Покупка жилья на Северном Кипре: налоги, пошлины, расходы

Краткий ответ: Расходы при покупке жилья на Северном Кипре складываются из стоимости объекта и четырёх основных статей: НДС на новостройку (по сложившейся рыночной практике 5%), гербового сбора в размере 0,5% от суммы договора, пошлины за переоформление титула, ставка которой зависит от вашего гражданства и от того, какой по счёту это объект, а также гонорара юриста. Итоговую сумму определяют три фактора: новое жильё или вторичное, статус покупателя и тариф, по которому уплачивается пошлина. При передаче объекта добавляется открытие счетов за электричество и воду на ваше имя, а затем ежемесячный взнос на обслуживание комплекса и налог на недвижимость.

Эта статья для тех, кто готовится купить жильё на Северном Кипре и хочет понять, какие расходы нужно заложить сверх стоимости самого объекта. Конкретных сумм мы не приводим: они зависят от цены вашей покупки, вашего статуса и даты оплаты. Вместо этого мы показываем ставку каждой статьи, её правовое основание, кто и когда её платит, и объясняем, как выстроить собственный расчёт.

Какие статьи оплачиваются помимо стоимости жилья?

НДС возникает только при первичной покупке у застройщика; при продаже вторичного жилья от одного частного лица другому он не уплачивается. Гербовый сбор (damga vergisi) рассчитывается от суммы договора. Пошлина за переоформление титула (tapu devir harcı) взимается с большей из двух величин: суммы договора или оценочной стоимости, установленной Департаментом земельного кадастра и регистрации (Tapu ve Kadastro Dairesi). В таблице ниже собраны все статьи, которые входят в бюджет покупателя.

Сильнее всего итог меняет пошлина за переоформление титула. А её размер зависит от того, кто покупает.

Как налоги и пошлины зависят от категории покупателя?

По законодательству ТРСК граждане Турции тоже считаются иностранцами, но для них действует отдельный тариф пошлины, отличный от тарифа для остальных иностранцев. У граждан ТРСК есть право один раз воспользоваться пониженной ставкой пошлины в определённых пределах по площади. НДС и гербовый сбор от гражданства покупателя не зависят.

Данные для столбца с обычным тарифом мы собрали по публикациям местных юристов и консультантов по недвижимости, а для временного тарифа по сообщениям местной прессы со ссылкой на Официальную газету; дословно сверить их с официальным текстом мы не смогли. Перед уплатой пошлины уточните ставку в районном отделении земельного кадастра или в архиве Официальной газеты ТРСК. Как определяется база для расчёта и как пошлина уплачивается в два этапа, мы подробно разобрали в статье о расчёте пошлины за переоформление титула.

Какой это по счёту объект, определяется не на глаз, а по данным земельного кадастра: учитываются объекты, зарегистрированные на ваше имя, и объекты, договоры по которым зарегистрированы в кадастре. Об ограничениях на приобретение и о процедуре получения разрешения мы рассказали в руководстве по покупке для граждан Турции.

На чём основаны ставки и с какой даты они действуют?

У каждой статьи своё правовое основание и свой статус. Гербовый сбор установлен приложением к Закону о гербовом сборе № 19/1963 (Pul Yasası) и для договоров купли-продажи составляет пять промилле от суммы договора. Закон даёт месяц после подписания, чтобы уплатить сбор без штрафа. Если срок пропущен, добавляется штраф в размере самого сбора, а при просрочке более шести месяцев штраф удваивается. Подробности в статье о гербовом сборе.

При продаже новостроек устоявшейся практикой является ставка НДС 5%; при этом некоторые источники пишут, что для жилья очень большой площади применяется более высокая ставка. О ставке и о том, включается ли НДС в цену, мы рассказали в статье о ставке НДС на жильё.

Ставки пошлины за переоформление титула были временно снижены решением Совета министров, опубликованным 7 октября 2026 года; по информации прессы, этот тариф действует по 5 января 2027 года включительно. Пониженная ставка применяется, только если временный тариф действует на дату фактической уплаты пошлины. Одного лишь подписания договора до этой даты недостаточно. На момент подготовки статьи (начало ноября 2026 года) не было известно, продлят ли этот срок.

