KKTC'de Şirket Üzerinden Mülk Edinme: Artı ve Eksiler

Kısa cevap: KKTC'de şirket üzerinden mülk edinmek mümkündür, ama yabancılık kuralını aşmanın yolu değildir. 2024 değişikliğinden bu yana ortaklarından biri bile yabancı olan şirket yabancı sayılır; Bakanlar Kurulu iznine ve 89/2026 sayılı kararnamedeki adet sınırlarına tabidir. Şirket yapısı ancak gerçek bir ticari faaliyet ya da 10 milyon avroluk yatırım yolu için anlamlıdır.

Bu yazı, "kendi adıma alamıyorsam şirket kurup alırım" diye düşünen Türkiye vatandaşları ve diğer yabancı alıcılar için hazırlandı. Şirketle alımın hangi durumda işe yaradığını, hangi durumda masraf ve risk ürettiğini, KKTC vatandaşı ortak üzerinden kurulan yapıların neden tehlikeli olduğunu örnek hesaplarla anlatıyoruz. Genel izin sürecini merak ediyorsanız önce KKTC Bakanlar Kurulu izni rehberimize göz atın.

KKTC'de şirket üzerinden mülk almak yasal mı?

Evet, yasaldır; KKTC'de kurulmuş bir şirket adına taşınmaz alınabilir. Belirleyici olan şirketin kimin olduğudur. 52/2008 sayılı Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Yasası, yabancı ortak payı bulunan şirketleri "yabancı tüzel kişi" olarak görür.

Mayıs 2024'te Meclis'ten geçen değişiklikten önce, yabancıların şirket veya mütevelli (trust) yapıları üzerinden adet sınırına takılmadan alım yaptığı biliniyordu. Değişiklikle birlikte, basına yansıyan bilgilere göre yabancı ortaklık payı yüzde bir bile olsa şirket yabancı sayılıyor. Yani şirketin yüzde 99'u KKTC vatandaşına ait olsa da tek bir yabancı ortak bütün şirketi izne tabi hale getiriyor.

Ekim 2026 itibarıyla yürürlükte olan 89/2026 sayılı kararnamenin haber özetlerinde de sınırlar "yabancı gerçek veya tüzel kişiler" için birlikte sayılıyor: üç apartman dairesi ya da site içinde iki villa. Türkiye vatandaşlarına tanınan altı daire ve üç villa hakkının Türkiye'de kurulmuş bir şirkete de aynen uygulanıp uygulanmadığı açık değil; işlem öncesi avukatınızla teyit edin.

Hangi şirket "yabancı" sayılır?

Bir şirket, ortaklarından herhangi biri KKTC vatandaşı değilse yabancı sayılır; şirketin KKTC'de tescilli olması bunu değiştirmez. Aşağıdaki tablo, uygulamada en sık karşılaştığımız dört yapıyı özetliyor.

Çifte vatandaşlıkta tablo değişir: KKTC vatandaşlığı da olan bir ortak, şirketi yabancı yapmaz. Bu durumda şirketin yerli sayılması, diğer bütün ortakların da KKTC vatandaşı olmasına bağlıdır. Kişisel adet sınırının ayrıntıları için yabancılar KKTC'de kaç ev alabilir yazımıza bakabilirsiniz.

Şirketle alımın artıları ve eksileri

Şirket üzerinden mülk edinmenin gerçek artısı, mülkün ticari bir faaliyetin parçası olduğu durumlarda ortaya çıkar; tek bir tatil evi ya da birkaç kiralık daire için çoğu zaman masraf ve karmaşa getirir. Kararı vermeden önce iki tarafı açıkça yan yana koymak gerekir.

Artılar

• Ticari faaliyetle uyum: Otel, öğrenci yurdu veya kiralık konut işletmesi yürütülecekse gelir ve giderlerin aynı bilançoda izlenmesi muhasebeyi düzenler.
• Gider düşümü: Bakım, yönetim ücreti, sigorta ve amortisman gibi kalemler kurum kazancının hesabında dikkate alınabilir. Kapsamı mali müşavirinizle netleştirin.
• Ortaklık yönetimi: Birden fazla kişinin ortak yatırımında payların hisse olarak tutulması, tapuda hisseli mülkiyete göre daha net bir yapı sağlar.

Eksiler

• İzin yükü değişmez: Yabancı ortaklı şirket de Bakanlar Kurulu iznine, bir aylık kayıt ve başvuru süresine ve güvenlik incelemesine tabidir.
• Sürekli maliyet: Şirketin kuruluşu, yıllık harçları, muhasebe ve beyan yükümlülükleri, şirket hiçbir şey kazanmasa da devam eder.
• Belge yükü: İzin dosyasında şirketin kuruluş belgeleri, ortaklık yapısı ve yetkililerin kimlik ve sabıka belgeleri de incelenir; dosya kişisel başvuruya göre kalınlaşır.
• Çıkış ve miras: Ortaklardan birinin vefatı veya ayrılması, mülkü değil hisseyi etkiler; hisse devri yeni bir yabancı ortak getiriyorsa şirketin statüsü yeniden değerlendirilir.

