Projeden Alınan Evi Teslimden Önce Satmak: Devir Rehberi

Kısa cevap: Projeden alınan evi teslimden önce satmak KKTC'de mümkündür, ama tapu henüz sizde olmadığı için satılan şey daire değil, sözleşmeden doğan haklarınızdır. Bu iş sözleşme devriyle yapılır; çoğu sözleşmede müteahhidin yazılı onayı, bir devir ücreti ve yeni alıcının sözleşmeyi kendi adına tapuya kaydettirmesi gerekir.

Bu yazı, maket veya inşaat aşamasında daire almış ve teslimden önce çıkmak isteyenler için hazırlandı: planlar değişmiş olabilir, nakde ihtiyaç doğmuş olabilir ya da baştan "teslimden önce kârla çıkarım" diye düşünmüş olabilirsiniz. Devrin nasıl işlediğini, hangi masrafların kimde kaldığını ve elinize gerçekte ne geçeceğini örnek hesapla anlatıyoruz.

Projeden alınan evi satmak mümkün mü?

Evet, projeden alınan evi satmak mümkündür; ancak teslim ve tapu devri gerçekleşmeden yapılan satış, hukuken sözleşmenin üçüncü bir kişiye devridir. Yeni alıcı, sizin müteahhitle olan sözleşmenizdeki yerinizi alır, kalan taksitleri üstlenir ve size ödediğiniz tutarla birlikte varsa aradaki farkı öder.

Bu yüzden ilk bakılacak belge piyasa değil, kendi sözleşmenizdir. Sözleşmenizde devirle ilgili bir madde olup olmadığı, varsa hangi şartlara bağlandığı, satışın mümkün olup olmadığını belirler. Kendi sözleşmenizi incelerken projeden ev sözleşmesinde olması gerekenler listesinden yararlanabilirsiniz.

Sözleşmelerde sık görülen üç yaklaşım vardır:

• Serbest devir: Alıcı müteahhide bildirmek kaydıyla devredebilir. Nadirdir.
• Onaya bağlı devir: Devir müteahhidin yazılı onayıyla yapılır; onay "makul sebep olmadan esirgenemez" diye sınırlanmış olabilir ya da olmayabilir.
• Şartlı devir: Bedelin belirli bir oranı (ör. %50) ödenmeden, ya da proje satışları tamamlanmadan devir yapılamaz; bazen devir ücreti de tanımlanır.

Sözleşmede hiç devir maddesi yoksa bu, devrin serbest olduğu anlamına gelmez. Müteahhidin yeni alıcıyı tanımadan kabul etmesi beklenemez ve tapu kaydındaki değişiklik için yine onun katılımı gerekir. Pratikte her durumda müteahhitle yazılı mutabakat aranır.

Sözleşme devri adım adım nasıl işler?

Projeden alınan evi satmak için kullanılan sözleşme devri, eski alıcı, yeni alıcı ve müteahhidin imzaladığı üçlü bir devir sözleşmesiyle yapılır ve bu belge de asıl sözleşme gibi tapuya kaydettirilir. Sıralama aşağı yukarı şöyledir:

1. Sözleşmenizi ve ödeme dökümünüzü çıkarın. Müteahhitten bugüne kadar ödediğiniz tutarı ve kalan taksit takvimini gösteren yazılı bir hesap ekstresi isteyin.
2. Müteahhide devir talebini yazılı bildirin. Onay şartlarını, devir ücretini ve isteyecekleri belgeleri yazılı olarak öğrenin.
3. Alıcıyı bulun ve bedelde anlaşın. Yeni alıcının size ödeyeceği tutar genellikle "ödediğiniz tutar + prim" olarak konuşulur; kalan taksitler müteahhide gider.
4. Üçlü devir sözleşmesini hazırlatın. Her tarafın kendi avukatı olması tavsiye edilir; özellikle prim ödemesinin nasıl ve ne zaman yapılacağı net yazılmalıdır.
5. Damga vergisi ve tapuya kayıt. Devir sözleşmesi üzerinden damga vergisi ödenir ve belge ilçe tapu amirliğine kaydedilir.
6. Yeni alıcının alım izni başvurusu. Alıcı yabancıysa (Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları dahil) kendi adına Bakanlar Kurulu izni başvurusu yapar.
7. Ödemeler ve teslim. Prim, genellikle tapu kaydı tamamlandığında veya bir avukatın emanet hesabı üzerinden serbest bırakılır.

