KKTC'de Ev Satmak: Satış Süreci, Belgeler ve Emlakçı Şartı

Kısa cevap: KKTC ev satış süreci; tapu durumunu ve borçları netleştirmek, kayıtlı bir emlakçıyla çalışmak, alıcıyla imzalanan satış sözleşmesini tapuya kaydettirmek ve tapu devrini tamamlamak adımlarından oluşur. Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri Yasası, aile içi devirler gibi istisnalar dışında taşınmaz satışının kayıtlı bir emlakçı aracılığıyla yapılmasını şart koşar. Alıcı yabancıysa devir, onun Bakanlar Kurulu izni yayımlandıktan sonra yapılabildiği için süreç aylar sürebilir.

Bu yazı, KKTC'de koçanı kendi adına kayıtlı bir konutu satmayı düşünen ev sahipleri için hazırlandı; Türkiye'de yaşayıp satışı uzaktan yürütmek isteyenleri de düşünerek yazdık. Satışta ödenen stopajı ve net elinize geçecek tutarı KKTC'de ev satarken vergi yazımızda örnek hesapla anlattık; burada sürecin sırasına ve evrakına odaklanıyoruz.

Satıştan önce: tapu durumu ve belgeler

KKTC'de ev satmak için ilk soru, neyi sattığınızdır. Koçan adınıza kayıtlıysa yapılacak iş tapu devridir. Projeden aldığınız ve tapusu henüz adınıza geçmemiş bir konutu satıyorsanız yapılan şey sözleşme devridir; müteahhit onayı ve devir ücreti gibi farklı kurallar işler. Bu ikinci durumu projeden alınan evi teslimden önce satmak yazımızda ayrıca ele aldık.

Koçanlı bir evde satışa çıkmadan önce aşağıdaki belgeleri hazırlamak, alıcı bulunduğunda haftalar kazandırır.

Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri Yasası, mal sahibinin taşınmazın fiziki durumu ve üzerindeki mükellefiyetler hakkında Tapu ve Kadastro Dairesi'nden alacağı araştırma belgesi ile Şehircilik ve Planlama Dairesi'nden alacağı imar durumu belgesini emlakçısı aracılığıyla alıcıya bildirmesini öngörür. Bu belgeleri baştan hazırlamak hem yasal yükümlülüğü karşılar hem de alıcının güvenini artırır. Kaydınızda beklemediğiniz bir şerh olup olmadığını KKTC tapu sorgulama yazımızdaki yöntemle önceden kontrol edin.

Kayıtlı emlakçı şartı ve komisyon

KKTC'de ev satmak isteyen birinin Türkiye'den farklı olarak bilmesi gereken en önemli kural şudur: Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri Yasası'nın 14'üncü maddesine göre, Yasa'nın 20'nci maddesindeki istisnalar dışında bir taşınmaz mal muamelesi için işlemleri bir emlakçının yapması şarttır. Yasa ayrıca devir takrirnamesinde emlakçının adı, adresi, sicil numarası ve komisyon tutarı belirtilmedikçe, emlakçı aracılığıyla yapılan satışta tapu devrinin yapılamayacağını düzenler.

• İstisnalar: Ebeveynler, çocuklar, torunlar, birinci derece sıhri akrabalar, eşler ve kardeşler arasındaki işlemlerde emlakçı aranmaz. Profesyonel olmayan bir kişi de alıcının talebi varsa Bakanlığın uygunluk görüşünü alarak emlakçısız satış yapabilir.
• Komisyon: Yasa, emlakçının satış bedelinin yüzde 3'ünden az, yüzde 5'inden fazla olmayan oranda komisyon alma hakkını düzenler; başka bir anlaşma yoksa komisyon işlem tamamlandığında talep edilir. Oran ve KDV durumu yetki sözleşmesinde yazmalıdır.
• Satış olmazsa: İşlem başarıyla sonuçlanmazsa emlakçı, faturayla belgelediği harcamalar için tazmin edilme hakkına sahiptir.
• Kayıt kontrolü: Kayıtlı olmayan ya da sicilden silinmiş kişiler emlakçılık hizmeti karşılığı ücret alamaz. Çalışacağınız kişinin kayıt belgesini görün.

Komisyonun kime düştüğü ve piyasadaki uygulama için KKTC emlakçı ve avukat ücretleri yazımıza bakabilirsiniz. Ekim 2026 itibarıyla Yasa'nın güncel metnini Merkezi Mevzuat Dairesi sitesinden okuyabilir, uygulamayı avukatınızla teyit edebilirsiniz.

