Tahsis Koçanı Nedir? TMD Koçanı ve Alırken Riskler

Kısa cevap: Tahsis koçanı, KKTC devletinin 1974 sonrasında puan sistemiyle ya da sosyal amaçla (Türkiye'den gelen göçmenler, mücahitler, şehit aileleri gibi gruplara) dağıttığı taşınmazların tapusudur; piyasada "TMD koçanı" diye de anılır. Koçanı tescil edilmişse KKTC'de tam mülkiyettir ve satılabilir. Asıl risk, tahsis kararı olup koçanı henüz çıkmamış mülklerde ve hak zincirindeki eksiklerdedir.

Tahsis koçanı nedir sorusu genellikle cazip fiyatlı bir ilanla birlikte gelir: aynı bölgedeki benzerlerinden belirgin biçimde ucuz bir ev ya da arsa. Bu yazı, tahsis koçanının ne olduğunu, tahsis kararının koçana nasıl dönüştüğünü ve böyle bir mülkü alırken hangi soruların cevabını yazılı olarak görmeniz gerektiğini anlatıyor. Amaç sizi korkutmak değil, ucuzluğun bedelini doğru hesaplamanıza yardımcı olmak.

Tahsis koçanı nedir?

Tahsis koçanı, devletin bir kişiye "tahsis ettiği", yani hak sahipliği karşılığında verdiği taşınmaz için çıkarılan tapudur. Eşdeğer koçandan farkı, hak sahipliğinin Güney'de bırakılan bir mala değil, başka bir statüye dayanmasıdır.

Tahsis yapılan gruplar arasında 1974 sonrasında Türkiye'den gelip yerleşen göçmenler, mücahitler ve gaziler, şehit aileleri ve çeşitli sosyal konut programlarının hak sahipleri sayılabilir. Dağıtım, eşdeğer mallarda olduğu gibi 1977 tarihli İskân, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal Yasası (İTEM, 41/1977) ve sonraki düzenlemeler çerçevesinde puan sistemiyle yürütüldü.

Tahsis edilen taşınmazların büyük kısmı 1974 öncesinde Kıbrıslı Rumlara aitti. Bu yüzden eşdeğer koçandaki uluslararası risk burada da geçerlidir; bu riskin ayrıntısını eşdeğer koçan nedir yazımızda anlattık. Tahsis koçanını ayıran şey, bunun üzerine eklenen yerel ve kişiye bağlı risklerdir.

"TMD koçanı" ne demek?

Piyasada ve yabancı dilli kaynaklarda tahsis koçanı sık sık "TMD koçanı" ya da "TMD title" olarak geçer. Kısaltmanın resmi açılımını doğrulayan bir kaynak bulamadık; pratikte iki ifade aynı kategoriyi anlatmak için kullanılıyor. Avukat raporunda hangi ifade yazılırsa yazılsın, sorulması gereken soru aynıdır: koçan tescil edilmiş mi ve satıcı kayıtlı malik mi?

Tahsis kararı ile tahsis koçanı aynı şey mi?

Hayır, bu yazının en önemli ayrımı budur: tahsis kararı (ya da tahsis belgesi), kişinin bir taşınmazı kullanma veya ileride adına tescil ettirme hakkını gösterir; tahsis koçanı ise bu hakkın tapuya mülkiyet olarak işlenmiş halidir.

Tahsis süreci kabaca şu sırayla ilerler: kişinin hak sahipliği tanınır, puanı hesaplanır, bir taşınmaz tahsis edilir, gerekli puan ve işlemler tamamlandığında koçan çıkarılır. Bu son adım kimi dosyada hızlı, kimi dosyada yıllarca sürmüştür. Eksik puan, mirasçılar arasında anlaşmazlık, kadastro düzeltmesi ya da idari gecikme yüzünden koçanı hiç çıkmamış tahsisler de vardır.

Tablodaki ilk satır, sahada en sık sorun çıkaran durumdur. Satıcı "tapu yakında çıkacak" der, alıcı kapora ve hatta bedelin büyük kısmını öder, sonra koçan yıllarca çıkmaz. Böyle bir sözleşme tapuya kaydedilemediği için alıcının elinde güçlü bir güvence de olmaz.

Tahsis koçanı dönüşümü: koçan nasıl çıkar?

Tahsis edilmiş bir taşınmazın koçana dönüşmesi, hak sahibinin puan ve başvuru işlemlerini tamamlamasına ve ilgili kurumların tescili yapmasına bağlıdır; bu, alıcının hızlandırabileceği bir süreç değildir.