Пример расчёта в условных единицах: что определяет итог?

Проще всего выстроить собственный расчёт, если принять стоимость жилья за 100 условных единиц. В примере ниже покупатель является гражданином Турции и приобретает свой первый объект, новую квартиру. НДС в цену не включён, и предполагается, что вся пошлина уплачивается в одном тарифном периоде.

Если бы ту же квартиру покупали на вторичном рынке, строка с НДС исчезла бы. Но на вторичном рынке, если оценочная стоимость, установленная кадастром, окажется выше суммы договора, пошлина берётся с большей величины: при сумме договора 100 единиц и оценочной стоимости 110 единиц пошлина по ставке 4% составит не 4, а 4,4 единицы. Для покупателя из категории прочих иностранцев ставка 9% по обычному тарифу заметно увеличивает итог; по временному тарифу для первого объекта эта разница исчезает.

Вывод простой. Итоговую сумму определяют три вещи: новое жильё или вторичное, ваш статус и дата уплаты пошлины. Указывать в договоре сумму ниже реальной бессмысленно: для пошлины всё равно учитывается оценочная стоимость, а при будущей продаже прирост стоимости будет выглядеть больше, чем на самом деле.

От первого платежа до переоформления титула: что и когда оплачивается?

Не все статьи оплачиваются в один день. Для иностранных покупателей график определяется сроками, установленными декретом № 89/2026. Общий порядок такой:

1. Подписание договора: на этом этапе вносятся бронировочный депозит и первый платёж; начинается месячный срок для уплаты гербового сбора.
2. Гербовый сбор: уплачивается в налоговое управление (Gelir ve Vergi Dairesi), как правило через юриста. Договор без отметки об уплате гербового сбора нельзя зарегистрировать в земельном кадастре.
3. Регистрация договора в земельном кадастре: проводится в течение месяца после подписания; на этом этапе взимается первая часть пошлины. В тот же срок подаётся заявка на получение разрешения на покупку (PTP).
4. НДС: может быть распределён по графику платежей или подлежать уплате при передаче объекта; какой вариант применяется, указано в договоре.
5. Публикация разрешения в Официальной газете: оставшиеся пошлины уплачиваются в течение 75 рабочих дней после публикации.
6. Переоформление титула: завершается в течение года после публикации.
7. Передача объекта: открытие счетов за электричество и воду, депозит и, если предусмотрен, взнос на обслуживание комплекса за первый период.

По правилам 2026 года для жилья, купленного иностранцами, нельзя выполнить постоянное подключение к электросети и водопроводу, пока не уплачены налоги и пошлины. Поэтому подход «заплачу пошлину потом» может фактически лишить вас возможности пользоваться жильём. Подробно о сроках читайте в руководстве по разрешению Совета министров; как при покупке на этапе строительства график платежей сочетается с этими статьями, мы объяснили в руководстве по покупке жилья на этапе строительства.

Как понять, что входит в коммерческое предложение?

За одной и той же ценой в двух разных предложениях может стоять совершенно разный набор. Получив предложение, попросите письменно ответить на следующие вопросы:

• Включён ли НДС в цену или оплачивается сверху?
• Входят ли в предложение бытовая техника, кондиционеры, кухонная мебель, парковочное место и кладовая?
• На каком этапе откроются для пользования общие зоны и инфраструктура комплекса?
• Кто будет заниматься подключением электричества и воды и за чей счёт?
• В какой валюте указана цена и по какому курсу пересчитывается оплата в другой валюте?
• С какой даты начинает начисляться ежемесячный взнос на обслуживание комплекса?

Курс валют требует отдельного внимания. Даже если цена обсуждается в фунтах стерлингов, пошлины и налоги в земельном кадастре и налоговом управлении взимаются в турецких лирах по курсу на день оплаты. Попросите пересчитать сумму ближе к дате платежа; о способах перевода денег можно прочитать в статье о переводе средств.

