89/2026 Kararname: KKTC'de Yabancılar İçin Ne Değişti?

Kısa cevap: 89/2026 sayılı kararname, 7 Ağustos 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanarak Mayıs 2026'daki 63/2026 sayılı kararnamenin yerini aldı. Edinim limitleri büyük ölçüde aynı kaldı; asıl farklar eski sözleşmeler için 6 aylık geçiş süresinin yeniden başlaması, teslim edilmiş konutlara 36 ay tanınması ve elektrik-su kuralının netleşmesidir.

Bu yazı, 2026'da KKTC'de konut almış, sözleşmesi imzalanmış ama tapusu henüz devredilmemiş ya da yeni alım planlayan Türkiye vatandaşları ve diğer yabancı alıcılar için hazırlandı. Alım izninin genel işleyişini ana rehberimizde anlattık; burada yalnızca 89/2026 kararnamesinin neyi değiştirdiğini, kimin takvimini etkilediğini ve hangi noktaların hâlâ belirsiz olduğunu ele alıyoruz.

89/2026 kararname neden çıkarıldı?

89/2026 kararname, Mayıs ayında çıkarılan 63/2026 sayılı yasa gücündeki kararnamenin anayasal süresi dolmadan kuralların boşlukta kalmasını önlemek için çıkarıldı. Yasa gücündeki kararnameler belirli bir süre içinde Meclis'ten geçen bir yasayla kalıcı hale gelmezse etkisini yitirir. Hükümet, 52/2008 sayılı Yabancılar Yasası'ndaki değişikliklerin komitede beklediğini ve yaz tatili nedeniyle Meclis'ten geçirilemediğini açıkladı.

Sonuç olarak aynı içerik, birkaç düzeltmeyle yeni bir numarayla yeniden yayımlandı. Basına yansıyan metinlere göre 89/2026, yayım tarihi olan 7 Ağustos 2026'da yürürlüğe girdi. Bu yazının hazırlandığı Ekim 2026 itibarıyla kararnamenin Meclis'te kalıcı yasaya dönüştüğüne dair bir bilgiye ulaşamadık. Yani kurallar önümüzdeki aylarda yeniden değişebilir.

Pratikte bunun anlamı şu: Bir avukat ya da satış danışmanı size "63/2026'ya göre" diye bir süre söylüyorsa, o sürenin 89/2026 ile yeniden başlayıp başlamadığını mutlaka sorun. Kararnamenin tam metnine KKTC Resmî Gazete arşivinden ulaşabilirsiniz.

63/2026 ile 89/2026 arasındaki farklar

63/2026 ile 89/2026 arasındaki farklar sınırlıdır; edinim limitleri, proje kotası, kullanım belgesi ve yatırım yolu aynen korundu. Değişen ya da netleşen kısımlar daha çok geçiş hükümleri ve uygulama ayrıntılarıdır. Aşağıdaki tablo, 2026 öncesi düzenle iki kararnameyi yan yana koyuyor.

Tablodaki "değişmedi" ifadeleri, iki kararname hakkında yayımlanan haber ve hukuk yorumlarının karşılaştırmasına dayanıyor. Ekim 2026 itibarıyla geçerli bilgilerdir; işlem öncesi avukatınızla ve Resmî Gazete metniyle teyit edin. Limitlerin eşler, çocuklar ve şirketler açısından nasıl hesaplandığını yabancılar KKTC'de kaç ev alabilir yazımızda ayrıca inceledik.

Geçiş süreleri yeniden başladı: kimi etkiler?

Geçiş sürelerinin yeniden başlaması, en çok 2024 değişikliğinden önce sözleşme imzalayıp bu sözleşmeyi tapuya kaydettirmemiş alıcıları etkiler. Bu alıcılar, sözleşmelerini tapu amirliğine kaydettirmek ve alım izni başvurusu yapmak için 89/2026'nın yürürlüğünden itibaren 6 ay süre kazandı. 7 Ağustos 2026'dan sayıldığında bu süre yaklaşık Şubat 2027'nin ilk haftasında doluyor; kesin son günü avukatınızla hesaplayın.

