İzin Beklerken Ev Kiralamak: KKTC'de Yaşamak ve Kira

Kısa cevap: KKTC'de Bakanlar Kurulu izni beklerken teslim edilmiş bir evde yaşamak ve evi kiralamak, satış sözleşmeniz buna izin veriyorsa mümkündür. Tapu izin çıkana kadar satıcı adına kalır; kullanım hakkınız sözleşmeden doğar. 89/2026 düzenlemesiyle vergi ve harçlar ödenmeden elektrik ve su bağlantısı yapılamadığı için takvimi buna göre kurmanız gerekir.

Bu yazı, sözleşmesini imzalamış, anahtarını almış ya da almak üzere olan ama alım izni henüz Resmî Gazete'de yayımlanmamış alıcılar için hazırlandı. İzin beklerken ev kiralamak, evde oturmak ve gerekirse satmak konusunda neyin mümkün olduğunu, hangi belgelerin elinizde olması gerektiğini ve en sık yapılan hataları anlatıyoruz. İzin sürecinin tamamı için KKTC Bakanlar Kurulu izni rehberimize bakabilirsiniz.

İzin beklerken evde yaşayabilir miyim?

Evet; konut teslim edilmişse ve satış sözleşmesi alıcıya kullanım hakkı tanıyorsa izin beklerken evde yaşayabilirsiniz. Bu dönemde hukuki durumunuz "malik" değil, "kayıtlı sözleşme sahibi alıcı"dır. Tapu müteahhit ya da satıcı adına durur, ama sözleşmeniz tapu amirliğine kaydedildiği için satıcı aynı evi başkasına satamaz.

Pratikte bunun üç sonucu var. Birincisi, kullanım hakkınızın sınırını sözleşme çizer; sözleşmede "teslimden itibaren alıcı konutu kullanabilir" gibi açık bir madde olmalı. İkincisi, teslim tutanağı imzalandığı andan itibaren aidat, sigorta ve küçük bakım gibi masrafların kime ait olduğu sözleşmede yazılı olmalı. Üçüncüsü, oturma izni başvurusunda kayıtlı sözleşme ve ödeme dekontlarınız mülkiyet belgesi yerine kullanılır; Muhaceret Dairesi'nin uygulamasına göre bedelin en az üçte birinin ödenmiş olması aranır.

Henüz teslim edilmemiş, inşaatı süren bir konutta ise "izin beklerken yaşamak" söz konusu değildir. Bu durumda izin süreci genellikle inşaatla paralel ilerler ve çoğu alıcı için iznin teslimden önce çıkması bile mümkündür.

Elektrik ve su: 89/2026 şartı

89/2026 sayılı kararnameye göre bir taşınmaza, tüm vergi ve harçları ödenmeden kalıcı elektrik ve su bağlantısı yapılamıyor. Haber özetlerine göre bu yasak geçici bağlantıları da kapsıyor; yalnızca inşaat sırasındaki şantiye elektriği ve geçici su istisna tutuluyor. Ekim 2026 itibarıyla bilgidir; tapu amirliği ve Kıb-Tek uygulamasını avukatınızla teyit edin.

Bu kural, "anahtarı aldım, izin çıkınca harçları öderim" planını bozar. Devir harçları normalde iznin yayımından sonraki 75 iş günü içinde ödenir; ancak evde elektrik ve su olmadan yaşamak ya da kiracı oturtmak mümkün değildir. Bu yüzden izin beklerken taşınmak isteyen alıcıların, hangi vergi ve harç kalemlerinin bağlantı için yeterli sayıldığını teslimden önce netleştirmesi gerekir.

Elektrik bağlantısının kendi maliyeti de unutulmamalı: yeni bir konutta sayaç ve bağlantı için Ekim 2026 itibarıyla yaklaşık 1.200–2.500 £ arası bir bütçe konuşuluyor. Bu kalem çoğu zaman müteahhidin fiyatına dahil değildir; sözleşmenizde kimin ödeyeceğine bakın.

İzin beklerken evi kiraya vermek

İzin beklerken ev kiralamak KKTC'de mümkündür, ancak kiraya verme yetkisinin satış sözleşmesinde açıkça yazılı olması ya da satıcıdan ayrıca yazılı onay alınması gerekir. Tapu sizin adınıza olmadığından, kiracıyla yaptığınız sözleşmede sıfatınız "kayıtlı sözleşme sahibi alıcı" olarak geçmelidir.