Primin kayıt tamamlanmadan doğrudan satıcıya ödenmesi alıcı için risklidir; satıcı ise parayı görmeden haklarını devreden imzayı atmak istemez. Tutarın bir avukatın emanet hesabında bekletilmesi iki tarafı da korur.

Müteahhit onayı ve devir ücreti

Müteahhitlerin çoğu devre onay verir, ancak karşılığında bir devir ücreti alır ve bazı dönemlerde onayı kısıtlar. Ücret sabit bir tutar veya satış bedelinin küçük bir yüzdesi olarak belirlenebilir; piyasada tek bir standart yoktur, sözleşmenizdeki rakam geçerlidir.

Müteahhidin devre neden temkinli yaklaştığını anlamak pazarlıkta işinize yarar. Proje hâlâ satıştayken, sizin daha düşük fiyatlı devir ilanınız onun satış ofisiyle doğrudan rekabet eder. Bu nedenle bazı sözleşmeler, proje belirli bir satış oranına ulaşana kadar devri yasaklar veya devir fiyatına alt sınır koyar.

Onay sürecinde müteahhidin isteyebileceği şeyler:

• Geciken taksit varsa önce bunların kapatılması.
• Yeni alıcının kimlik, adres ve gerekiyorsa gelir belgesi.
• Kalan taksitler için yeni alıcıyla aynı ödeme planının devam edeceğine dair taahhüt.
• Devir ücretinin onaydan önce ödenmesi.

Henüz sözleşme imzalamadıysanız, devir hakkını bugünden düzenlemek en ucuz çözümdür: devrin hangi şartla yapılabileceği, ücretin üst sınırı ve onayın makul sebep olmadan reddedilemeyeceği sözleşmeye yazılabilir. Satış ofisi bu maddeyi her zaman kabul etmeyebilir, ama sormak sizi bağlamaz.

Devirde vergi ve masraflar kimde kalır?

Devirde masrafların bir kısmı yeniden ödenir, bir kısmı ise sizin ödediğiniz ve geri alamayacağınız tutar olarak kalır. Hangi kalemin kime ait olduğu üçlü devir sözleşmesinde açıkça yazılmalıdır.

Tapu devir harcının yabancılarda bir kısmının sözleşme kaydında alındığı aktarılmaktadır. Devirden çıkan kişi için bu, "ödedim ama tapuyu ben almayacağım" anlamına gelir. Bu tutarın iade edilip edilmeyeceği veya yeni alıcının hesabına mahsup edilip edilmeyeceği net değildir; Ekim 2026 itibarıyla avukatınız ve tapu amirliğiyle teyit edin. Ayrıca 7 Ekim 2026 Bakanlar Kurulu kararıyla 5 Ocak 2027'ye kadar geçici indirimli harç oranları uygulandığı haber kaynaklarında yer alıyor. Devir yapacaksanız yeni alıcının hangi tarifeden harç ödeyeceğini de pazarlıktan önce netleştirin; bu, onun toplam maliyetini ve dolayısıyla size ödemeye razı olacağı primi doğrudan etkiler.

Satıştaki değer artışı veya stopaj için kaynaklarda %4 ile %5,35 arasında oranlar geçiyor; ancak bunun sözleşme devrine nasıl uygulandığı (matrahın prim mi, toplam bedel mi olduğu) tek tip anlatılmıyor. Rakamı fiyatınıza katmadan önce yazılı görüş alın.

Örnek hesap: devirden elinize ne kalır?

