danışın.

En sık yapılan 6 vergi hatası

KKTC kira geliri vergisiyle ilgili sorunların çoğu oranlardan değil, kayıt ve bildirim eksikliğinden doğar. Akol Global kira ve mülk yönetimi ekibinin uzaktan yatırım yapan ev sahiplerinde en sık gördüğü hatalar şunlardır:

1. Sözleşmeyi hiç kaydettirmemek: Kiracıyla sorun çıktığında elinizde hukuken geçerli bir belge olmaz.
2. 21 günü kaçırmak: Gecikmeli kayıt cezaya yol açar. Ceza tutarları değişken olduğundan vergi dairesinden öğrenin.
3. Kiracı çıkınca bildirmemek: Sözleşme erken biterse vergi dairesine bildirim yapılmazsa vergi tahakkuku devam edebilir. Kira ödenmediğinde izlenecek yolu kiracı bulma ve kira sorunları yazımızda anlattık.
4. Sözleşmede düşük kira göstermek: Gerçek ödemeyle sözleşme arasındaki fark, hem vergi riski hem de kira alacağınızı ispatta zorluk yaratır.
5. Kısa dönemde aile konaklamalarını kaydetmemek: Kayıtsız kullanım, vergi dairesince beyan dışı kiralama olarak yorumlanabilir.
6. Satış öncesi vergi borcunu kontrol etmemek: Mülkü satmak istediğinizde ödenmemiş kira vergisi devri durdurabilir.

Vergi, net kira getirisini nasıl etkiler?

Döviz kirada %13'lük vergi, brüt getiriyi yaklaşık yedide bir oranında azaltır ve net getiri hesabındaki en büyük tek gider kalemlerinden biridir. Örneğin yılda £6.600 tahsil edilen bir uzun dönem kiralamada vergi £858'dir; bu tutar çoğu zaman yıllık aidattan veya yönetim ücretinden daha yüksektir.

Kira vergisi alım sırasında ödenen KDV, tapu harcı ve damga vergisinden ayrı bir kalemdir ve her yıl tekrarlanır. Alım maliyetlerinin dökümü için KKTC'de ev alırken vergi ve masraflar yazımıza, tüm giderlerle net getiri hesabı için Kıbrıs kira getirisi hesaplama rehberimize bakabilirsiniz. Mülkünüzü bir yönetim şirketi kiraya veriyorsa, sözleşme kaydı ve vergi ödemelerinin kim tarafından takip edileceğini yazılı olarak belirleyin; Akol Global'in kira ve mülk yönetimi hizmetinde bu adımlar sürecin parçasıdır.

Sık sorulan sorular

KKTC'de kira geliri vergisi yüzde kaç?

2020 tarihli Bakanlar Kurulu kararına göre döviz cinsinden (Sterlin, Euro, Dolar) kiralarda brüt kiranın %13'ü, Türk lirası kiralarda %8'i vergi olarak ödenir. Oran sözleşmede yazan para birimine göre belirlenir. Karar eski tarihli olduğu için Ekim 2026 itibarıyla güncel oranı Gelir ve Vergi Dairesi veya bir mali müşavirle teyit edin.

Kira sözleşmesi kaç gün içinde kaydettirilmeli?

Uzun dönem kira sözleşmesi, imzadan sonraki 21 gün içinde vergi dairesine kaydedilmelidir. Kayıt için iki tanıklı imzalı sözleşme, kiracı ve ev sahibinin kimlik belgeleri ile tapu veya damgalı satış sözleşmesi istenir. Geç kayıt ceza doğurur; kaydedilmemiş sözleşme ise taraflara hukuki koruma sağlamaz.

Kira vergisini kim öder, ev sahibi mi kiracı mı?

KKTC kira geliri vergisinden ev sahibi sorumludur; sözleşmenin damga (pul) masrafı ise genellikle kiracıya aittir. Ödemeyi bir yönetim şirketi yapsa bile yükümlülük mülk sahibinde kalır. Kiracı bir şirketse vergi kesintisinin kim tarafından yapılıp yatırılacağını sözleşmede açıkça yazın. Uygulama ayrıntılarını kayıt sırasında vergi dairesinden teyit edin.

Airbnb geliri için de vergi ödenir mi?

Evet. Kısa dönem kiralama geliri de kira geliri sayılır ve aynı oranlarla vergilendirilir. Gelir V.D. 91 kira geliri beyannamesiyle bildirilir, her konaklama için rezervasyon formu doldurulur. Aile ve arkadaş konaklamalarının da kayda geçirilmesi beklenir; kayıt yoksa vergi dairesi geliri tahmin edebilir.

KKTC'de ödediğim kira vergisi Türkiye'de düşülür mü?

Türkiye'de tam mükellefseniz KKTC kira gelirinizi Türkiye'de de beyan etmeniz gerekebilir. KKTC'de ödenen vergi, genellikle o gelire Türkiye'de düşen vergiyi aşmamak kaydıyla mahsup edilebilir. İki ülke arasında 1989'dan beri uygulanan bir çifte vergilendirme anlaşması bulunur. Durumunuza özel değerlendirme için Türkiye'deki mali müşavirinize danışın.

Kiracı çıkarsa vergi ödemeye devam eder miyim?

Sözleşme sona erdiğinde veya kiracı erken çıktığında vergi dairesine bildirim yapmazsanız, kayıtlı sözleşme üzerinden vergi tahakkuku devam edebilir. Kiracı ayrıldığında karşılıklı imzalı fesih belgesini hazırlayın ve vergi dairesine bildirin. Bildirim yapılmamış dönem için birikmiş bu borç ileride mülkün satışını veya devrini engelleyebilir.

Kira sözleşmenizin kaydı, vergi takibi veya kiralama modelinizin vergiye etkisi hakkında konuşmak isterseniz Akol Global ekibiyle iletişime geçin.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.