Kıbrıs Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Madde Rehberi

Kısa cevap: Kıbrıs kira sözleşmesi yazılı yapılır, iki tarafça ve iki tanık huzurunda imzalanır, damgalanır ve imzadan sonra 21 gün içinde Gelir ve Vergi Dairesi'ne kaydettirilir. Kayıtsız sözleşme uyuşmazlıkta işe yaramaz. Kira bedeli, para birimi, depozito, süre, fesih, aidat ve faturaların kime ait olduğu mutlaka açıkça yazılmalıdır.

Bu yazı, KKTC'de dairesini ilk kez kiraya verecek ev sahipleri ve Türkiye'den uzaktan mülk yöneten yatırımcılar için hazırlandı. Sözleşmeye hangi maddelerin girmesi gerektiğini, depozitonun nasıl kurgulanacağını, kayıt adımlarını ve yerel kira mevzuatının ev sahibini nerede sınırladığını örneklerle anlatıyoruz.

Kıbrıs kira sözleşmesi neden yazılı ve kayıtlı olmalı?

Kayıtlı bir kira sözleşmesi, hem vergi yükümlülüğünüzü düzene sokar hem de kiracıyla anlaşmazlıkta elinizdeki tek sağlam belgedir. Sözlü anlaşma ya da WhatsApp yazışması, mahkemede veya vergi dairesi karşısında aynı ağırlığı taşımaz.

KKTC'de faaliyet gösteren Erginel Law'un mülk kiralama rehberine göre vergi dairesine kaydedilmemiş sözleşme taraflar için hukuki statü doğurmaz; uyuşmazlıkta mahkemeye veya başka kuruma başvurmak mümkün olmaz. Aynı kaynak, vergi dairesinin kiralık ilanları takip ettiğini ve kayıt dışı kiralamada geliri benzer ilanlara bakarak tahmin edebildiğini belirtiyor.

Akol Global kira ve mülk yönetimi ekibine gelen sorunlu dosyaların önemli kısmı, "tanıdık" diye sözleşmesiz ya da kayıtsız verilen dairelerden çıkıyor. Kiracı ödemeyi bıraktığında ev sahibinin elinde ne bir kira kaydı ne de depozito şartı oluyor.

Sözleşmede mutlaka olması gereken maddeler

İyi bir Kıbrıs kira sözleşmesi tarafları, mülkü, bedeli, süreyi, depozitoyu, giderlerin paylaşımını ve sona erme koşullarını tereddüde yer bırakmadan tanımlar. Kıbrıs kira sözleşmesini Türkçe ve İngilizce iki dilli hazırlamak, yabancı kiracılarda sonradan çıkan "anlamamıştım" itirazlarını azaltır.

Aidat maddesi ayrı bir dikkat ister. Uzun dönemde aidatın kiracıya devredilmesi yaygındır ve net getiriyi belirgin biçimde artırır; bu etkiyi Kıbrıs kira getirisi hesaplama yazımızdaki örnek tabloda görebilirsiniz.

Depozito ne kadar olmalı ve nasıl iade edilir?

KKTC piyasasında uzun dönem konut kiralamada depozito genellikle 1 aylık kira, eşyalı ve yüksek değerli dairelerde 2 aylık kira civarında alınır. Depozito için yasal bir üst sınıra ilişkin güncel bir düzenleme tespit edemedik; Ekim 2026 itibarıyla avukatınızla teyit edin.

Depozitoyu "son ayın kirası" olarak saymayın. Kiracı son ayı ödemeyip depozitoya mahsup ederse, çıkışta tespit edilen hasar için elinizde teminat kalmaz. Sözleşmeye şunu yazın: depozito kira yerine kullanılamaz, çıkış tespitinden sonra belirli bir süre içinde (ör. 30 gün) kesintiler gerekçelendirilerek iade edilir.

Örnek: Aylık £600'a kiralanan eşyalı 1+1 için £1.200 depozito alındı. Çıkışta koltuk kumaşında yanık (£180) ve ödenmemiş son ay elektrik faturası (£45) tespit edildi. Fotoğraflı giriş tutanağı olduğu için kesinti £225 olarak belgelendi ve kiracıya £975 iade edildi. Giriş tutanağı olmasaydı aynı kesinti büyük olasılıkla tartışma konusu olacaktı.

