Yabancılar KKTC'de Kaç Ev Alabilir? 2026 Limitleri

Kısa cevap: 89/2026 sayılı kararnameye göre yabancılar KKTC'de en fazla 3 apartman dairesi veya site içinde 2 villa alabilir. Türkiye vatandaşları, mütekabiliyet nedeniyle 6 daire veya 3 villaya kadar alım yapabilir. Ayrıca 3.300 m²'yi aşmayan arazide bir müstakil ev ya da 1.338 m²'ye kadar tek konutluk bir arsa edinilebilir. Her alım Bakanlar Kurulu iznine tabidir.

Bu yazı, "elimdeki dairelerin üstüne bir tane daha alabilir miyim?", "eşimin adına alırsam hakkım artar mı?" ya da "limiti aşarsam ne olur?" sorularını soran alıcılar için. Yabancılar KKTC'de kaç ev alabilir sorusunu tek bir sayıyla değil, taşınmaz türü, uyruk, aile durumu ve proje kotasıyla birlikte, hesap örnekleri üzerinden cevaplıyoruz.

Yabancılar KKTC'de kaç ev alabilir? Özet tablo

Yabancılar KKTC'de kaç ev alabilir sorusunun cevabı, alınan taşınmazın türüne ve alıcının uyruğuna göre değişir. 7 Ağustos 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan 89/2026 sayılı yasa gücünde kararname, sınırları aşağıdaki gibi belirliyor.

Kararname daire ve villa sınırlarını "veya" bağlacıyla veriyor. Yani yasa metni bir yabancının 3 daire mi yoksa 2 villa mı alacağını düzenliyor; "2 daire artı 1 villa" gibi karma bir portföyün nasıl sayılacağı haber özetlerinde net değil. Karma alım planlıyorsanız bu soruyu avukatınıza yazılı olarak sorun ve cevabı dosyanıza koyun. Ekim 2026 itibarıyla geçerli bilgilerdir; işlem öncesi avukatınızla teyit edin.

Kuralların nasıl bu noktaya geldiğini, 63/2026'dan farklarıyla birlikte 89/2026 kararnamesi neler değiştirdi yazımızda ayrıca anlattık.

Daire, villa, müstakil ev: sayım nasıl yapılır?

Sayımda belirleyici olan, ilanın ne dediği değil, taşınmazın tapudaki ve onaylı projedeki niteliğidir. Satış ofisinin "villa" dediği bir ünite, tapuda apartman dairesi olarak kayıtlı bir dubleks olabilir; ya da site içinde "ikiz villa" olarak pazarlanan bir yapı kararnamedeki "iki katlı müstakil villa" tanımına girmeyebilir.

Bu ayrım pratikte önemlidir. Diğer yabancı statüsündeki bir alıcı için iki villa hakkı doluysa, üçüncü "villa" aslında daire niteliğindeyse daire hakkından düşebilir; tersi de mümkündür. Bu yüzden rezervasyondan önce şu belgeleri isteyin:

• Ünitenin onaylı mimari projedeki tanımı (daire, villa, dubleks).
• Kat irtifakı kurulmuşsa ünitenin tapudaki niteliği.
• Parselin imar durumu ve projedeki toplam ünite sayısı.

Müstakil ev ve arsa ise ayrı kalemlerdir. Müstakil ev, 3.300 m²'yi aşmayan arazi üzerindeki tek bir evdir ve kararname, bu arazi üzerine ikinci bir konut veya apartman yapılmasını yasaklıyor. Arsa alımının kendine özgü kuralları için yabancıların KKTC'de arsa alması yazımıza bakabilirsiniz.

Türkiye vatandaşı ile diğer yabancılar arasındaki fark

Türkiye vatandaşları KKTC'de yabancı sayılır ama mütekabiliyet ilkesi sayesinde diğer yabancıların iki katı daire ve bir fazla villa hakkına sahiptir. Kararname bu hakkı, KKTC'yi tanıyan ve KKTC vatandaşlarına kendi ülkesinde aynı hakkı veren ülkelerin vatandaşlarına tanıyor; uygulamada bu ülke Türkiye'dir.

Çifte vatandaşlıkta sonuç, hangi pasaportla alım yaptığınıza değil, hangi vatandaşlıklara sahip olduğunuza bağlıdır:

• KKTC + herhangi bir vatandaşlık: Alım KKTC vatandaşı olarak yapılır, Bakanlar Kurulu izni ve adet sınırı uygulanmaz.
• Türkiye + başka bir ülke (ör. Almanya): Başvuruyu Türkiye vatandaşı olarak yapmak genellikle daha geniş hak sağlar. Hangi kimlikle başvurduğunuz, sonraki tüm alımlarda tutarlı olmalı.
• Yalnızca üçüncü ülke vatandaşlığı (ör. İngiltere, Rusya, İran): 3 daire veya 2 villa sınırı geçerlidir.

Eşler ve çocuklar: hak kimde sayılır?