При покупке на этапе строительства, например в проекте Seafront Resort в Искеле, который сейчас строится, до подписания договора уточните, как НДС будет распределён по платежам и какие статьи потребуются при передаче объекта. Общая информация о проекте есть на странице Seafront Resort; актуальный состав предложения можно запросить в письменном виде у нашего отдела продаж.

Какие расходы сохраняются после покупки?

Став владельцем, вы ежегодно оплачиваете в основном три статьи: налог на недвижимость, который платится муниципалитету, взнос на обслуживание комплекса и страхование жилья. Налог на недвижимость отличается от муниципалитета к муниципалитету. Что покрывает взнос на обслуживание и какие вопросы задать до подписания, мы собрали в руководстве по взносам на обслуживание комплекса.

Если заранее знать, какой налог придётся заплатить в качестве продавца при будущей продаже, бюджет получится реалистичнее. Источники по этим ставкам расходятся, поэтому актуальную ситуацию уточните у своего налогового консультанта. Весь процесс покупки описан в нашем пошаговом руководстве по покупке жилья.

Часто задаваемые вопросы

Сколько процентов от стоимости жилья составляют дополнительные расходы при покупке на Кипре?

Если гражданин Турции покупает новую квартиру в качестве первого объекта, НДС, гербовый сбор и пошлина за переоформление титула в сумме составят около 9,5% стоимости по временному тарифу и 11,5% по обычному. Сверху добавляются гонорар юриста, расходы на документы и открытие счетов за коммунальные услуги. На вторичном рынке НДС нет, поэтому доля ниже; для прочих иностранцев по обычному тарифу она выше.

Платится ли НДС при покупке вторичного жилья?

При продаже вторичного жилья одним частным лицом другому НДС не возникает; он применяется при первой продаже застройщиком. При покупке на вторичном рынке также уплачиваются гербовый сбор и пошлина за переоформление титула. Если продавец является компанией и жильё продаётся впервые, ситуация может быть иной; уточните это у своего юриста.

Пошлина за переоформление титула уплачивается одним платежом?

Как правило, нет. На практике часть пошлины взимается при регистрации договора купли-продажи в земельном кадастре, а остаток при переоформлении титула. Если переоформление проводится напрямую, без договора, вся пошлина уплачивается сразу. Актуальный порядок разделения платежей узнайте в районном отделении земельного кадастра.

Пошлина за переоформление титула платится в фунтах стерлингов или в турецких лирах?

Даже если цена установлена в фунтах стерлингов, налоги и пошлины в земельном кадастре и налоговом управлении взимаются в турецких лирах по курсу на день оплаты. Поэтому отсрочка платежа может изменить итог как в большую, так и в меньшую сторону. Попросите пересчитать сумму ближе к дате оплаты и проверьте курс, указанный в квитанции.

Уменьшит ли пошлину заниженная сумма в договоре?

Нет. Пошлина рассчитывается с большей из двух величин: суммы договора или оценочной стоимости, установленной земельным кадастром. Заниженная сумма создаёт юридические риски, а при будущей продаже прирост стоимости будет выглядеть больше, чем на самом деле. В случае спора ваши права также могут быть ограничены заниженной суммой, указанной в договоре.

Что нужно сделать, чтобы воспользоваться временным пониженным тарифом пошлины?

Пониженная ставка применяется, только если временный тариф действует на дату фактической уплаты пошлины; самого по себе подписанного договора недостаточно. Если вовремя уплатить гербовый сбор и зарегистрировать договор в земельном кадастре, первую часть пошлины вы заплатите в этот период. Если переоформление титула сдвинется на дату после 5 января 2027 года, остаток может облагаться по тарифу, действующему на тот день; спланируйте график вместе с юристом.

Если вы хотите рассчитать статьи расходов для интересующего вас объекта с учётом вашего статуса, напишите нам через страницу контактов, и мы вместе с вами проверим расчёт по актуальным ставкам.

Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Последнее обновление: ноябрь 2026 г.