Damga vergisi ve vergi dairesine kayıt adımları

Kira sözleşmesi damgalanır ve imzadan sonraki 21 gün içinde ilçe Gelir ve Vergi Dairesi'ne kaydedilir; damga masrafı uygulamada kiracıya aittir. Damga oranı ve tutarı için Ekim 2026 itibarıyla vergi dairesinden güncel bilgi alın; kesin oranı doğrulayabileceğimiz resmi bir kaynak bulamadık.

1. Sözleşmeyi hazırlayın. İki dilli metin, demirbaş listesi ve fotoğraflı giriş tutanağı ek olarak bağlansın.
2. İmzalayın. Ev sahibi, kiracı ve iki tanık imzalar. Siz adada değilseniz imzayı vekâletname ile yetkili kişi atar.
3. Belgeleri toplayın. Kiracının pasaportu (asıl ve kopya), ev sahibinin pasaport kopyası, koçan veya damgalı satış sözleşmesinin kopyası.
4. Damgalatın ve kaydettirin. 21 gün içinde vergi dairesine başvurun; geç kayıt cezaya yol açabilir.
5. Vergi ödeme planını seçin. Kira geliri vergisi her ay izleyen ayın 15'ine kadar ödenir ya da kayıtta tüm dönem için peşin yatırılabilir.
6. Bitişi bildirin. Kiracı çıktığında vergi dairesine bildirim yapın; aksi halde tahakkuk devam edebilir.

Vergi oranlarının ayrıntısı, beyan usulü ve Türkiye'de beyan konusu KKTC kira geliri vergisi yazımızın konusu; burada yalnızca sözleşmeyi ilgilendiren kısmı özetliyoruz.

Kira Denetim Yasası ve yasal kiracılık

KKTC'de 17/1981 sayılı Kira Denetim Yasası, Bakanlar Kurulu'nun "denetim bölgesi" ilan ettiği yerlerdeki kiracıları güçlü biçimde korur: sözleşme süresi bitse bile kiracı "yasal kiracı" sayılır ve ancak yasada sayılan sebeplerle tahliye edilebilir. Bu, ev sahibinin sözleşmeye yazdığı her maddenin uygulanamayacağı anlamına gelir.

ODTÜ Kuzey Kıbrıs Kampusu'nun yayımladığı bilgilendirme notunda aktarıldığı üzere yasa, kiranın son ödeme gününden itibaren bir hafta içinde ödenmemesini tahliye sebebi sayar. Sözleşmede "3 gün gecikirse fesih" yazsa bile bu bir haftalık süre kısaltılamaz. Diğer tahliye sebepleri arasında sözleşme ihlali, komşuları rahatsız etme, mülke ciddi zarar, izinsiz alt kiralama ve ev sahibinin, eşinin ya da 18 yaşını doldurmuş çocuğunun makul ihtiyacı sayılır.

Denetim bölgesi dışında kalan mülklerde ise sözleşme bittiğinde kiracı yasal kiracılık statüsü kazanmaz. Mülkünüzün hangi statüde olduğunu bilmek, sözleşmedeki fesih ve süre maddelerini nasıl yazacağınızı belirler. Yasanın güncel uygulama alanını ve olası değişiklikleri Ekim 2026 itibarıyla bir KKTC avukatıyla teyit edin; kiracı ödemezse izlenecek yol ise Kıbrıs'ta kiracı bulma ve kira sorunları yazımızda ayrıca ele alınıyor.

Sterlin mi TL mi: para birimi ve artış maddesi

Kira para birimi hem vergiyi hem de artış pazarlığını belirler: döviz kirada vergi %13, TL kirada %8'dir ve TL kirada yıllık artış maddesi olmadan gelir hızla erir. KKTC'de konut kiraları çoğunlukla Sterlin üzerinden konuşulur, ama TL maaş alan yerel kiracılar için bu ciddi bir yüktür.

Örnek hesap (1 £ ≈ 64 TL varsayımıyla, Ekim 2026; kuru teyit edin):

İlk bakışta TL kira ayda yaklaşık £30 daha fazla bırakıyor. Ancak TL Sterlin karşısında yıl içinde değer kaybederse fark kısa sürede tersine döner. TL ile kiraya veriyorsanız sözleşmeye açık bir artış formülü yazın: örneğin "her 6 ayda bir KKTC İstatistik Kurumu'nun açıkladığı TÜFE oranında" ya da taraflarca kabul edilen sabit bir yüzde. Endeks için KKTC İstatistik Kurumu verileri referans alınabilir.