Edinim hakkı kişiye bağlıdır; ancak eşinizin veya çocuğunuzun adına alım yapmak, hakkı otomatik olarak ikiye katlamaz. Ekim 2026 itibarıyla yayımlanan haber özetleri, eşlerin birbirinden bağımsız tam hak kullanıp kullanamayacağını ve ortak (yarı yarıya) alınan bir dairenin her iki eşin hakkından birer adet mi düşeceğini açıkça yazmıyor. Bu noktada tahmin yürütmek yerine kararname metnine dayanan yazılı bir görüş alın.

Kesin olan iki kural var. Birincisi, aynı parseldeki konutların yarısından fazlası birinci derece akrabalara veya sıhri hısımlara (evlilik yoluyla akraba olanlara) satılamaz. Yani bir ailenin aynı parselde, farklı bireylerin adına çok sayıda daire toplaması bu kurala takılabilir. İkincisi, başvurularda kişinin önceki kayıtları sorgulanır; ailenizin adına kayıtlı taşınmazlar da dosyada görünebilir.

Çocuk adına alımda iki ayrı durum var. Reşit çocuk ayrı bir gerçek kişidir ve kendi başvurusunu yapar; ancak bedeli fiilen siz ödüyorsanız ve amaç sizin limitinizi aşmaksa, bu yapı "başkası adına emanet alım" olarak yorumlanabilir. Reşit olmayan çocuk adına alım ise velayet, imza yetkisi ve ileride satış izni gibi ek hukuki adımlar gerektirir; pratikte nadiren önerilir.

Akol Global satış sonrası ekibine gelen dosyalarda en sık gördüğümüz hata, aile içinde "hangi daire kimin adına" sorusunun alımdan sonra düşünülmesi. Bu karar, sözleşme imzalanmadan önce verilmeli; çünkü sözleşme bir ay içinde tapuya kaydedilir ve isim değişikliği sonradan kolay değildir.

Usulsüz emanet ve paravan yapılar için basına yansıyan bilgilere göre aylık asgari ücretin 10 ila 20 katı arasında para cezası öngörülüyor. Hakkınız dolduysa çözüm, başkasının adını kullanmak değil, aşağıda anlattığımız yasal seçeneklerdir.

Proje kotası: %80 ve parsel yarısı kuralı

Kişisel hakkınız boş olsa bile, seçtiğiniz projede yabancı kotası dolmuşsa alım yapamazsınız. İmar alanındaki bir projede ünitelerin en fazla %80'i yabancılara satılabilir ve bir parseldeki konutların yarısından fazlası aynı uyruktan alıcılara gidemez.

Ana rehberimizde tek uyruk üzerinden bir örnek vermiştik; burada aile boyutunu ekleyelim. 24 konutluk tek parselli bir blokta en fazla 19 konut (24 × %80 = 19,2) yabancılara satılabilir. Aynı uyruktan alıcılara en fazla 12 konut gider. Bu 12'nin içinde birbirinin akrabası olan alıcılar da toplanırsa, örneğin üç kardeş ve eşleri aynı blokta yer almak isterse, kota beklenenden hızlı dolar. Ailece yatırım yapacaksanız farklı parsellerdeki blokları ya da farklı projeleri değerlendirmek daha gerçekçidir.

Kotanın güncel durumu satış ofisinde bilinir. Kotalar ve izin süreci hakkında genel çerçeve için KKTC Bakanlar Kurulu izni rehberimize göz atabilirsiniz.

Limiti aşarsanız ne olur?

Limiti aşan bir alım için Bakanlar Kurulu izni çıkmaz ve tapu sizin adınıza devredilemez. Ancak 2026 düzenlemesi, durumu tamamen çıkmaza sokmamak için birkaç yol tanımlıyor.

Örnek hesap: dördüncü daire

İngiltere vatandaşı bir alıcının Long Beach'te tapusu çıkmış üç dairesi var ve dördüncü bir daire için 140.000 £'lik sözleşme imzalamak istiyor. Bu alıcının daire hakkı dolu olduğundan dördüncü daire için mülkiyet izni alamaz. Tek yasal seçenek kullanım belgesidir: tapu satıcıda kalır, alıcı 10 yıl boyunca evi kullanır. Tapu devir harçlarının ödenmesi şart olduğu için, örneğin %6 oranı uygulansa 8.400 £, %9 uygulansa 12.600 £ harç ödenir; ama karşılığında mülkiyet alınmaz.

Aynı alıcı Türkiye vatandaşı olsaydı, dördüncü daire 6 adetlik hakkın içinde kalırdı ve normal izin sürecine girerdi. Kullanım belgesinin artı ve eksilerini KKTC kullanım belgesi nedir yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Şirket kurarak sınırı aşma fikri de sık sorulur. Yabancı ortağı bulunan şirket yabancı sayıldığı için bu yol adet sınırını kaldırmaz. Büyük ölçekli yatırımlar için ise en az 10 milyon avroluk ayrı bir yatırım yolu vardır ve yap-sat konut projeleri bu kapsama girmez.