KKTC ev satış süreci adım adım

Hazırlık tamamlandıktan sonra koçanlı bir konutun satışı genellikle şu sırayla ilerler. Alıcının KKTC vatandaşı mı yoksa yabancı mı olduğu, özellikle beşinci ve altıncı adımların süresini belirler.

1. Değer ve fiyat: Bölgedeki benzer satışlara göre bir fiyat belirleyin; çıkış maliyetinizi hesaplayıp net elinize geçecek tutarı görün.
2. Yetki sözleşmesi: Emlakçıyla komisyon oranı, süre ve münhasırlık maddelerini yazılı olarak netleştirin.
3. Alıcıyla ön anlaşma: Fiyat, ödeme planı, devir tarihi ve eşyaların durumu konuşulur; kapora alınacaksa iade koşulu yazılır.
4. Satış sözleşmesi: Sözleşme her iki tarafın avukatınca incelenip imzalanır. Damga vergisi ödenir.
5. Sözleşmenin tapuya kaydı: Emlakçı aracılığıyla yapılan satış sözleşmesi Yasa gereği 21 gün içinde ilçe tapu dairesine kaydettirilir ve mal üzerine engel konur. Yabancı alıcılar için 89/2026 sayılı Kararname'deki bir aylık kayıt kuralı ayrıca geçerlidir.
6. Alıcının izni: Alıcı yabancıysa Bakanlar Kurulu izni beklenir; izin yayımlandıktan sonra harç ve devir için süreler işlemeye başlar.
7. Son kontroller: Devirden hemen önce kayıt yeniden sorgulanır; belediye, aidat ve fatura borçları kapatılır.
8. Tapu devri: Taraflar ya da vekilleri ilçe tapu amirliğinde devir beyanını imzalar; satıcının stopajı ve alıcının harcı ödenir, koçan alıcı adına düzenlenir.

Tapu ve Kadastro Dairesi'nin Temmuz 2025 duyurusuna göre, yeni sistem geçişi süresince satış, bağış ve takas gibi devir işlemleri ile araştırma belgesi yalnızca taşınmazın bağlı olduğu kaza tapu amirliğinde yapılıyor. Bu geçici uygulamanın hâlâ sürüp sürmediğini işlem öncesi kontrol edin.

Engel ne işe yarar?

Kayıtlı satış sözleşmesiyle mal üzerine konan engel, alıcıyı korur: satıcı aynı malı başkasına satamaz ya da alıcının yazılı mutabakatı olmadan ipotek ettiremez. Yasa'ya göre engelin kaldırılması için sözleşmenin taraflarının yazılı beyanı gerekir; mal sözleşmedeki alıcı adına devredildiğinde ise engel kendiliğinden kalkar. Sözleşme feshedilirse fesih kararının tapu dairesine teslimiyle engel kalkar. Satıcı olarak bunun pratik anlamı şudur: kayıtlı bir sözleşmeden vazgeçmek, sözlü bir anlaşmadan vazgeçmek kadar kolay değildir.

Alıcı yabancıysa süre ve ödeme planı

Türkiye vatandaşları dahil yabancı alıcılarda tapu devri, alıcının Bakanlar Kurulu izni Resmî Gazete'de yayımlandıktan sonra yapılır; izin sonrası harç için 75 iş günü, devir için 1 yıl süre vardır. İzin sürecinin işleyişini Bakanlar Kurulu izni rehberimizde anlattık.

Bu bekleme süresi satıcının ödeme planını doğrudan etkiler. Uygulamada sık görülen yapı, sözleşme imzasında bedelin önemli bir kısmının, devir gününde ise bakiyenin ödenmesidir. Ödemelerin şahsi hesaplar yerine avukatın müvekkil hesabı ya da banka kanalıyla yapılması, hem iki tarafı korur hem de satış bedelini ileride yurt dışına transfer ederken belge sunmanızı kolaylaştırır. Sözleşmede izin reddedilirse ödemelerin nasıl iade edileceğini ve evin bu süre içinde kim tarafından kullanılacağını açıkça yazdırın.

Kiracılı ev satıyorsanız

Evde kiracı varsa alıcıya kira sözleşmesini, depozitonun kimde olduğunu ve kira sözleşmesinin bitiş tarihini önceden gösterin. Devir takrirnamesinde taşınmazın kirada olup olmadığının beyan edildiğini de unutmayın. Konuyu kiracılı evi satmak yazımızda ayrıca ele aldık.

