Projeden Ev Sözleşmesi: Olması Gereken Maddeler Listesi

Kısa cevap: Projeden ev sözleşmesinde en az şunlar yazılı olmalı: tarafların ve arsanın kesin tanımı, dairenin net ve brüt alanı, teknik şartname, bedel ve para birimi, inşaat aşamalarına bağlı ödeme takvimi, kesin teslim tarihi ve gecikme tazminatı, ipotek fekki ve tapu devri, alım izni reddinde iade, fesih koşulları ve uyuşmazlıkta esas alınacak dil.

Bu yazı, satış ofisinden sözleşme taslağını almış ve imzalamadan önce madde madde kontrol etmek isteyen alıcılar için hazırlandı. Her maddenin neden önemli olduğunu, tek taraflı yazılmış ifadeleri nasıl tanıyacağınızı ve avukatınızla birlikte kullanabileceğiniz bir kontrol listesini paylaşıyoruz.

Projeden ev sözleşmesinde hangi maddeler olmalı?

İyi bir projeden ev sözleşmesi, henüz var olmayan bir daireyi o kadar ayrıntılı tanımlar ki teslim günü "bu bize vaat edilen değil" tartışması çıkmaz. Broşür, maket ve satış temsilcisinin sözleri hukuken bağlayıcı değildir; bağlayıcı olan, sözleşme ve ekleridir.

Maddeleri altı grupta toplayabiliriz: taraflar ve satılan şey, bedel ve ödeme, teknik nitelik, teslim ve gecikme, tapu ve izin, fesih ve uyuşmazlık. Aşağıda her grubu ayrı ele alıyoruz. Projeden alımın genel çerçevesi için Kıbrıs'ta projeden ev almak rehberimize bakabilirsiniz.

Taraflar, arsa ve satılan bağımsız bölüm

Sözleşmenin ilk sayfası, kimin kime neyi sattığını tartışmasız biçimde tanımlamalıdır: satıcı şirketin tam unvanı ve sicil numarası, arsanın pafta, parsel ve köy bilgisi, blok ve daire numarası.

• Satıcının unvanı: Satış ofisinin markası değil, arsa üzerinde hakkı olan şirketin resmi adı yazılmalı. Arsa başkasına aitse arsa sahibi de sözleşmeye taraf olmalı ya da satış yetkisini gösteren belge eklenmeli.
• Arsa bilgisi: Parsel numarası ve tapu kaydı, avukatınızın yaptığı araştırmayla örtüşmeli.
• Daire tanımı: Blok, kat, daire numarası, cephe ve kat planı. Dairenin net ve brüt alanı ayrı ayrı yazılmalı; teras, bahçe ve otopark hakkı da belirtilmeli.

Brüt alanın içine neyin dahil edildiği, fiyat karşılaştırmasını doğrudan etkiler. 100 m² brüt olarak satılan bir dairenin net kullanım alanı, ortak alan payına göre belirgin şekilde küçük olabilir. Bu hesabın nasıl okunacağını kat planı okuma ve brüt-net metrekare yazımızda anlattık. Sözleşmeye "teslimde ölçülen net alan, yazılı alandan %3'ten fazla küçükse fark oranında bedel iadesi yapılır" gibi bir tolerans maddesi eklemeyi isteyin.

Bedel, ödeme takvimi ve para birimi

Bedel maddesi, toplam fiyatı, para birimini ve bu fiyata nelerin dahil olduğunu açıkça söylemelidir. "KDV, trafo payı, altyapı ve su bağlantısı bedeli fiyata dahil mi?" sorusunun cevabı burada yazmalı.

1. Toplam bedel ve para birimi: Örneğin "150.000 İngiliz Sterlini, KDV hariç". Başka para birimiyle ödemede hangi kurun uygulanacağı belirtilmeli.
2. Ödeme takvimi: Tarih ya da inşaat aşaması bazında her taksidin tutarı. Son %15–20'lik dilimin teslime veya tapu devrine bağlanması alıcıyı korur.
3. Ödeme yöntemi: Ödemelerin yalnızca şirket banka hesabına yapılacağı ve her ödeme için makbuz verileceği.
4. Alıcının temerrüdü: Gecikme faizi oranı, ihtar süresi ve fesih halinde iade edilecek tutar.
5. Ek ücretler: Fiyat dışındaki tüm kalemler (aidat başlangıcı, sayaç bedelleri, mobilya paketi) tutarlarıyla.

Ödeme planı seçeneklerinin karşılaştırması ve "faizsiz taksit" hesabı için Kıbrıs'ta taksitli ev ödeme planı yazımıza bakın.

Teknik şartname ve değişiklik maddesi

Teknik şartname, dairenin hangi malzeme ve donanımla teslim edileceğini tanımlayan ektir ve sözleşmeye eklenmemişse kalite konusunda elinizde dayanak kalmaz. Şartnamede en azından şunlar yer almalı: taşıyıcı sistem, duvar ve yalıtım, doğrama, zemin kaplamaları, mutfak ve banyo donanımı, klima altyapısı, elektrik ve sıhhi tesisat ile ortak alan olanakları.