İkinci grup, kararnameden önce alınmış, tamamlanmış ve teslim edilmiş konutların sahipleri. Bu konutlarda devir işlemleri ile tüm vergi ve harç ödemelerinin tamamlanması için 36 aylık bir süre tanındı. Yani evine yıllar önce taşınmış ama tapusu hâlâ müteahhit adına olan bir alıcı için, kararname bir son tarih koyuyor ama acele ettirmiyor.

Yeni alıcılar için ise geçiş hükmü yoktur. 7 Ağustos 2026'dan sonra imzalanan sözleşmelerde bir aylık kayıt ve başvuru süresi doğrudan uygulanır. Bu sürenin nasıl işlediğini ve kaçırılırsa ne olacağını sözleşmeyi tapuya yatırma ve 1 ay kuralı yazımızda adım adım anlattık.

Limit aşımında ek harç: örnek hesap

Edinim hakkını aşmış bir yabancı, 89/2026'nın tanıdığı süre içinde İçişleri Bakanlığı'na bildirim yaparsa satış bedelinin %1'i, süre geçtikten sonra bildirirse %3'ü oranında ek harç öder. Bu oranlar haber kaynaklıdır ve olağan tapu devir harcına ek olarak düşünülmelidir.

Somut bir örnek verelim. Türkiye vatandaşı olmayan bir alıcı, 2023'te üçüncü ve dördüncü dairesini 150.000 £ ve 120.000 £ bedelle almış olsun. Yeni sınır diğer yabancılar için üç daire olduğundan, dördüncü daire limiti aşıyor.

• Süresinde bildirim: 120.000 £ × %1 = 1.200 £ ek harç.
• Süre geçtikten sonra bildirim: 120.000 £ × %3 = 3.600 £ ek harç.
• Fark: 2.400 £, yaklaşık 64 TL'lik kurla 153.600 TL.

Ek harç, mülkiyet sorununu tek başına çözmez. Limit dışında kalan konut için mülkiyet yerine 10 yıllık kullanım belgesi gündeme gelebilir. Bu belgenin mülkiyetten farkını ve yeniden satışa etkisini KKTC kullanım belgesi nedir yazımızda ele aldık.

Yeni alıcı için pratik değişiklikler

Ağustos 2026'dan sonra konut alacak biri için 89/2026'nın en somut etkisi, sözleşme imzası ile tapu kaydı arasındaki sürenin çok kısalması ve harçların ödenmesinin elektrik-su bağlantısına bağlanmasıdır. Alım takviminizi bu iki kurala göre kurmanız gerekir.

1. Edinim hakkınızı hesaplayın: Daha önce kendi adınıza tapuya geçmiş ya da kayıtlı sözleşmeyle aldığınız konutları listeleyin.
2. Proje kotasını sorun: Satış ofisinden, seçtiğiniz parselde yabancı ve aynı uyruk kotasının ne kadar dolduğunu yazılı olarak isteyin.
3. Belgeleri imzadan önce hazırlayın: Sabıka kaydı ve vekaletname gibi belgeler bir ay içinde yetişmeyebilir.
4. Damga vergisini ve kaydı planlayın: Sözleşme bedelinin %0,5'i olan damga vergisini ödeyip sözleşmeyi bir ay içinde tapuya kaydettirin.
5. Başvuruyu aynı ay içinde yapın: İçişleri Bakanlığı'na alım izni başvurusu da bu sürenin içinde olmalıdır.
6. Taşınma tarihini harçlara göre belirleyin: Vergi ve harçlar ödenmeden kalıcı elektrik ve su bağlanmadığı için taşınma planını buna göre yapın.

Örneğin 10 Kasım 2026'da 180.000 £'lik bir daire için sözleşme imzalayan bir alıcı, 900 £ damga vergisini ödeyip sözleşmeyi en geç 10 Aralık 2026'ya kadar kaydettirmeli. Proje aşamasında alım yapıyorsanız, ödeme planı ile harç takvimini birlikte konuşmak önemlidir. Tamamlanmış ve devam eden işlerimizi Akol Global projeleri sayfasında görebilirsiniz.

Hâlâ belirsiz olan noktalar

89/2026 ile ilgili en büyük belirsizlik, kararnamenin Meclis'ten yasa olarak geçip geçmeyeceği ve geçerse hangi değişikliklerle geçeceğidir. Bu nedenle bugünkü limitleri ve süreleri kalıcı kabul etmek doğru olmaz.