Uzaktan satış ve devirden sonra yapılacaklar

Satış için KKTC'de bulunmanız şart değildir; işlemler kapsamı açıkça yazılmış bir vekaletnameyle avukatınız aracılığıyla yürütülebilir. Vekaletnamede taşınmazın parsel ve bağımsız bölüm bilgileri, satış sözleşmesini imzalama, bedeli tahsil etme, devir beyanını imzalama ve vergi ödeme yetkileri yer almalıdır. Metni KKTC'deki avukatınızdan alıp noterde birebir düzenletmek en güvenli yoldur.

Devir tamamlandıktan sonra şu işleri kapatın:

• Elektrik ve su aboneliklerini kapatın ya da alıcıya devredin; son endeksi belgeleyin, depozito iadesini isteyin.
• Belediyeye ve site yönetimine malik değişikliğini bildirin.
• Konut sigortanızı iptal edin ya da alıcıya devri için sigortacınızla görüşün.
• Stopaj makbuzunu, devir belgelerini ve banka dekontlarını saklayın.
• Türkiye'de vergi mukimiyseniz satış kazancının orada beyan konusu olup olmadığını mali müşavirinize sorun.

Akol Global'in kira ve mülk yönetimi ekibi, satış süreci boyunca adada bulunamayan ev sahiplerinin evlerini göstermek ve fatura ile aidat takibini sürdürmek konusunda destek verebilir.

Sık sorulan sorular

KKTC'de evimi emlakçısız satabilir miyim?

Genel kural hayırdır. Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri Yasası, istisnalar dışında taşınmaz satışında işlemlerin kayıtlı bir emlakçı tarafından yapılmasını şart koşar. Ebeveyn, çocuk, torun, eş, kardeş ve birinci derece sıhri akrabalar arasındaki işlemler istisnadır. Profesyonel olmayan satıcılar alıcının talebi varsa Bakanlığın uygunluk görüşüyle emlakçısız satış yapabilir; uygulamayı avukatınızla teyit edin.

KKTC'de emlakçı komisyonu yüzde kaçtır?

Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri Yasası, komisyonun satış bedelinin yüzde 3'ünden az, yüzde 5'inden fazla olmamasını düzenler. Başka bir anlaşma yoksa komisyon, satış tamamlandığında ödenir. Oran, KDV'nin dahil olup olmadığı ve münhasırlık koşulları emlakçıyla imzalanan yetki sözleşmesinde açıkça yazmalıdır. Satış gerçekleşmezse emlakçı yalnızca faturalı masraflarını isteyebilir.

Satış sözleşmesi tapuya kaydedilmek zorunda mı?

Evet. Emlakçı aracılığıyla yapılan satış sözleşmesi, Yasa gereği gerekli harçlar ödenerek 21 gün içinde ilçe tapu dairesine kaydettirilir ve mal üzerine engel konur. Alıcı yabancıysa 89/2026 sayılı Kararname'deki bir aylık kayıt kuralı da geçerlidir. Kayıt, alıcının hakkını korur ve izin başvurusunun dayanağıdır.

Alıcı yabancıysa satış ne kadar sürer?

Sözleşme ve kayıt birkaç haftada tamamlanabilir, ancak devir alıcının Bakanlar Kurulu izninin yayımlanmasını bekler. İzin yayımlandıktan sonra harç için 75 iş günü, devir için 1 yıl süre vardır. Bu nedenle ödeme planını, iznin reddi halindeki iade koşullarını ve devir tarihini sözleşmede açıkça yazdırmak gerekir.

Türkiye'deyken evimi satabilir miyim?

Evet. Satış, kapsamı açıkça yazılmış bir vekaletnameyle avukatınız aracılığıyla yürütülebilir. Vekaletnamede taşınmazın parsel ve bağımsız bölüm bilgileri ile satış sözleşmesini imzalama, bedeli tahsil etme, devir beyanını imzalama ve vergi ödeme yetkileri bulunmalıdır. Metni önceden KKTC'deki avukatınızdan almak, belgenin geri çevrilme riskini azaltır.

Satmayı düşündüğünüz konut için belge listesini ve süreç takvimini birlikte çıkarmak isterseniz Akol Global ekibiyle iletişime geçebilirsiniz; dosyanızı adım adım birlikte gözden geçirelim.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.