Projeden alınan evi teslimden önce satmakta elinize kalan tutar, alıcının ödediği prim eksi devir masraflarıdır; ödediğiniz taksitler zaten sizin paranızdır ve size geri döner. Rakamlar tamamen varsayımsaldır.

Bir alıcı 2025'te bir 1+1 daireyi 120.000 £'a almış, bugüne kadar 60.000 £ ödemiş olsun. Aynı projede benzer daireler şu an 138.000 £'tan satılıyor. Alıcı, satış ofisiyle rekabet edebilmek için devri 132.000 £ toplam bedelle yapar.

Kâğıt üzerinde 18.000 £'luk değer artışı, masraflardan sonra 4.240 £'a iniyor; buna devirden doğabilecek vergi ve sözleşme kaydında ödenmiş harcın iade edilmemesi de eklenirse net sıfıra yaklaşabilir. 60.000 £'u yaklaşık bir yıl bağlamış olmanın kur ve fırsat maliyeti de hesaba dahil değil.

Bu tablonun söylediği şey basit: kısa sürede devirden kâr beklemek için ya alım fiyatının piyasanın belirgin altında olması, ya da projenin hızla değer kazanması gerekir. Devir planı yapıyorsanız ödeme yapısını da buna göre seçin; Kıbrıs'ta taksitli ev ödeme planı yazımızda peşinatı düşük tutmanın devri nasıl kolaylaştırdığını anlattık.

Yeni alıcıda izin ve 1 ay kuralı

Yeni alıcı yabancıysa sözleşme, 89/2026 sayılı Kararname'ye göre vergi ve harçları ödenmiş olarak 1 ay içinde ilçe tapu amirliğine kaydedilmeli ve aynı sürede alım izni başvurusu yapılmalıdır. Bu kural devir sözleşmesi için de pratikte aynı titizlikle uygulanmalıdır; süre kaçarsa sözleşme geçersiz sayılabilir.

Devir öncesi yeni alıcının şu konuları kendi avukatıyla kontrol etmesi gerekir:

• Edinim limiti: Türkiye dahil mütekabiliyet olan ülke vatandaşları 6 daire veya 3 villa, diğer yabancılar 3 daire veya 2 villa edinebilir. Devir alınan daire bu sayıya dahildir.
• Proje kotası: Bir projede ünitelerin en fazla %80'i yabancılara satılabilir ve bir parselin yarısından fazlası tek uyruğa satılamaz. Kotanın dolu olması devri engelleyebilir.
• Sizin izin durumunuz: Sizin izniniz çıkmışsa bu yeni alıcıya geçmez; o kendi adına başvurur ve süreç baştan başlar.

İzin süresi resmi olarak tanımlı değildir; pratikte birkaç aydan bir yıla kadar uzayabilir. Bu kurallar 7 Ağustos 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan kararnameye dayanıyor ve yeniden değişebilir; güncel metni KKTC Devlet Basımevi üzerinden ve avukatınızla teyit edin. Süreç ayrıntıları için KKTC Bakanlar Kurulu izni rehberimize bakın.

Sık yapılan hatalar ve korunma yolları

Devirde yaşanan sorunların çoğu, müteahhit onayı alınmadan alıcıyla anlaşmaktan ve paranın kayıt tamamlanmadan el değiştirmesinden kaynaklanır. Projeden alınan evi satmak isteyenlerde sahada en sık gördüğümüz hatalar:

1. Alıcıyla anlaşıp sonra müteahhide sormak. Onay çıkmazsa alıcıdan alınan kaporayı iade etmek zorunda kalırsınız.
2. Gayriresmi devir. "Tapu çıkınca sana geçiririz" diye yapılan, tapuya kaydedilmeyen anlaşmalar yeni alıcıyı korumaz; sizin de bu süre boyunca taksitlerden sorumluluğunuz devam eder.
3. Geciken taksitlerle devre girmek. Müteahhit önce gecikmeyi kapatmanızı ister; bazı sözleşmelerde gecikme fesih sebebidir.
4. Proje fiyatını takip etmemek. Satış ofisi aynı tip daireyi kampanyayla satıyorsa sizin prim beklentiniz gerçekçi olmayabilir.
5. Vergiyi sonradan öğrenmek. Devirden doğan vergiyi pazarlıktan önce hesaplayın; aksi halde kâr sandığınız tutar zarara dönebilir.