Sözleşmelerin çoğunda satıcıya malzeme değiştirme yetkisi veren bir madde bulunur. Bu tek başına kötü değildir; tedarik sorunları gerçek bir risktir. Önemli olan sınırdır: değişikliğin "aynı veya daha üstün nitelikte" olması, alıcıya yazılı bildirilmesi ve dairenin metrekaresini, planını veya cephesini etkileyen değişikliklerin alıcı onayına bağlanması.

Havuz, spor salonu, otopark ve peyzaj gibi ortak alanların da teslim tarihine dahil olduğu yazılmalıdır. Aksi halde daireniz teslim edilip site olanakları yıllarca tamamlanmayabilir.

Teslim, gecikme ve fesih maddeleri

Teslim maddesi, kesin bir tarih, makul bir ek süre, bu süre aşıldığında ödenecek aylık tazminat ve belirli bir gecikmeden sonra alıcıya fesih hakkı tanımalıdır. "İnşaatın tamamlanmasını takiben" gibi tarihsiz ifadeler alıcıyı korumaz.

Varsayımsal bir örnekle bakalım: 150.000 £'luk dairede sözleşmede aylık %0,5 gecikme tazminatı yazılıysa, her geciken ay için alıcıya 750 £ ödenir. Bu tutar, aynı bölgede kaybedilen aylık kira gelirine yakınsa makuldür. Tazminatın, alıcıya ödenecek bedelden mahsup mu edileceği yoksa nakit mi ödeneceği de yazmalıdır.

Mücbir sebep tanımı da önemlidir. Savaş, deprem veya resmi yasaklar gibi gerçek mücbir sebepler makul gerekçelerdir; "malzeme fiyatlarındaki artış" veya "işçi temininde güçlük" gibi ticari riskler mücbir sebep listesine yazılmışsa müteahhidin gecikme sorumluluğu fiilen ortadan kalkar. Gecikme yaşandığında atılacak adımları inşaat gecikmesinde ne yapılır yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Tapu devri, ipotek ve alım izni

Bu bölüm, paranızın karşılığında mülkiyeti gerçekten alacağınızı güvenceye alır: arsadaki ipoteğin daireniz üzerinden kaldırılması, bağımsız bölüm tapusunun çıkarılması ve yabancı alıcılar için Bakanlar Kurulu izni bu maddelerde düzenlenir.

• İpotek fekki: Arsada banka ipoteği varsa, son ödeme yapılmadan veya tapu devrinden önce dairenizin ipotekten kurtarılacağı, gerekirse bankanın yazılı onayıyla taahhüt edilmeli.
• Tapu devri süresi: Tamamlama belgesi ve izin tamamlandıktan sonra devrin hangi süre içinde yapılacağı ve gecikirse ne olacağı.
• Alım izni reddi: İzin reddedilirse ödenen tutarın hangi sürede, kesintisiz veya hangi kesintiyle iade edileceği; alternatif olarak sözleşmenin üçüncü kişiye devri hakkı.
• Sözleşmenin devri: Teslimden önce satmak isterseniz müteahhit onayının şartları ve varsa devir ücreti.

Kayıt süresi de sözleşmede yazmalıdır. Damga vergisi imzadan sonra yaklaşık 21 gün içinde ödenir. 89/2026 sayılı Kararname ile yabancı alıcılarda sözleşme, vergi ve harçları ödenmiş olarak 1 ay içinde ilçe tapu amirliğine kaydedilmeli ve aynı sürede izin başvurusu yapılmalıdır; aksi halde sözleşme geçersiz sayılabilir. Bu sürelerin ayrıntısı sözleşmeyi tapuya yatırma 1 ay kuralı yazımızda. Ekim 2026 itibarıyla geçerli kuralları KKTC Resmî Gazete üzerinden ve avukatınızla teyit edin.

Tek taraflı ifadeleri nasıl tanırsınız?

Tek taraflı bir madde, satıcıya geniş takdir yetkisi verirken alıcıya karşılık tanımayan maddedir; çoğu zaman masum görünen genel ifadelerle yazılır. Aşağıdaki tablo, taslaklarda sık gördüğümüz ifadeleri ve isteyebileceğiniz alternatifleri gösteriyor.

Kesinti örneği üzerinden düşünelim: 80.000 £ ödemiş bir alıcı için "iade yok" maddesi 80.000 £, %10 üst sınırlı kesinti ise 8.000 £ risk demektir. Aynı alıcının gecikme maddesi müteahhit için daha hafif yazılmışsa, sözleşme dengeli değildir.

İmzadan önce kontrol listesi

İmzadan önce aşağıdaki listeyi avukatınızla birlikte tek tek işaretleyin; eksik bir madde varsa imzayı erteleyin.