Örnek hesap: şahsen mi, şirketle mi?

Tek bir kiralık daire için şirket kurmak, çoğu senaryoda şahsen alıma göre daha pahalıdır. Bunu Long Beach'te 150.000 £'lik bir 1+1 daire üzerinden görelim; rakamlar Ekim 2026 itibarıyla yaklaşık değerlerdir, teyit edin.

Şahsen alan Türkiye vatandaşı ilk mülkü için sözleşmede %0,5 damga vergisi öder, yani 750 £. Tapu devir harcı normal tarifede %6 olarak bilinir (9.000 £); 5 Ocak 2027'ye kadar geçerli geçici tarifede %4'e (6.000 £) iner. Daire uzun dönem ayda 700 £'a kiralanırsa yıllık brüt kira 8.400 £ olur. Döviz kira gelirinde %13 stopaj uygulanırsa vergi 1.092 £, net kira yaklaşık 7.308 £ kalır.

Aynı daireyi yabancı ortaklı bir KKTC şirketi alırsa damga vergisi aynıdır. Ancak tüzel kişiye hangi devir harcı oranının uygulanacağını, indirimli tarifeden yararlanıp yararlanamayacağını tapu amirliğinden ayrıca öğrenmeniz gerekir. Kira geliri kurum kazancına girer; giderler düşülür ama kârın ortağa dağıtımı ayrı vergilendirilebilir. Üstüne şirketin kendi yıllık muhasebe ve harç yükü eklenir.

Bu tablonun sonucu basit: bir veya iki daire için şirket kurmanın vergi avantajı, şirketin sabit giderleriyle büyük ölçüde erir. Vergi ve harç kalemlerinin tamamı için KKTC'de ev alırken vergiler yazımıza bakabilirsiniz.

KKTC vatandaşı ortak ve yediemin riski

KKTC vatandaşı bir arkadaşın veya akrabanın adına kurulan şirketle izinden kaçmak, en pahalı hatalardan biridir. Kâğıt üzerinde yerli görünen ama parası ve kontrolü yabancıda olan yapılar, mevzuatta yediemin (emanetçi) ilişkisi olarak değerlendirilir ve 2024'ten beri kayıt altına alınmak isteniyor.

Uygulamada gördüğümüz tipik senaryo şöyle: Alıcı, altıncı dairesini de aldıktan sonra yedinci daire için KKTC vatandaşı bir tanıdığıyla şirket kurar. Şirket yüzde yüz tanıdığın adınadır, alıcı ise "gizli bir ek sözleşmeyle" hak sahibi olduğunu düşünür. Bu yapıda üç ayrı risk birlikte doğar:

1. Mülkiyet riski: Hukuken malik şirket, şirketin sahibi ise tanıdığınızdır. Anlaşmazlık, boşanma, vefat veya haciz halinde gizli sözleşmenizi ileri sürmek çok zordur.
2. Geçersizlik riski: Kayıt dışı yediemin düzenlemeleri tespit edilirse işlemin geçersiz sayılma ihtimali vardır.
3. Para cezası riski: Basına yansıyan bilgilere göre usulsüz satışlarda aylık asgari ücretin 10 ila 20 katı arasında ceza öngörülüyor; 2024 haberlerinde yasayı ihlal eden yabancılar için çok daha yüksek ceza üst sınırları da konuşulmuştu.

Edinim hakkını aşan alıcılar için yasal bir seçenek zaten var: mülkiyet vermeyen ama 10 yıl kullanım hakkı tanıyan belge. Bu yolun avantaj ve sınırlarını KKTC kullanım belgesi yazımızda ayrıca anlattık. Gizli şirket yapısına göre daha az getirili görünebilir, ama yasaldır ve paranızı başkasının adına bağlamaz.

10 milyon avroluk yatırım yolu kimin için?

10 milyon avroluk yatırım yolu, konut almak isteyen bireyler için değil; turizm, eğitim, sağlık, sanayi, tarım, teknoloji veya Ar-Ge alanında gerçek bir işletme kuracak şirketler için tasarlanmıştır. Kararname özetlerine göre tutarın şirket adına KKTC'deki bir bankaya yatırılması ve iki yıl içinde arazi alımı dışındaki yatırım için kullanılması gerekiyor. Yap-sat konut faaliyetleri bu kapsama girmez.