Uzun dönem kiralama

Uzun dönem kiralama, izin dönemindeki en az sorunlu seçenektir. Kiracıyla yazılı sözleşme yapılır, depozito alınır, aidatın ve faturaların kimde olduğu belirlenir. Kira sözleşmesinin süresini, izin reddi ihtimaline karşı sizin ve satıcının haklarını koruyacak şekilde kurgulamak gerekir; örneğin bir yıllık sözleşme, ret halinde kiracının durumunu belirsiz bırakmaz.

Kısa dönem (günlük) kiralama

Kısa dönem kiralamada ek sorular vardır. Site yönetim planı günlük kiralamaya izin veriyor mu, otel benzeri işletme için bildirim veya ruhsat gerekiyor mu? Kuzey Kıbrıs'ta kısa dönem kiralanan konutların kayıt altına alınmasına yönelik bir düzenleme 2024'ten beri gündemde; güncel durumu Turizm ve Çevre Bakanlığı'ndan veya yönetim şirketinizden teyit edin.

Vergi

Mülk sizin adınıza olmasa da kira geliri sizin gelirinizdir ve vergilendirilir. 2020 Bakanlar Kurulu kararına göre döviz cinsinden kirada %13, TL kirada %8 stopaj uygulanıyor; oranların güncelliği teyit edilmeli. Ayrıntılar için KKTC Maliye Bakanlığı sayfasına ve mali müşavirinize başvurun.

Örnek hesap: bekleme dönemindeki kira geliri

İzin süresi resmi olarak belirlenmiş değil; kaynaklar birkaç aydan bir yıla, bazı dosyalarda daha uzun sürelere işaret ediyor. Planlama için 12 aylık bir bekleme varsayalım ve İskele Long Beach'te teslim edilmiş bir 1+1 daire üzerinden iki senaryoyu karşılaştıralım. Rakamlar Ekim 2026 itibarıyla yaklaşıktır.

Kısa dönem kiralamanın brüt rakamı cazip görünür, ama izin dönemindeki alıcı için iki dezavantajı vardır. Giderler yüksektir ve gelir sezona bağlıdır; üstelik izin reddedilirse kısa dönem rezervasyonlarını iptal etmek uzun dönem kiracıyla anlaşmaktan daha karmaşıktır. Doluluk için %40–50 arası temkinli bir varsayım kullanmanızı öneriyoruz. Getiri hesabının ayrıntıları için Kıbrıs kira getirisi hesaplama rehberimize bakabilirsiniz.

İzin çıkmadan evi satabilir misiniz?

İzin çıkmadan evi tapudan satamazsınız, çünkü tapu sizin adınıza değildir; yapabileceğiniz şey satış sözleşmesindeki haklarınızı yeni bir alıcıya devretmektir. Bu devir genellikle satıcının ya da müteahhidin yazılı onayına bağlıdır ve sözleşmenizde devir yasağı ya da devir ücreti olup olmadığına bakılmalıdır.

Devirde yeni alıcı yabancıysa, onun için süreç baştan başlar: kendi sözleşmesi bir ay içinde tapuya kaydedilir, kendi alım izni başvurusu yapılır ve kendi güvenlik incelemesi yürütülür. Sizin bekleyen başvurunuzun geri çekilmesi ve damga vergisi gibi kalemlerin yeniden doğup doğmayacağı avukatlar arasında netleştirilmelidir. Yeni kaydın süresi ve kaçırılırsa ne olacağı için sözleşmeyi tapuya yatırma ve 1 ay kuralı yazımıza bakabilirsiniz.

İzin reddedilirse kiracı ve masraflar

İzin reddedilirse evi kullanma ve kiraya verme hakkınızın dayanağı ortadan kalkar; kiracının durumu ve ödenen bedelin iadesi sözleşmelerde yazanlara göre çözülür. Bu yüzden izin beklerken yapılan her kira sözleşmesinde, alıcının hakkının sona ermesi halinde ne olacağı öngörülmelidir.

Dikkat edilmesi gereken bir başka nokta, bu dönemde yapılan masraflardır. Mobilya, klima ve perde gibi taşınabilir eşyalar sizindir; ancak mutfak tadilatı veya kapalı balkon gibi yapıya bağlı değişiklikler için ret halinde iade hesabında ne olacağı belirsiz kalabilir. Ret nedenleri ve itiraz yolları için Bakanlar Kurulu izni reddedilirse yazımızı okuyun.

Bekleme dönemi kontrol listesi

İzin beklerken evde yaşamak ya da evi kiraya vermek için aşağıdaki adımları sırasıyla tamamlamanız, sonradan çıkabilecek tartışmaların çoğunu önler. Akol Global satış sonrası ekibinin teslim döneminde alıcılarla birlikte üzerinden geçtiği liste de büyük ölçüde budur.