Ev sahiplerinin en sık yaptığı sözleşme hataları

En pahalıya mal olan hatalar kayıtsız sözleşme, belirsiz aidat maddesi ve demirbaş listesinin hiç yapılmamasıdır. Aşağıdaki liste, imzadan önce kendi metninizi kontrol etmeniz için:

• İnternetten indirilmiş Türkiye şablonu kullanmak. Türk Borçlar Kanunu'na göre yazılmış metinler KKTC mevzuatıyla örtüşmez.
• Kira tutarını sözleşmede düşük göstermek. Vergiyi azaltmak için yapılan bu uygulama, uyuşmazlıkta yalnızca yazılı tutarı talep edebilmenize yol açar ve vergi riskini büyütür.
• Kiracı yerine aracıyla sözleşme yapmak. Dairede oturan kişi sözleşmede yoksa tahliyede taraf bulmak zorlaşır.
• Elektrik ve su aboneliğini kendi adınızda bırakmak. Kiracı adına devir yapılamıyorsa en azından son okuma değerlerini tutanağa yazın.
• Kısa dönem kiralamaya izin veren boşluk bırakmak. Alt kiralama yasağı yazılmazsa daire günlük kiralanabilir; site kuralları ve sigorta açısından sorun çıkar.

Sözleşme ve kayıt işlerini uzaktan yürütmek istemeyen ev sahipleri bu süreci bir yönetim şirketine devredebilir; neye dikkat edileceğini Kıbrıs'ta mülk yönetim şirketi seçimi yazımızda anlattık. Akol Global'in kira ve mülk yönetimi hizmeti de kiracı seçimi, sözleşme ve kayıt adımlarını kapsar.

Sık sorulan sorular

KKTC'de kira sözleşmesi kaç gün içinde kaydettirilmeli?

Kira sözleşmesi imzadan sonraki 21 gün içinde Gelir ve Vergi Dairesi'ne kaydettirilmeli ve damgalanmalıdır. Geç kayıt cezaya yol açabilir; kayıtsız sözleşme ise uyuşmazlıkta hukuki dayanak oluşturmaz. Kayıt için imzalı sözleşme, iki tanık imzası, tarafların pasaport kopyaları ve koçan veya damgalı satış sözleşmesi kopyası istenir. Usulü Ekim 2026 itibarıyla vergi dairesiyle teyit edin.

Kira sözleşmesinin damga vergisini kim öder?

Uygulamada kira sözleşmesinin damga masrafı kiracıya aittir ve sözleşmede bu açıkça yazılmalıdır. Ev sahibinin ödediği vergi ise ayrı bir kalemdir: döviz kirada brüt kiranın %13'ü, TL kirada %8'i kira geliri vergisi olarak ödenir. Damga tutarının nasıl hesaplandığını kayıt sırasında vergi dairesinden öğrenin; oran zaman içinde değişebilir.

Depozito kaç aylık kira olmalı?

KKTC'de uzun dönem kiralamada 1 aylık kira depozito yaygındır; eşyalı, yüksek değerli veya kısa süreli sözleşmelerde 2 aya çıkabilir. Depozitonun kira yerine kullanılamayacağını, çıkış tespitinden sonra kaç gün içinde iade edileceğini ve hangi hallerde kesinti yapılacağını sözleşmeye yazın. Fotoğraflı giriş tutanağı olmadan kesinti yapmak zordur.

Sözleşme süresi bitince kiracıyı çıkarabilir miyim?

Mülk, 17/1981 sayılı Kira Denetim Yasası'nın uygulandığı bir denetim bölgesindeyse süre bitse bile kiracı yasal kiracı sayılır ve ancak yasadaki sebeplerle tahliye edilebilir. Denetim bölgesi dışındaysa durum farklıdır. Mülkünüzün statüsünü ve güncel uygulamayı bir KKTC avukatıyla kontrol etmeden fesih planı yapmayın.

Kira sözleşmesi Sterlin mi yoksa TL mi yapılmalı?

Sterlin kira kur riskini kiracıya aktarır ama %13 vergiye tabidir; TL kira %8 vergiyle ilk bakışta daha fazla bırakır, ancak kur kaybına açıktır. TL tercih ederseniz sözleşmeye endekse bağlı veya sabit yüzdeli bir artış formülü ekleyin. Hedef kiracınızın gelirini hangi para biriminde aldığı da kararı etkiler.

Kiraya vermeden önce sözleşme metninizi gözden geçirmek ya da kiracı seçimi ve kayıt sürecini bize devretmek isterseniz Akol Global ekibiyle iletişime geçin.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.