KKTC'de Sözleşmeyi Tapuya Yatırma: 1 Ay Kuralı Rehberi

Kısa cevap: KKTC'de sözleşmeyi tapuya yatırma, imzalanan satış sözleşmesinin taşınmazın bulunduğu ilçe tapu amirliğine kaydettirilmesidir. 89/2026 sayılı kararnameye göre yabancı alıcılar bu kaydı vergi ve harçları ödenmiş olarak imzadan sonra bir ay içinde yapmalı, aynı sürede alım izni başvurusunu da tamamlamalıdır. Süre kaçırılırsa sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılır.

Bu yazı, KKTC'de satış sözleşmesi imzalamak üzere olan ya da yeni imzalamış yabancı alıcılar, özellikle Türkiye vatandaşları için hazırlandı. Bir aylık sürenin nasıl işlediğini, sözleşmenin tapuya adım adım nasıl yatırıldığını, hangi belgelerin gerektiğini ve süre kaçırılırsa neyle karşılaşacağınızı gün gün bir takvim örneğiyle anlatıyoruz.

KKTC'de sözleşmeyi tapuya yatırmak ne demek?

Sözleşmeyi tapuya yatırmak, satış sözleşmesinin bir nüshasının ilçe tapu amirliğinde taşınmazın kaydına işlenmesi demektir. Bu kayıt mülkiyeti size geçirmez; mülkiyet, Bakanlar Kurulu izni çıktıktan ve devir yapıldıktan sonra geçer. Ama kayıt, o tarihe kadar sizi korur.

Kaydın alıcıya sağladığı korumalar şunlardır: satıcı aynı taşınmazı başkasına satamaz, sonradan konulan ipotek veya haciz sizin hakkınızın önüne geçemez ve izin çıktığında devir için dayanağınız hazırdır. Uzun yıllardır uygulamada "sözleşmeyi tapuya yatırmak" denince bu koruma anlaşılır; İngilizce kaynaklarda 21 günlük kayıt süresinden söz edildiğini de görebilirsiniz.

2026'daki fark şu: yabancılar için kayıt artık yalnızca bir koruma aracı değil, sözleşmenin geçerlilik şartı. 2024 değişikliği kayıt dışı yabancı sözleşmelerini kayda almayı hedefledi; 89/2026 ise yeni sözleşmeler için kesin bir bir aylık süre koydu. Kararnamenin getirdiği diğer değişiklikleri 89/2026 kararname: neler değişti yazımızda özetledik.

1 ay kuralı: kararname ne diyor?

1 ay kuralı, 7 Ağustos 2026'da yürürlüğe giren 89/2026 sayılı kararnameden sonra yabancıların imzaladığı satış sözleşmelerinin, tüm vergi ve harçları ödenmiş olarak bir ay içinde ilçe tapu amirliğine kaydedilmesini ve aynı bir aylık süre içinde İçişleri Bakanlığı'na alım izni başvurusu yapılmasını öngörür. İki yükümlülükten biri yerine getirilmezse sözleşme, ayrıca bir iptal kararına gerek kalmadan geçersiz sayılır.

Burada üç ayrıntıya dikkat edin. Birincisi, süre imzayla başlar; kapora verdiğiniz gün ya da ilk taksit tarihi değil, satış sözleşmesinin imza tarihi esas alınır. İkincisi, kayıt ve izin başvurusu iki ayrı işlemdir ve ikisinin de aynı ay içinde tamamlanması gerekir. Üçüncüsü, "tüm vergi ve harçlar" ifadesinin hangi kalemleri kapsadığı, özellikle damga vergisi dışındaki ödemeler, işlem öncesi avukatınızla netleştirilmelidir.

Kararnameden önce imzalanmış sözleşmeler için ayrı geçiş hükümleri var: eski sözleşmelerin kaydı ve başvurusu için altı ay, kararnameden önce alınıp teslim edilmiş konutların devri için 36 ay. Ekim 2026 itibarıyla geçerli bilgilerdir; kararname Meclis'te yasalaşırken kurallar yeniden değişebilir. Güncel metni Resmî Gazete arşivinden takip edebilirsiniz.

Sözleşme tapuya adım adım nasıl yatırılır?

Sözleşme tapuya, damga vergisi ödendikten sonra taşınmazın bağlı olduğu ilçe tapu amirliğine avukat aracılığıyla başvurularak yatırılır. Alıcının bizzat gitmesi gerekmez; vekaletname ile avukat işlemi yürütebilir.