İkinci belirsizlik harçlarla ilgili. 7 Ekim 2026 tarihli Bakanlar Kurulu kararıyla tapu devir harçlarında 5 Ocak 2027'ye kadar geçerli geçici bir indirim açıklandı; bu bilgi şimdilik tek bir haber kaynağına dayanıyor. 89/2026'daki 75 iş günlük harç ödeme süresi ile bu indirim döneminin çakışıp çakışmadığı, alıcıdan alıcıya değişen bir hesap gerektiriyor.

Üçüncüsü, kararnamenin uygulama ayrıntıları. Örneğin kullanım belgesinin hangi harçlarla düzenleneceği ve lisanslı ara yatırımcıdan alım yapan bireysel alıcının dosyasının nasıl işleneceği, uygulama oturdukça netleşecek. Mevzuatın genel çerçevesi için KKTC taşınmaz mal yasası sayfamıza, izin sürecinin tamamı için KKTC Bakanlar Kurulu izni rehberimize bakabilirsiniz.

Akol Global satış sonrası ekibine Ağustos'tan bu yana en çok gelen soru, "benim sözleşmem eski kurala mı yeni kurala mı tabi?" oldu. Cevap, sözleşmenin imza tarihine, tapuya kayıtlı olup olmadığına ve konutun teslim edilip edilmediğine göre değişiyor. Bu üç bilgiyi bir kâğıda yazıp avukatınızla konuşmak, çoğu durumda doğru takvimi bir görüşmede ortaya çıkarıyor.

Sık sorulan sorular

89/2026 kararname ne zaman yürürlüğe girdi?

89/2026 sayılı kararname, 7 Ağustos 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı ve aynı gün yürürlüğe girdi. Mayıs 2026'da çıkarılan 63/2026 sayılı kararnamenin yerini aldı. Ekim 2026 itibarıyla kararnamenin Meclis'te kalıcı yasaya dönüştüğüne dair bir bilgi bulunmuyor; kuralların yeniden değişebileceğini hesaba katın ve işlem öncesi avukatınızla teyit edin.

89/2026 ile edinim limitleri değişti mi?

Hayır, basına yansıyan metinlere göre limitler 63/2026 ile aynı kaldı. Diğer yabancılar en fazla 3 daire veya site içinde 2 villa, Türkiye vatandaşları gibi mütekabiliyet bulunan ülke vatandaşları 6 daire veya 3 villa edinebiliyor. Müstakil ev arazisi 3.300 m², yapı arsası 1.338 m² ile sınırlı.

Eski sözleşmem için ne kadar sürem var?

Tapuya kaydedilmemiş eski sözleşmeler için 89/2026 ile 6 aylık geçiş süresi 7 Ağustos 2026'dan itibaren yeniden başladı; bu süre yaklaşık Şubat 2027 başında doluyor. Kararnameden önce alınmış ve teslim edilmiş konutlarda devir, vergi ve harçlar için 36 ay tanındı. Kesin son günü avukatınızla birlikte hesaplayın.

Limiti aştıysam ne kadar ek harç öderim?

Haber kaynaklarına göre süresi içinde bildirim yapan yabancı, satış bedelinin %1'i kadar, süre geçtikten sonra bildirim yapan ise %3'ü kadar ek harç öder. Örneğin 120.000 £'lik bir konutta bu tutar 1.200 £ ile 3.600 £ arasında değişir. Bu ek harç olağan tapu devir harcının yerine geçmez, ona eklenir.

89/2026 elektrik ve su bağlantısı için ne diyor?

Kararnameye göre bir taşınmaza, vergi ve harçların tamamı ödenmeden kalıcı ya da geçici elektrik ve su bağlantısı yapılamıyor. İnşaat sırasında kullanılan şantiye elektriği ve geçici su bağlantısı bu kuralın dışında tutuldu. Teslim aldığınız konuta taşınma tarihini, harç ödemelerinin tamamlanacağı tarihe göre planlayın.

Sözleşmenizin hangi geçiş hükmüne girdiğini ya da yeni bir alımda takviminizi netleştirmek isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşın; ekibimiz dosyanızı birlikte gözden geçirsin.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.