Emlak, makineler ve çeşitli ekipmanlar zaman içinde aşınarak değer kaybeder. Bu değer kaybının kar payındaki karşılığının adı “amortisman”dır. Farklı sektörlerde amortisman süreleri değişmektedir. Fakat emlak için genellikle 20 ila 22 yıl arasında bir süre belirlenmiştir. Örneğin, yapı 18 yıl süreyle dayanabilirse, yatırımın avantajlı olduğu sonucuna varılmaktadır. Bu belirlenen süreler kar payından bağımsız olarak belirlenmiş olup, emlak için olan kar payları; bölge, lokasyon, konut tipi ve niteliği, büyüklüğü, kullanılan malzemeleri ve kiralanabilirliği gibi parametrelere bağlı olarak değişkenlik göstermektedir. Bu parametreler esas alındığında ortaya çıkan sonuçlar, yatırımcılar için rehber niteliğindedir. Örneğin KKTC’deki Kira Getirileri ve Emlak Amortisman Süresi, Türkiye’deki büyükşehirlere oranla daha cezbedicidir. İstanbul, Ankara, İzmir gibi emlak değerinin yüksek olduğu büyükşehirler bunlardan bazılarıdır.
İstanbul’un pahalı bir semtinde amortisman süresi 24-25 seneleri bulmaktadır. KKTC’de ise bu süre en fazla 15-16 yıla kadar çıkmaktadır. Peki bir yatırım ürünü olarak inceleyeceğimiz emlak amortismanı nasıl hesaplanır, gelin birlikte göz atalım. Amortisman hesaplamalarında çeşitli yöntemler bulunmaktadır. Fakat yatırımcılar amortisman süresi hesaplarken genellikle doğrusal metod ve azalan bakiye yöntemini tercih etmektedir. Bu varlıkların hesaplamaları, Maliye Bakanlığı’nın belirlemiş olduğu oranlar üzerinden yapılmaktadır.
Amortisman Süresi Hesaplama Yöntemleri;
- Fevkalade Amortisman Süresi
- Normal Amortisman Süresi
- Azalan Bakiye Yöntemi Süresi
olmak üzere üç başlığa ayrılmaktadır. Yukarıda bahsettiğimiz gibi KKTC emlak piyasalarında daha yaygın olarak kullanılan yöntem Azalan Bakiye Yöntemidir. Bu yöntemle sonuca daha basit ve hızlı şekilde ulaşılabilmektedir.
Fevkalade Amortisman
İşletmelerin doğal afetler gibi felaketler nedeniyle zarara uğrayan varlıklarını hesaba katmalarına olanak tanıyan bir yöntemdir. Dolayısıyla bazı şirketler bu yöntemden faydalanmaktadırlar. Bu şirketlerin ilgili başvuruları yapmaları gerekmektedir. Başvurularında, zarar gören varlıklarının belirli bir kısmının amortisman hesaplarına dahil edilmesini talep edebilirler. Bu yöntem, istisnai durumları kapsamaktadır. Bu yüzden genelde emlak vb. yatırımı yapmak isteyen yatırımcıların öncelikli olarak başvurduğu bir yöntem değildir.
Normal Amortisman
Sıkça kullanılan basit ve etkili bir yöntemdir. Bu yöntem, bir varlığın değerinin zamanla azalacağını varsaymaktadır. Bu azalışın mali tablolara doğru bir şekilde yansıtılması gerektiğini savunmaktadır. Bu sayede bu yöntemle, varlığın gerçek kullanım süresi ve geri dönüş değeri gibi faktörleri hesaplanmaktadır. Böylelikle yatırımcı, daha hassas bir amortisman süresi hesaplaması yapmaktadır. Amortisman tutarı, maddi duran varlığın değerine sabit bir oran uygulanarak veya ekonomik ömre bölünerek hesaplanmaktadır.
Örneğin, bir işletmenin KDV %18 hariç ederinin 100.000 TL olduğu bir demirbaş satın aldığını ve bu demirbaşın 10 yıllık ekonomik ömrü olduğunu düşünelim. Normal amortisman yöntemini kullanarak yapılan bu hesaplamada;
Amortisman oranları, 1/ekonomik ömür olarak hesaplanır. Yani 1/10 = 0,10’dur ve bu da %10’u temsil eder. Böylece yıllık amortisman değeri: 100.000 x %10 = 10.000 TL olacaktır.