89/2026 ile gelen ikinci kurumsal model "lisanslı ara yatırımcı" yapısıdır. Haber özetlerine göre lisans bir yıllıktır, harcı aylık brüt asgari ücretin iki katıdır ve lisans sahibi yılda en az 10 konutu proje aşamasında tasarrufuna alıp iki yıl içinde yabancı alıcılara devretmek zorundadır. Bu, profesyonel pazarlamacılar için bir çerçevedir; kendi kullanımı için ev alan biri için bir kestirme değildir. Kararname metnini Resmî Gazete arşivinden takip edebilirsiniz.

Büyük ölçekli bir yatırım düşünüyorsanız proje geliştirme ve yatırım tarafındaki seçenekleri gayrimenkul yatırımları sayfamızdan inceleyebilirsiniz.

Şirketle alım öncesi kontrol listesi

Şirket üzerinden mülk almaya karar vermeden önce, aşağıdaki soruların her birine yazılı ve net bir cevabınız olmalı. Akol Global satış ofisine gelen şirketli alım taleplerinin önemli bir kısmı, bu sorular konuşulduktan sonra şahsen alıma dönüyor.

1. Şirketin ortaklarının tamamı KKTC vatandaşı mı, yoksa tek bir yabancı ortak bile var mı?
2. Şirket adına alınacak konut sayısı kararnamedeki yabancı sınırlarının içinde mi?
3. Tüzel kişiye uygulanacak devir harcı oranı ve indirimli tarifeden yararlanma durumu tapu amirliğinden teyit edildi mi?
4. Şirketin yıllık muhasebe, harç ve beyan maliyeti, beklenen kira gelirine oranla makul mü?
5. Ortaklar arasında hisse devri, vefat ve ayrılma halleri ana sözleşmede düzenlendi mi?
6. Bakanlar Kurulu izni için şirket belgeleri ve ortakların sabıka kayıtları hazır mı?

Yasanın güncel hali ve alım sınırlarının hukuki çerçevesi için KKTC taşınmaz mal yasası sayfamıza da bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Yabancı biri KKTC'de şirket kurarak sınırsız ev alabilir mi?

Hayır. 2024 değişikliğinden bu yana yabancı ortaklık payı yüzde bir bile olsa şirket yabancı tüzel kişi sayılıyor ve Bakanlar Kurulu iznine tabi oluyor. 89/2026 sayılı kararnamenin haber özetlerinde adet sınırları yabancı gerçek ve tüzel kişiler için birlikte sayılıyor. Şirket kurmak, kişisel adet sınırını aşmanın yasal bir yolu değildir; işlem öncesi avukatınızla teyit edin.

Türkiye'de kurulu şirketim adına KKTC'de daire alabilir miyim?

Alabilirsiniz, ancak şirketiniz yabancı tüzel kişi sayılır ve Bakanlar Kurulu izni gerekir. Türkiye vatandaşlarına tanınan altı daire hakkının Türkiye'de kurulmuş bir şirkete de aynen uygulanıp uygulanmadığı kararname özetlerinde net değil. Şirket belgelerinin apostilli ve tercümeli olması gerekebilir; dosyayı hazırlamadan önce avukatınızdan güncel belge listesini isteyin.

KKTC vatandaşı bir ortakla şirket kurarsam izne gerek kalır mı?

Şirketin tüm ortakları KKTC vatandaşıysa şirket yerli sayılır ve yabancılar yasası açısından izne tabi değildir. Ancak sermayeyi siz koyup kontrolü gizli bir sözleşmeyle elinizde tutuyorsanız, bu yapı yediemin ilişkisi olarak değerlendirilebilir. Geçersizlik ve para cezası riskinin yanında, hukuken malik olmadığınız için mülkünüzü kaybetme riski de doğar.

Şirket üzerinden almak vergi avantajı sağlar mı?

Bazı durumlarda sağlar. Kira geliri kurum kazancına girer ve bakım, yönetim, amortisman gibi giderler düşülebilir. Ancak kârın ortaklara dağıtımı ayrıca vergilendirilebilir ve şirketin yıllık muhasebe ile harç maliyeti her yıl ödenir. Bir veya iki kiralık daire için bu avantaj genelde masraflarla erir; hesabı mali müşavirinizle somut rakamlarla yapın.

10 milyon avroluk yatırım yolu konut almak için kullanılabilir mi?

Hayır. Bu yol turizm, eğitim, sağlık, sanayi, tarım, teknoloji veya Ar-Ge gibi alanlarda gerçek bir yatırım yapacak şirketler içindir. Kararname özetlerine göre tutar şirket adına KKTC'deki bir bankaya yatırılmalı ve iki yıl içinde amacına uygun kullanılmalıdır. Yap-sat konut faaliyetleri kapsam dışındadır.

Şahsen mi, şirketle mi almanın sizin durumunuzda daha mantıklı olduğunu konuşmak isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşın; edinim hakkınızı ve yapı seçeneklerini avukatınızla birlikte değerlendirelim.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık yerine geçmez. Son güncelleme: Ekim 2026.