Süreç dosyaya göre değişir ve yayımlanmış standart bir süre yoktur. Sık görülen engeller şunlardır: hak sahibinin vefat etmiş olması ve mirasçıların intikal işlemini yapmamış olması, puanın taşınmazın değerine yetmemesi, parselin kadastro kaydında düzeltme gerekmesi ya da tahsisin başka bir kişiyle çakışması. Miras halinde tapunun nasıl intikal ettiğini KKTC'de miras yoluyla tapu intikali yazımızda anlatıyoruz.

Piyasada "tahsis koçanı zamanla eşdeğere ya da Türk koçanına çevrilebilir" diye bir iddiaya da rastlarsınız. Türk koçanına dönüşüm mümkün değildir, çünkü koçan türü arazinin 1974 öncesi kaydına bağlıdır. Tahsisten eşdeğere geçiş konusunda ise güvenilir bir kaynak bulamadık; böyle bir vaat duyarsanız dayanağını avukatınıza yazılı olarak sordurun. Ekim 2026 itibarıyla teyit edilmesi gereken bir konudur.

Ucuz fiyat ne kadar ucuz? Örnek hesap

Tahsis koçanlı mülkler genellikle üç koçan türü içinde en ucuz olanlardır; ancak bu ucuzluk, ek kontrol masrafı, olası bekleme süresi ve daha dar bir alıcı kitlesiyle birlikte değerlendirilmelidir.

Bir örnek düşünelim. Aynı köyde, benzer büyüklükte iki müstakil ev: eşdeğer koçanlı olan 120.000 £, tahsis koçanlı olan 102.000 £. Aradaki 18.000 £ (%15) ilk bakışta büyük bir avantaj.

1. Ek hukuki inceleme: Tahsis zincirinin, mirasçıların ve önceki devirlerin incelenmesi standart araştırmadan daha fazla emek ister. Avukat ücretinin olağan aralığın (yaklaşık 1.000–2.500 £ + KDV) üst ucuna yaklaşabileceğini varsayın.
2. Bekleme maliyeti: Koçan çıkmış olsa bile mirasçı imzası gibi bir eksik nedeniyle devir 6 ay gecikirse ve bu sürede kirada oturuyorsanız, örneğin aylık 500 £ kirayla 3.000 £ ek maliyet doğar.
3. Kredi: Bazı bankalar tahsis koçanında kredi vermeyebilir ya da teminat değerini düşük tutabilir. Krediyle alacaksanız bu, fiyat avantajını tamamen anlamsız kılabilir.
4. Çıkış: Satarken de alıcı kitlesi daralır. Alımdaki %15'lik iskonto, satışta benzer ya da daha büyük bir iskonto olarak geri dönebilir.

Bu senaryoda 18.000 £'luk avantaj, ek masraf ve bekleme ile kolayca 13.000–14.000 £'a iner; satış tarafındaki iskonto da hesaba katılınca net kazanç belirsizleşir. Rakamlar yalnızca hesap mantığını göstermek içindir; gerçek fiyat farkları ilandan ilana değişir, teyit edin.

Tahsis koçanlı mülk alırken kontrol listesi

Tahsis koçanlı bir mülkte standart tapu araştırmasına ek olarak hak zincirinin baştan sona kontrol edilmesi gerekir. Standart araştırmanın kapsamı KKTC tapu sorgulama yazımızda; burada tahsise özgü adımlar var:

1. Koçanın tescil edildiğini görün: Tahsis kararı, tahsis belgesi ya da "işlemde" yazısı yeterli değildir. Avukat raporunda koçanın tescil tarihi ve numarası yer almalı.
2. Satıcının kayıtlı malik olduğunu doğrulayın: Satıcı ilk hak sahibinin mirasçısıysa intikal işleminin tamamlandığını ve tüm mirasçıların satışa onay verdiğini kontrol edin.
3. Önceki devirleri inceleyin: Mülk daha önce el değiştirdiyse devirlerin tapuda usulüne uygun yapıldığından emin olun; vekaletle yapılmış eski satışlarda vekaletnamenin kapsamına bakılmalı.
4. Özel statüyü sorgulayın: Taşınmazın şehit çocuğu arsası gibi devri özel koşullara bağlı bir tahsis olup olmadığını öğrenin.
5. Takyidatları kontrol edin: İpotek, haciz ve şerh kaydı olup olmadığını yazılı rapora geçirtin.
6. Krediyi önceden sorun: Kredi kullanacaksanız bankadan koçan türünü içeren ön onay alın.
7. Sözleşmeyi 1 ay içinde tapuya kaydettirin: Yabancı alıcılar için güncel kural, sözleşmenin vergi ve harçları ödenmiş olarak 1 ay içinde ilçe tapu amirliğine kaydedilmesini öngörüyor. Koçanı çıkmamış bir mülkte bu adım zaten mümkün olmaz; bu da başlı başına bir uyarıdır.