1. Kayıt belgesi: Sözleşmenin bir ay içinde tapu amirliğine kaydedildiğini gösteren onaylı örneği ve İçişleri Bakanlığı başvuru alındısını dosyalayın.
2. Vergi ve harç makbuzları: Damga vergisi ve bağlantı için gereken diğer ödemelerin makbuzlarını saklayın; elektrik ve su başvurusunda istenir.
3. Teslim tutanağı: Konutu eksik listesiyle birlikte yazılı olarak teslim alın; aidat ve sigorta sorumluluğunun başladığı tarih budur.
4. Kiraya verme onayı: Sözleşmede açık madde yoksa satıcıdan yazılı onay alın.
5. Kira sözleşmesi: Kiracıyla, izin reddi halini de düzenleyen yazılı bir sözleşme yapın.
6. Vergi kaydı: Kira gelirini beyan edecek ya da stopajı yönetecek düzeni mali müşavirinizle kurun.
7. Takvim: İzin yayımlandığında 75 iş günlük harç ve bir yıllık devir sürelerini takvime işleyin.

Kiracı bulma, sözleşme ve tahsilat işlerini uzaktan yürütemeyecekseniz kira ve mülk yönetimi hizmeti bu dönemi kolaylaştırır. Teslim sonrası abonelik ve eksik giderme işleri için satış sonrası hizmetler ekibimizle görüşebilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Bakanlar Kurulu izni çıkmadan eve taşınabilir miyim?

Konut teslim edilmişse ve satış sözleşmeniz teslimden itibaren kullanım hakkı tanıyorsa taşınabilirsiniz. Tapu izin çıkana kadar satıcı adına kalır; hakkınız tapuya kayıtlı sözleşmeden doğar. 89/2026 düzenlemesine göre vergi ve harçlar ödenmeden elektrik ve su bağlantısı yapılamadığı için taşınma tarihinizi bu ödemelere göre planlayın.

İzin beklerken evimi kiraya verebilir miyim?

Satış sözleşmenizde kiraya verme yetkisi açıkça yazılıysa ya da satıcıdan yazılı onay aldıysanız verebilirsiniz. Kiracıyla yazılı sözleşme yapın ve izin reddedilirse ne olacağını sözleşmede düzenleyin. Kısa dönem kiralamada site yönetim planını ve güncel bildirim yükümlülüklerini ayrıca kontrol etmeniz gerekir; aktif elektrik ve su aboneliği olmadan kiracı oturtulamayacağını da unutmayın.

Tapu adıma değilken kira gelirine vergi öder miyim?

Evet. Kira geliri, mülk kimin adına kayıtlı olursa olsun onu elde edenin gelirisidir. 2020 Bakanlar Kurulu kararına göre döviz cinsinden kirada %13, TL kirada %8 stopaj uygulanıyor; oranlar Ekim 2026 itibarıyla teyit edilmelidir. Türkiye'de vergi mukimiyseniz gelirin orada da beyan edilip edilmeyeceğini mali müşavirinize sorun.

İzin çıkmadan evi başkasına satabilir miyim?

Tapu sizin adınıza olmadığı için tapudan satış yapamazsınız; ancak satış sözleşmesindeki haklarınızı yeni bir alıcıya devredebilirsiniz. Devir çoğunlukla satıcının yazılı onayına bağlıdır. Yeni alıcı yabancıysa kendi sözleşmesini bir ay içinde tapuya kaydettirmesi ve kendi alım izni başvurusunu yapması gerekir. Sizin bekleyen başvurunuzun durumu da avukatlar arasında netleştirilmelidir.

Elektrik bağlantısı için hangi ödemeler yapılmış olmalı?

89/2026 sayılı kararnameye göre tüm vergi ve harçlar ödenmeden kalıcı elektrik ve su bağlantısı yapılamıyor; haber özetleri geçici bağlantıların da kapsama girdiğini, şantiye elektriğinin istisna olduğunu belirtiyor. Hangi kalemlerin bağlantı için yeterli sayıldığını teslimden önce avukatınız aracılığıyla tapu amirliğinden ve Kıb-Tek'ten teyit edin.

Teslim alacağınız konutta izin beklerken yaşamayı ya da kiraya vermeyi planlıyorsanız iletişim sayfamızdan bize yazın; sözleşmenizdeki kullanım ve kiralama maddelerini birlikte gözden geçirelim.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.