1. İmzadan önce ön kontrol: Avukatınız taşınmazın tapu kaydını, ipotek ve haciz durumunu, satıcının yetkisini ve sizin kalan edinim hakkınızı kontrol eder. Bir projede yabancı kotasının dolup dolmadığını da bu aşamada sorun.
2. Sözleşmenin imzalanması: Sözleşme yeterli nüsha halinde imzalanır. Yurt dışındaysanız vekaletnamenin imzadan önce hazır olması gerekir, çünkü saat imzayla birlikte işlemeye başlar.
3. Damga vergisinin ödenmesi: Sözleşme bedelinin %0,5'i kadar damga vergisi vergi dairesine ödenir. Damga vergisi için de imzadan sonra yaklaşık 21 günlük bir süre olduğu biliniyor; bu ödemeyi ilk haftaya çekin.
4. Diğer vergi ve harçların netleştirilmesi: Kayıt sırasında aranacak diğer ödemeler varsa avukatınız bunları ödeyip makbuzlarını dosyaya ekler.
5. Tapu amirliğine kayıt: Sözleşme, kimlik belgeleri ve makbuzlarla birlikte ilgili ilçe tapu amirliğine sunulur. Kayıt yapıldığında mühürlü bir örnek veya kayıt belgesi alınır.
6. İçişleri Bakanlığı'na alım izni başvurusu: Kayıtlı sözleşmeyle birlikte başvuru dosyası KKTC İçişleri Bakanlığına sunulur ve başvuru alındısı alınır.
7. Belgelerin arşivlenmesi: Kayıt belgesi, damga makbuzu ve başvuru alındısının kopyaları size e-posta ile de gönderilmelidir.

Başvuru dosyasında istenen sabıka kaydı, apostil ve tercüme gibi belgelerin ayrıntılı listesi için Bakanlar Kurulu izni belgeler yazımıza bakın. Bu belgelerin hazırlanması bazen kayıttan uzun sürer; bu yüzden sabıka kaydını imzadan önce istemeye başlamak takvimi rahatlatır.

Örnek takvim: 150.000 £'lik daire

Bir aylık süre kâğıt üzerinde rahat görünür, ama vekaletname, bayram tatilleri ve eksik belgeler eklendiğinde hızla daralır. Türkiye vatandaşı bir alıcının 16 Kasım 2026'da 150.000 £'lik bir daire için sözleşme imzaladığını varsayalım. Damga vergisi 750 £'dir; 1 £ ≈ 64 TL varsayımıyla yaklaşık 48.000 TL eder (Ekim 2026 kuru, teyit edin).

Bu planda son güne iki hafta tampon kalıyor. Bilerek böyle kurduk: sabıka kaydının tercümesi gecikirse ya da tapu amirliği bir belgeyi geri çevirirse, düzeltme için zamanınız olur. Hedefiniz kayıt ve başvuruyu ilk 15 gün içinde bitirmek olmalı.

Damga vergisi ve sonrasında ödenecek tapu devir harcının hesabını KKTC'de ev alırken vergiler yazımızda örneklerle gösterdik.

Süreyi kaçırırsanız ne olur?

Bir aylık süre içinde sözleşme tapuya yatırılmaz veya izin başvurusu yapılmazsa, 89/2026'ya göre sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılır. Bu, ödediğiniz paranın kaybolduğu anlamına gelmez; ama elinizde artık tapuya dayanak olacak geçerli bir sözleşme kalmaz.

Uygulamada bunun sonuçları zincirleme gelir:

• Yeni sözleşme gerekir: Taraflar yeniden imza atmak zorunda kalır. Yeni belge için damga vergisinin yeniden gündeme gelip gelmeyeceğini avukatınızla netleştirin; 150.000 £'lik bir sözleşmede bu 750 £'lik ek bir kalem demektir.
• Fiyat ve şartlar açılır: Satıcı, geçersiz sözleşmeyi yeni fiyat veya ödeme planı için bir fırsat olarak görebilir.
• Kota sorunu: Bir projede ünitelerin en fazla %80'i yabancılara satılabilir ve bir parselin yarısından fazlası aynı uyruğa verilemez. Siz yeniden imzalayana kadar kota dolmuşsa aynı daireyi alamayabilirsiniz.
• İade belirsizliği: Ödediğiniz bedelin iadesi, geçersiz sözleşmedeki maddelere ve tarafların anlaşmasına bağlı kalır.
• Oturma izni ve abonelikler: Kayıtlı sözleşme, oturma izni başvurusunda ve elektrik-su bağlantısında istenen temel belgelerdendir; yokluğu bu süreçleri de durdurur.

Konutu izin beklerken kullanmayı ya da kiraya vermeyi düşünüyorsanız, kaydın bu planların da ön şartı olduğunu unutmayın; ayrıntılar izin beklerken evde yaşamak ve kiralamak yazımızda.