Yabancıların taşınmaz edinimine dair yasal çerçevenin özetini KKTC Taşınmaz Mal Yasası sayfamızda bulabilirsiniz. Yasa ve kararnamelerin resmi metinleri KKTC Devlet Basımevi üzerinden Resmî Gazete'de yayımlanır.

Tahsis koçanı kimler için mantıklı?

Tahsis koçanlı mülk; nakit alan, uzun süre elde tutmayı planlayan, varlığı Türkiye'de olan ve ek hukuki incelemeye zaman ayırabilen alıcılar için makul bir seçenek olabilir. Kredi kullanacak, kısa vadede satmayı planlayan ya da AB'de mal varlığı olan alıcılar için ise genellikle uygun değildir.

Akol Global satış sonrası ekibine gelen sorulardan biri, ilk alımda tahsis koçanlı ucuz bir mülk alıp satarken zorlanan kişilerden geliyor. Ortak nokta neredeyse hep aynı: alımda koçanın çıkıp çıkmadığına ve mirasçıların durumuna bakılmamış. Üç koçan türünün tam karşılaştırması için KKTC tapu türleri ana rehberimize bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Tahsis belgesi olan bir evi satın alabilir miyim?

Tapuda devir için koçanın tescil edilmiş olması gerekir. Yalnızca tahsis belgesi veya kararı varsa yapılabilecek şey bir hak devri sözleşmesidir; bu sözleşme tapuda mülkiyet sağlamaz ve koçan hiç çıkmazsa alıcıyı güvencesiz bırakır. Bu yüzden koçanı çıkmamış bir mülke bedel ödemeden önce mutlaka bağımsız bir avukattan yazılı görüş alın.

Tahsis koçanı Türk koçanına çevrilebilir mi?

Hayır. Koçan türü, arazinin 1974 öncesindeki tapu kaydına göre belirlenir; sonraki işlemler bunu değiştirmez. 1974 öncesinde Rum mülkü olan bir arazi, kim adına tescil edilirse edilsin Türk koçanı olmaz. Tahsisten eşdeğere geçiş iddiası için ise güvenilir bir kaynak bulamadık; böyle bir vaadin dayanağını avukatınıza yazılı olarak sordurun.

Tahsis koçanlı eve banka kredisi çıkar mı?

Bankaya göre değişir. Bazı bankalar tahsis koçanında konut kredisi vermiyor ya da teminat değerini düşük tutuyor; bazıları ise koçan tescil edilmişse ve ekspertiz uygunsa değerlendirmeye alıyor. Krediyle alım planlıyorsanız sözleşmeden önce bankadan koçan türünü belirterek ön onay alın; aksi halde kapora ödedikten sonra finansmansız kalabilirsiniz.

Tahsis koçanlı mülkün sahibi vefat etmişse ne olur?

Koçan tescil edilmişse mülk mirasçılara intikal eder ve satış için tüm mirasçıların intikal işlemini tamamlayıp satışa katılması gerekir. Koçan çıkmadan hak sahibi vefat ettiyse süreç daha karmaşıktır; tahsis hakkının mirasçılara nasıl geçeceği ayrıca incelenmelidir. Her iki durumda da tek bir mirasçıyla anlaşıp ödeme yapmak ciddi risktir.

Tahsis koçanının harç ve vergileri farklı mı?

Hayır. Tapu devir harcı, KDV ve damga vergisi koçan türüne göre değişmez; aynı oranlar uygulanır. Fark, ek hukuki inceleme masrafında ve olası gecikmelerin yarattığı dolaylı maliyetlerdedir. Harç oranları Ekim 2026 itibarıyla geçici indirimli tarifeyle uygulanıyor; işlem öncesi güncel oranı avukatınızla teyit edin.

Baktığınız tahsis koçanlı bir mülkün belgelerini nasıl değerlendireceğinizden emin değilseniz Akol Global ekibine yazabilirsiniz; avukatınızdan hangi belgeleri istemeniz gerektiğini birlikte netleştirelim.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.