Bir diğer hesaplama yöntemi ise değeri ekonomik ömre bölmektir. Bu hesaplama yöntemi kullanıldığında ise 100.000 / 10 = 1.000 TL sonucuna ulaşılır.
Azalan Bakiyeler Yöntemi
Aynı zamanda “hızlandırılmış amortisman yöntemi” olarak adlandırılır. Bu yöntemde maddi varlıklar, normal amortisman süresi hesaplama yönteminlerine kıyasla daha hızlı bir şekilde değer kaybeder. Bu nedenle gider işlemi, alış tutarına göre değil, yılın başına devreden net defter değerine göre hesaplanır.
Örneğin, bir işletmenin KDV %18 hariç ederinin 1.000 TL olduğu bir demirbaş satın aldığını ve bu demirbaşın 5 yıllık ekonomik ömre sahip olduğunu düşünelim. Buna göre;
İlk sene: 1.000 / 5 x 2 = 400 TL olarak gider kalemi oluşturur.
İkinci sene: (1.000 – 400) = 600 / 5 x 2 = 240 TL olarak gider olarak yansır.
Üçüncü sene: (600 – 240) = 360 / 5 x 2 = 144 TL gider olarak görünür.
Dördüncü sene: (360-144) = 156 / 5 x 2 = 62,4 TL gider olarak görünür.
Beşinci sene: (156 – 62,4) = 93,6 / 5 x 2 = 37,44 TL gider olarak yansır.
Bu hesaplama, her yıl bir önceki yıl baz alınarak devam eder. Başka bir deyişle, bu yöntemde gider miktarı her geçen yıl azalır. Bununla birlikte bu emlak veya diğer amortismana tabi tutulan varlıkların belirlenmiş olduğu şartlar vardır. Bununla birlikte buna Amortisman Ayırma Koşulları denir ve bu koşullar aşağıdaki maddelere bağlıdır.
Amortisman Ayırma Koşulları
Uzun Süreli Kullanım: Varlık, işletmede bir yıldan uzun bir süreliğine kullanılırsa bu duruma uygun hale gelir. Kısa vadeli kullanımlar genellikle amortisman ayırma kapsamına alınmaz.
Envanterde ve Kullanıma Uygun Olma: Varlık, değerleme gününde işletmenin envanterinde kayıtlı olmalı ve kullanıma uygun bir durumda olmalıdır. Bu varlık, işletmenin normal faaliyetlerine katkı sağlamak amacıyla kullanılmalıdır.
İktisadi Kıymetin Belirlenen Sınırın Üzerinde Olması: Varlığın iktisadi kıymeti, o yıl için belirlenen amortisman süresi oranının üzerinde olmalıdır. Bu, varlığın değerinin yıllık olarak belirlenen bir oranla azalması gerektiği anlamına gelir.
Değer Kaybına Uygunluk: Varlık, zamanla değer kaybedebilecek, yıpranabilecek ve deforme olabilecek bir yapıda olmalıdır.
Bu koşullar, finansal raporlama standartlarına ve vergi mevzuatına uygun olarak duran varlıkların amortisman süresine tabi tutulabilmesi için belirlenmiştir. İşletmeler, bu koşulları dikkate alarak doğru bir şekilde amortisman ayırma işlemlerini gerçekleştirmelidirler.
Amortisman Süresini Neler Etkiler?
Amortisman süresini etkileyen faktörler, duran varlıkların ömrünü ve eğer yatırım unsuruysa bu yatırımın geri dönüş süresini belirleyen unsurlardır. Emlak türü, bölgesi, şartları, bakım ve onarımı, değer kaybı hesaplamaları gibi unsurlar amortisman süresini etkileyen bazı faktörlerdir. Emlak sektöründe tür, bölge, nitelik ve nicelik faktörleri ön plana çıkmaktadır.
Amortisman süresini etkileyen önemli faktörler, emlak türü ve yatırım yapılacak bölgedir. Bunlar, yatırımcılar için öncelikli olarak yanıtlanması gereken sorular arasındadır. Neredeyse her bölgesinin yatırıma uygun olduğu Kuzey Kıbrıs için yatırım için daha detaylı bilgi alabileceği KKTC’de Yatırıma En Uygun Bölgeler yazımıza da göz atabilirsiniz.