Alım öncesi hakkınızı hesaplayın: 6 adım

Edinim hakkınızı doğru hesaplamak için mevcut kayıtlarınızı, bekleyen sözleşmelerinizi ve aile üyelerinizin durumunu birlikte değerlendirmeniz gerekir. Şu sırayı izleyin:

1. Kayıtlı taşınmazlarınızı listeleyin: Adınıza tapusu çıkmış tüm taşınmazları türüne göre (daire, villa, müstakil ev, arsa) yazın.
2. Bekleyen sözleşmeleri ekleyin: İzni henüz çıkmamış ama tapuya kayıtlı sözleşmeler de hakkınızdan düşer.
3. Uyruğunuzu netleştirin: Türkiye vatandaşı mı, diğer yabancı mı olarak başvuracağınızı belirleyin; çifte vatandaşsanız avukatınızla seçin.
4. Aile tablosunu çıkarın: Eşinizin ve çocuklarınızın adına kayıtlı ya da planlanan alımları not edin; parsel yarısı kuralını kontrol edin.
5. Ünitenin niteliğini doğrulayın: Alacağınız yerin daire mi villa mı sayılacağını onaylı projeden teyit edin.
6. Proje kotasını sorun: Satış ofisinden yabancı ve uyruk kotasının durumunu yazılı isteyin.

Bu kontrol bittiğinde sözleşmeyi imzalayabilir ve bir aylık kayıt süresine girebilirsiniz. Tamamlanmış ve devam eden projelerimizi Akol Global projeleri sayfasında inceleyebilir, örneğin İskele'deki Dolce Vita Resort gibi projelerde ünite niteliği ve kota durumunu satış ekibimize sorabilirsiniz. Yasal çerçevenin resmi muhatabı KKTC İçişleri Bakanlığıdır.

Sık sorulan sorular

Bir yabancı KKTC'de en fazla kaç daire alabilir?

89/2026 sayılı kararnameye göre Türkiye dışındaki ülkelerin vatandaşları en fazla 3 apartman dairesi alabilir. KKTC'yi tanıyan ve KKTC vatandaşlarına aynı hakkı veren ülkelerin vatandaşları, yani uygulamada Türkiye vatandaşları, 6 daireye kadar alım yapabilir. Her alım ayrı Bakanlar Kurulu iznine tabidir ve sınırlar Ekim 2026 itibarıyla geçerlidir.

Eşim adına ayrıca daire alabilir miyim?

Edinim hakkı kişiye bağlıdır, ancak eşlerin tamamen bağımsız hak kullanıp kullanamayacağı ve ortak alımın nasıl sayılacağı haber özetlerinde net değildir. Ayrıca aynı parseldeki konutların yarısından fazlası birinci derece akrabalara veya sıhri hısımlara satılamaz. Eşiniz adına alım planlıyorsanız kararname metnine dayanan yazılı bir avukat görüşü alın.

Türkiye vatandaşları KKTC'de kaç villa alabilir?

Türkiye vatandaşları site veya toplu konut içinde en fazla 3 adet iki katlı villa alabilir; diğer yabancılar için bu sınır 2'dir. Bunun dışında 3.300 m²'yi aşmayan arazi üzerinde bir müstakil ev de edinilebilir. Satışta "villa" olarak sunulan ünitenin tapudaki niteliğini mutlaka kontrol edin, çünkü sayım tapu ve projedeki tanıma göre yapılır.

Limiti aştım, dördüncü evi alabilir miyim?

Limiti aşan alımda mülkiyet izni verilmez. 2026 düzenlemesi bu durumda, tapu devir harçlarının ödenmesi koşuluyla 10 yıllık kullanım belgesi seçeneği tanıyor; bu belge mülkiyet vermez, yalnızca kullanma ve yararlanma hakkı sağlar. Kararnameden önce yapılmış sözleşmelerde ise geçiş süresinde bildirimle %1, sonrasında %3 ek harç ödenerek kayıt yapılabiliyor.

Çifte vatandaşsam hangi sınır uygulanır?

KKTC vatandaşlığınız varsa alım KKTC vatandaşı olarak yapılır ve adet sınırı ile Bakanlar Kurulu izni uygulanmaz. Türkiye ve başka bir ülkenin vatandaşıysanız, Türkiye vatandaşı olarak başvurmak genellikle 6 daire veya 3 villa gibi daha geniş bir hak sağlar. Hangi kimlikle başvurduğunuzu sonraki tüm alımlarda tutarlı tutun.

Şirket kurarak adet sınırını aşabilir miyim?

Hayır. Yabancı ortağı bulunan bir şirket, ortaklık payı küçük olsa bile yabancı sayılır ve gerçek kişilerin haklarıyla sınırlanır. Adet sınırının dışına çıkmanın yasal yolu, turizm, eğitim veya sağlık gibi alanlarda en az 10 milyon avroluk yatırımdır; yap-sat konut projeleri bu kapsama girmez.

Hakkınızı hesaplarken takıldığınız bir nokta varsa iletişim sayfamızdan bize yazın; mevcut kayıtlarınıza göre hangi alımın mümkün olduğunu birlikte gözden geçirelim.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.