Teslime kısa süre kalmışsa beklemek de bir seçenektir. Teslimden sonra satış yine sözleşme devriyle olur, ama alıcı artık bitmiş daireyi görebildiği için pazarlık gücünüz artar ve daireyi kiraya verip zaman kazanabilirsiniz. Akol Global'in satış sonrası hizmetleri ekibine gelen devir sorularının önemli kısmı da bu zamanlama kararıyla ilgilidir. Projeden alımın genel çerçevesi için Kıbrıs'ta projeden ev almak ana rehberimize dönebilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Projeden aldığım daireyi tapu çıkmadan satabilir miyim?

Evet, ancak satış tapu devri değil sözleşme devri şeklinde yapılır. Yeni alıcı sizin yerinize geçer, kalan taksitleri üstlenir ve size ödediğiniz tutarla birlikte varsa primi öder. Çoğu sözleşmede müteahhidin yazılı onayı gerekir ve devir sözleşmesinin tapuya kaydedilmesi şarttır. Önce kendi sözleşmenizdeki devir maddesini okuyun.

Müteahhit devre onay vermek zorunda mı?

Bu, sözleşmenize bağlıdır. Sözleşmede devir serbest bırakılmışsa veya onayın makul sebep olmadan reddedilemeyeceği yazıyorsa müteahhidin keyfi ret hakkı sınırlıdır. Böyle bir madde yoksa müteahhit şartlar koyabilir, devir ücreti isteyebilir veya belirli bir süre devri kısıtlayabilir. Anlaşmazlıkta bir KKTC avukatından görüş alın.

Devir ücreti ne kadar olur?

KKTC'de tek bir standart yoktur; sabit tutar veya bedelin küçük bir yüzdesi olarak belirlenebilir ve sözleşmenizde yazan rakam geçerlidir. Sözleşmenizde ücret tanımlı değilse müteahhitten yazılı olarak isteyin ve pazarlık edin. Henüz imza aşamasındaysanız devir ücretine üst sınır koydurmak en kolay korumadır.

Devirde tapu harcını kim öder?

Tapu devir harcının kalanı genellikle tapuyu alacak yeni alıcıya aittir ve onun uyruğuna ve kaçıncı mülkü olduğuna göre hesaplanır. Yabancılarda harcın bir kısmı sözleşme kaydında alınıyorsa, ilk alıcının ödediği bu kısmın iadesi veya mahsubu belirsizdir. Ekim 2026 itibarıyla güncel uygulamayı avukatınız ve tapu amirliğiyle teyit edin.

Yeni alıcının da Bakanlar Kurulu iznine ihtiyacı var mı?

Evet, yeni alıcı yabancıysa, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları dahil, kendi adına alım izni başvurusu yapmak zorundadır; sizin izniniz ona geçmez. 89/2026 sayılı Kararname'ye göre sözleşme 1 ay içinde tapuya kaydedilmeli ve aynı sürede başvuru yapılmalıdır. Alıcının edinim limiti ve projenin yabancı kotası da önceden kontrol edilmelidir.

Teslimden önce satmak mı, teslimden sonra satmak mı daha kârlı?

Genel bir cevabı yoktur. Teslimden önce satış nakdi erken çözer ama müteahhit ofisiyle rekabet edersiniz ve alıcı bitmiş daireyi göremez. Teslimden sonra alıcı daireyi görebilir, kira geliri elde edebilirsiniz; buna karşılık bekleme süresi ve aidat başlar. Kararı masraf ve vergi dahil net hesapla verin.

Akol projelerinde sözleşme devri veya teslim sonrası satış hakkında soru sormak isterseniz bizimle iletişime geçin.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.