En sık yapılan hatalar

Bir aylık sürenin kaçırılmasının en yaygın nedeni, kaydın kimin işi olduğunun belirsiz bırakılmasıdır. Akol Global satış ofisinde imza günü alıcılarla konuştuğumuz konuların başında bu geliyor; aşağıdaki hataların her biri birkaç gün kaybettirir.

1. "Müteahhit yatırır" diye beklemek: Kayıt alıcının hakkını korur; takibini kendi avukatınıza verin ve kayıt belgesini yazılı isteyin.
2. Rezervasyon formunu sözleşme sanmak: Kapora ile imzalanan rezervasyon formu genellikle satış sözleşmesi değildir; süre, asıl satış sözleşmesinin imzasıyla başlar.
3. Vekaletnameyi imzadan sonra hazırlamak: Türkiye'de düzenlenen vekaletnamenin apostil veya onay süreci birkaç gün alabilir.
4. Tatilleri hesaba katmamak: Bayram ve yılbaşı dönemlerinde tapu amirlikleri ve noterler kapalı olabilir; bir aylık süre takvim ayı olarak işler.
5. Yanlış ilçe: Kayıt, taşınmazın bulunduğu ilçenin tapu amirliğine yapılır; satış ofisinin bulunduğu şehir değil.

Kayıt ve izin sürelerinin hukuki dayanağını KKTC taşınmaz mal yasası sayfamızda, iznin genel akışını ise KKTC Bakanlar Kurulu izni rehberimizde bulabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

KKTC'de sözleşmeyi tapuya yatırma süresi ne kadar?

89/2026 sayılı kararnameye göre yabancıların imzaladığı satış sözleşmeleri, vergi ve harçları ödenmiş olarak imzadan sonra bir ay içinde ilçe tapu amirliğine kaydedilmelidir. Aynı bir aylık süre içinde İçişleri Bakanlığı'na alım izni başvurusu da yapılmalıdır. Kararnameden önceki sözleşmeler için altı aylık geçiş süresi öngörülmüştür; Ekim 2026 itibarıyla bilgidir, avukatınızla teyit edin.

Sözleşmeyi tapuya kim yatırır?

Yükümlülük alıcıyı ilgilendirir ve işlemi genellikle alıcının avukatı yürütür. Bazı müteahhitler kaydı kendi avukatlarıyla yapmayı teklif eder; bu mümkün olsa da takibi kendi avukatınıza verin ve mühürlü kayıt belgesini yazılı olarak isteyin. Süre kaçırıldığında sözleşmenin geçersiz sayılmasının sonucuna katlanan taraf alıcıdır; bu yüzden kontrol sizde kalmalıdır.

Bir ay içinde tapuya yatırmazsam param yanar mı?

Hayır, para kendiliğinden yanmaz; ancak sözleşme geçersiz sayılır ve tapuya dayanak olacak bir belgeniz kalmaz. Taraflar yeni bir sözleşme imzalamak zorunda kalır, fiyat ve şartlar yeniden açılabilir ve projedeki yabancı kotası dolmuşsa aynı daireyi alamayabilirsiniz. İade, sözleşmedeki maddelere bağlıdır; bu nedenle sözleşmeye geçersizlik ve ret halleri için açık bir iade maddesi koydurun.

Kayıt için Kıbrıs'ta bulunmam gerekir mi?

Gerekmez. Avukatınıza verdiğiniz vekaletnameyle sözleşmenin imzası, damga vergisinin ödenmesi, tapu kaydı ve alım izni başvurusu yürütülebilir. Vekaletnamenin hangi ülkede, hangi onayla düzenleneceğini avukatınızdan önceden öğrenin; imzadan sonra hazırlanan vekaletname, bir aylık sürenin önemli bir kısmını tüketebilir. En güvenlisi vekaletnameyi imza gününden önce hazırlamaktır.

Rezervasyon formu imzaladım, bir aylık süre başladı mı?

Genellikle hayır. Kaporayla imzalanan rezervasyon formu çoğu zaman satış sözleşmesi niteliğinde değildir ve süre asıl satış sözleşmesinin imzasıyla başlar. Ancak belgenin içeriği satış sözleşmesi unsurlarını taşıyorsa durum değişebilir. Belgenizin niteliğini avukatınıza sordurmadan süre hesabı yapmayın; şüphe varsa en erken tarihi esas alıp kaydı ona göre planlayın.

İmza takviminizi ve kayıt adımlarını önceden netleştirmek isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşın; satış ekibimiz sözleşme, kayıt ve başvuru tarihlerini sizinle birlikte planlasın.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.