1. Satıcının unvanı ve arsa üzerindeki hakkı belgelenmiş mi?
2. Kat planı, vaziyet planı ve teknik şartname ek olarak parafe edildi mi?
3. Net ve brüt alan ayrı yazılmış, alan toleransı belirlenmiş mi?
4. Fiyata dahil olan ve olmayan kalemler listelenmiş mi?
5. Ödemeler şirket hesabına ve aşamalara bağlı mı, son dilim teslime bırakılmış mı?
6. Kesin teslim tarihi, aylık tazminat ve fesih eşiği yazılı mı?
7. Mücbir sebep tanımı ticari riskleri dışarıda bırakıyor mu?
8. İpotek fekki ve tapu devri süresi taahhüt edilmiş mi?
9. İzin reddinde iade süresi ve oranı belli mi?
10. Garanti süreleri, kusur bildirimi ve giderilme süreleri yazılı mı?
11. Türkçe ve İngilizce metinlerden hangisinin esas alınacağı belirtilmiş mi?
12. Damga vergisi ödemesi ve tapuya kayıt için sorumlu kişi ve tarih belirlendi mi?

Garanti maddesi çoğu zaman sözleşmenin sonunda kısa bir paragraf olarak kalır. Hangi kalemin kaç yıl garantili olduğu, kusurun nasıl bildirileceği ve kaç gün içinde giderileceği yazılmalıdır. Akol Global satış sonrası hizmetleri ekibine teslimden sonra gelen taleplerin çözümünde de belirleyici olan, sözleşmedeki bu ayrıntılardır.

Sık sorulan sorular

Projeden ev sözleşmesinde mutlaka olması gereken maddeler nelerdir?

Tarafların ve arsanın tanımı, dairenin net ve brüt alanı, teknik şartname, bedel ve para birimi, ödeme takvimi, kesin teslim tarihi ve gecikme tazminatı, ipotek fekki ve tapu devri, alım izni reddinde iade, fesih koşulları ve esas alınacak dil. Kat planı ve teknik şartname sözleşmenin parafe edilmiş eki olmalıdır.

Broşürde yazan özellikler sözleşmede yoksa ne olur?

Broşür, maket ve satış görüşmesinde söylenenler hukuken taahhüt sayılmayabilir. Havuz, spor salonu, malzeme markası gibi önemsediğiniz her özelliğin teknik şartnamede veya sözleşme metninde yazılı olmasını isteyin. Yazılı olmayan bir özelliğin teslim edilmemesi halinde talepte bulunmanız çok zorlaşır. Broşürün tarihli bir kopyasını saklamak da ileride yaşanabilecek tartışmalarda yardımcı olur.

Gecikme tazminatı ne kadar olmalı?

Yasal bir standart oran yoktur; tutar sözleşmeyle belirlenir. Makul bir ölçü, aylık tazminatın aynı bölgede benzer bir dairenin aylık kira bedeline yakın olmasıdır. Örneğin 150.000 £'luk dairede aylık %0,5, yani 750 £. Belirli bir gecikme süresinden sonra fesih ve iade hakkının da yazılması gerekir.

Sözleşme hangi dilde hazırlanmalı?

KKTC'de sözleşmeler çoğunlukla Türkçe ve İngilizce iki dilde hazırlanır. Önemli olan, iki metin arasında çelişki çıkarsa hangisinin esas alınacağının yazılmasıdır. Anladığınız dildeki metnin esas alınmasını isteyin ve her iki metnin de aynı ekleri içerdiğini kontrol edin. Çeviri farkları en çok teslim, fesih ve garanti maddelerinde sorun çıkarır.

Sözleşmeyi imzaladıktan sonra tapuya ne zaman yatırmalıyım?

Damga vergisi imzadan sonra yaklaşık 21 gün içinde ödenir. 89/2026 sayılı Kararname'ye göre yabancı alıcılarda sözleşme, vergi ve harçları ödenmiş olarak 1 ay içinde ilçe tapu amirliğine kaydedilmeli ve izin başvurusu yapılmalıdır. Süreyi kaçırmak sözleşmenin geçersiz sayılmasına yol açabilir; güncel usulü avukatınızla teyit edin.

Müteahhidin hazırladığı sözleşmede değişiklik isteyebilir miyim?

Evet. Satıcının taslağı bir başlangıç noktasıdır ve gecikme tazminatı, fesih kesintisi, alan toleransı, ipotek fekki gibi maddeler müzakere edilebilir. Avukatınızın önerdiği değişiklikleri yazılı olarak iletin. Hiçbir değişikliği kabul etmeyen bir satıcı, teslim sonrası taleplerde de benzer bir tutum sergileyebilir. Üzerinde anlaşılan her değişikliğin imzalanan son metne gerçekten işlendiğini kontrol edin.

Akol projelerinin sözleşme süreci hakkında sorularınız için bizimle iletişime geçin.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.